Какво се случи с цените и наемите на имотите в последните 11 г.?

Когато говорим за пазара на недвижими имоти, за да се отличат тенденциите, характерни за него, трябва да имаме предвид един по-продължителен период, който се отличава с цикли на повишения и спадове.

Вижте още: Дошъл ли е момента за апартамента?

Ето защо ще разгледаме какво се случи с цените на недвижимите имоти и доходността от наеми на най-големия и развит пазар на имоти – този в София, за последните единадесет години и половина, на база на статистиката на имотния сайт imot.bg.

Къде са цените на имотите сега, в сравнение с преди 11 години и половина?

Тип	2004	2015	Изм. %
Едностайни	435	690	58,62%
Двустайни	391	666	70,33%
Тристайни	375	678	80,80%
Многостайни	575	704	22,43%

Интересен е фактът, че през 2004 година тристайните апартаменти бяха най-евтиният сред разглежданите типове имоти.

Това, заедно с тренда на търсенето им (станаха предпочитани от потребителите, купуващи жилища основно с цел основно жилище, които са основни купувачи на пазара), ги направиха най-поскъпналия клас активи за разглеждания период.

Втори по ръст са двустайните жилища, поскъпнали с 70.3%, а трети - едностайните с ръст от 59%. С най-малко са поскъпнали многостайните имоти – едва 22.4%.

Кои имоти поскъпнаха най-много по време на бума?

Тип	2004	2008	Изм. %
Едностайни	435	1025	135,63%
Двустайни	391	993	153,96%
Тристайни	375	936	149,60%
Многостайни	575	1119	94,61%

Може да се каже, че по време на бума в цените на имотите, продължил до 2008 година, различните типове имоти поскъпваха със сходни темпове.

С най-много са се повишили цените на двустайните жилища – 154%, следвани от тристайните със 150% и едностайните – със 136%. Най-слаб е ръстът на многостайните жилища – 95%.

Кои имоти поевтиняха с най-много по време на пукането на имотния балон?

Тип	2008	2012	Изм. %
Едностайни	1025	579	-43,51%
Двустайни	993	594	-40,18%
Тристайни	936	630	-32,69%
Многостайни	1119	715	-36,10%

За периода между 2008 и 2012 година станахме свидетели на сериозна криза на пазара на недвижими имоти. Както се вижда от таблицата, всички разглеждани класове имоти поевтиняха с над 32%.

Едностайните и двустайните са лидери в негативната класация - с понижения съответно от 43.5 и 40.2%.

С най-малко са поевтинели тристайните – едва с 32.7%.

Въпреки слабото си представяне по време на повишението, многостайните бележат сериозен спад в нивата си по време на криза - от 36.1%.

Кои типове имоти се възстановиха най-много от кризата?

Тип	2012	2015	Изм. %
Едностайни	579	690	19,17%
Двустайни	594	666	12,12%
Тристайни	630	678	7,62%
Многостайни	715	704	-1,54%

От дъното към края на октомври 2012 година до момента с най-голямо възстановяване в нивата си се отличават цените на едностайните жилища. Те са поскъпнали с над 19%, като към момента са с по-високи цени за квадратен метър от двустайните и тристайните жилища - тенденция, противоположна при дъното на пазара.

Втори по ръст са двустайните – с 12.12%. Най-слабо е повишенито при тристайните жилища, които поскъпват едва със 7.6%, според статистиката на imot.bg.

Като цяло се открива тенденция на по-слабо възстановяване с повишаване на площта на имотите, като многостайните дори поевтиняват за посочения период – с 1.5%.

По отношение на наемите нещата са доста по-различни. С най-много за разглеждания период са се повишили наемите на многастайните жилища – с 30%, следвани от едностайните с 17.5% и тристайните с 12.88%. С най-слаб ръст са се отличили двустайните имоти – едва 7.78%.

За инвеститорите обаче критично при инвестицията в имот е доходността от наемите.

Тип	Дох. 2008	Дох. 2012	Дох. 2015
Едностайни	4,90%	5,88%	6,16%
Двустайни	4,80%	5,51%	5,19%
Тристайни	4,40%	4,60%	4,61%
Многостайни	3,60%	3,11%	4,17%

И през 2012 година, по време на пика на кризата и към днешна дата, доходността от наеми е доста сходна, като най-доходоносни са най-малките апартаменти.

Към днешна дата едностайните се отличават с доходност от наемите от 6.2%, при 5.2% за двустайните, 4.6% за тристайните и 4.2% за многостайните жилища. 

В пиковата стойност по отношение на цените на имотите, тенденцията най-малките имоти да са с най-добра доходност от наемите се запазва. Лидери отново са едностайните жилища с 4.9% доходност от наеми, следвани от двустайните с 4.8% и тристайните с 4.4%. С най-малка доходност се отличават отново многостайните имоти с 3.6%.

Казано по друг начин, най-малките жилища, освен най-достъпни за закупуване (поради по-ниската им абсолютна цена), се отличават и с най-голяма доходност за разглеждания период.

Изводи

Колкото по-малки са имотите, толкова по-висока е тяхната доходност от наеми. Това се потвърждава, както в момент на ниски цени, така и при пикови стойности и след три години на възстановяване на пазара по отношение на цените и нивата на наемите.

Най-големите имоти (многостайните), освен с тенденция на по-слаб ръст по време на пикове и ниска доходност от наемите във всеки цикъл на имотния пазар, се отличават и със съпоставим на останалите класове имоти спад в трудни моменти.