Световната практика е пълна с истории за балони. Последният актуален такъв е балона на пазара на недвижими имоти. Той се разви изключително бързо в Естония, Литва и Латвия (от началото до края му), на фона на традиционното развитие на този феномен наблюдавани за различни активи в различни страни по света.

А ето и как стана това, като ще проследим какво се случи с имотите в столицата на страната - Талин (всяка прилика със ситуацията в София не е случайна и води до задаването на някои въпроси). Нека само да споменем и факта, че страната подобна на България е във валутен борд.

Разбира се всичко започна с големи очаквания на инвеститорите. Положителното представяне на световната икономика и в частност изпреварващото такова на бързоразвиващате се Естонска икономика, не остана незабелязано от инвеститорите в имоти търсеще все по-голяма и по-голяма доходност.

Цените на имотите поскъпваха с двуцифрени стойности за периода между 2000 и 2007 година, като редовно бяха сред първите в класацията на най-повишаващи се такива в световен мащаб.

Средната цена на двустаен апартамент се повишаваше с 27% годишно за периода между 2001 и 2005 година.

Търсенето инициира поскъпване на имотете в столицата до исторически рекорд през 2006 година, следствие от намесата на чуждестранни инвеститори, когато цените се повишиха с 50% за година. Транзакциите в естонската столица достигнаха половината от тези в цялата страна.

Като цяло средното повишение на цените на двустайно жилище в Талин за периода между 2000 и 2007 година е възлязло на 448.7%, според данни на изданието Global Property Guide.

Междувременно коефициентът на заетост на жилищата от собствениците се е повишило до 96% през 2004 година от 85% през 2002 година. Така пазара на отдаване под наем на жилища се е понижил от 12% от домакинствата през 2002 година на едва 4% през 2004 година.

Безспорно водеща роля при бума в цените на имотите в естонската столица имаше и кредитния такъв особено на ипотечните кредити. Стойността на ипотечните кредити се е повишил лавинообразно от 286 млн. евро през 2000-та година до 5.6 млрд. евро през 2007 и 6.2 млрд. евро през изминалата такава.

Повишението на тези кредити е нараснало от 4.7% от БВП през 2000-та година, което е едно изключително ниско ниво до 37% през 2007 година.

Слабото предлагане на нови жилища на фона на изключително силното им търсене е друг фактор, който съдейства за ръста.

Допълнително съдействие за бума в сектора на имотите са оказали и други положително фактори, като развитието на финансовата система, навлизането на чуждестранни банки и ниските нива на лихвите в Европа и целия свят. При пика на бума банките са били склонни да финансират до 100% от стойността на имотите с кредити със срочност до 30 години (да ви напомня за някъде).

Нивата на лихвите се понижиха от над 10% към края на 90-те години, до под 4% между 2004 и 2006 година, което допълнително наля „масло в огъня". Обвързаността на естонската валута с еврото, подобно на това у нас също съдействаха за намаляването на лихвите.

И тук идва повратния момент, за което много специалисти предупреждаваха, който се ускори и подсили от световната финансова криза. Постепенно лихвите започнаха да се повишават, а хората взели кредити в неразумно големи размери започнаха да изнемогват. Чуждестранните инвеститори започнаха да се отдръпват, а много имоти с инвестиционна цел излязоха на пазара и не можаха да бъдат продадени.

До ноември миналата година лихвите за деноминирани в естонска валута кредити бяха 7.37%, което е повишение от нивото имо от под 4% през юли 2004 до април 2006 година. Възможно е задълбочаването на финансовата криза да продължи да оскъпява цената на капитала.

След 2006 година на пазара в Талин започват да излизат и много нови жилища от масовото строителство започнало след 2003 година.

Излизането на нови жилища е оказало низходящ натиск и върху доходността от наемите, като ръста при последните значително изостава зад този на цените на имотите. От първото тримесечие на 2003 година до четвъртото на 2007 година, средния наем за двустайно жилище в Талин се е повишил едва с 34%, а продажната цена с 179%.

При по-големите апартаменти, като тристайните например ръста на наема е бил едва 10.6%, докато средната им продажна цена е нараснала с 203%.

Това логично е довело до значително понижение на наемите. От ниво около 20% в началото на десетилетието до около 4% на годишна база към края на миналата година.

Всичко това доведе до началото на рязко обезценяване на цените на имотите в Талин, което през третото тримесечие на миналата година възлизаше на 11.7%, докато това на наемите бе дори по-голямо в размер на 14%.

Средна цена (Евро кв. м.)2005200620072008** 2-Стаи & Кухня981.461489.771640.031508.953-Стаи & Кухня917.171431.681570.691329.41

* данните са на Global Property Guide

** към края на третото тримесечие

Средна промяна (%)2005200620072008** 2-Стаи & Кухня30.951.810.1-17.20%3-Стаи & Кухня22.156.19.7-11.50%

* Данните са на Global Property Guide

** към края на третото тримесечие

Специалисти прогнозират, че понижението в цените на имотите в страната за изминалата година може да възлезе на около 15%, и нови 15-20% да бъдат заличени от стойностите на имотите и през тази.

Естонската икономика, която растеше с темповете на развиващите се азиатски икономики, което й донесе прозвището Балтийски Тигър, навлезе в рецесия, до голяма степен и благодарение на слабостта на пазара на недвижими имоти.

В годините между 2001 и 2006 година естонската икономика регистрира среден ръст от 8.7%, като пика бе през 2006 година в размер на 11.2%. Инвестициите до голяма степен съдействаха за този бум.

БВП на човек от населението се е повишил от 4 100 през 2000-та до 15 850 през 2007 година. Нивото на безработицата се понижи от 13.6% до 4.7% за същия разглеждан период.

С края на бума обаче, се наблюдава значително намаляване на търсенето на строителни материали и услуги. Икономиката навлезе в рецесия през третото тримесечие на миналата година със свиване от 3.3% на годишна база, след контракция с 1.1% през второто тримесечие. Контракцията за цялата изминала година се очаква да е около 1.5%. Рецесията се очаква да продължи и през настоящата година, когато икономиката да се свие с 1.1%.

Слабостта на икономиката ще се прехвърли върху по-слабо търсене на имоти, и ще се оформи един спирален ефект.

Обемът на сделките с недвижими имоти през изминалата година са намалели близо наполовина през изминалата година в сравнение с година по-рано.

Като цяло ситуацията на пазара на имоти у нас в своето развитие доста наподобява това в Естония с малки изключения. Изключението е свързано с по-късното с три години присъединяване на страната ни към ЕС, което всъщност забави надуването на балона на имоти. Това определено може да се каже, че ни спасява донякъде, като надуването на балона при имотите са позабави с една-две години.

Дори и след понижението на имотите в Естония с 15-на процента на годишна база през четвъртото тримесечие на миналата година те все още остават с 50-на процента по-високи от тези у нас. Към края на третото тримесечие на миналата година, обаче средна заплата в Естония е била 489 евро, или с 50% повече от тази у нас. За сравнение тази в страната ни е била 523 лева, или 267 евро, според данни на НСИ.

Можем да кажем, че ситуацията е доста сходна при пазара на имоти в двете страни, като недостъпността им за населението е почти еднаква.