Нестабилната икономическа обстановка се отразява осезаемо върху пазара на търговски площи в страната, сочи доклад на GVA Sollers Solutions.

Голяма част от тенденциите, очертали се през 2009 в сегмента продължават да определят пазара и през първите месеци на 2010 година.

Значително намалелите чуждестранни инвестиции, намалената покупателна способност на населението, ниските обороти, които реализират някои от участниците на пазара, неизменно забавят развитието на сегмента на всичките му нива.

През периода отвориха врати едни от най-големите шопинг центрове в страната, в резултат, на което ритейлърите с повече от един новооткрит търговски обект изпитват затруднения.

Шопинг центрове

През първите шест месеца на територията на страната са въведени в експлоатация пет нови търговски центъра - The Mall (GLA 66 000 кв.м), Serdika Center (GLA 53 000 кв.м), Grand Mall Varna (GLA 52 000 кв.м), Galeria Plovdiv (GLA 45 000 кв.м), Мол Габрово (GLA 10 000 кв.м).

Врати отвори и единственият в страната аутлет център - София Аутлет Център с GLA 36 000 кв.м. С откриването им общата площ на функциониращите търговски центрове на територията на страната нараства над 420 000 кв.м, като за сравнение в края на 2009 площта на функциониращите шопинг центрове е 233 460 кв.м.

Към момента, в големите областни градове са в процес на изграждане 417 830 кв.м търговски площи в шопинг центрове. Съгласно инвеститорските намерения, около 75% от тях ще бъдат завършени и въведени в експлоатация до края на 2010 година, а останалите през първата половина на 2011 година.

Голям остава броят на шопинг центровете, които са замразени или спрени към момента поради сериозни затруднения в отдаването на площите или липса на финансиране. В момента на територията на страната има замразени над 552 000 кв.м търговски площи в шопинг центрове в различен етап на строеж.

Към юни 2010 година показателят "търговски площи в молове на 1000 души население" достига 102 кв.м. За сравнение, същият показател в края на 2009 е със стойност от 52 кв.м. Въпреки това, тази цифра е все още значително под средното ниво за Европа. Близо половината от площите във функциониращи към момента молове са ситуирани в София (203660 кв.м) и Варна (96000 кв.м).

В резултат на повишеното предлагане на търговски площи в шопинг центрове, нараства конкуренцията в сегмента.

Все по-трудно става за инвеститори с липса на позиции в бранша да привличат наематели. Запазва се тенденцията новопостроените молове да стартират с непълна заетост или да отварят поетапно, с цел спазване на договорните отношения с ключовите наематели.

Търговските улици

Нестабилната икономическа ситуация в страната дава своето отражение и по отношение на главните търговски улици. Голяма част от помещенията сменят своите наематели, но има и такива, които остават дълго време незаети, въпреки че някои от собствениците регулират наемните нива и предлагат гъвкави условия с цел по-бързото и по-дългосрочното отдаване на обектите си. Процентът на незаетост през периода варира от 5 до 10%.

Основен мотив за освобождаване на някои от помещения на търговските улици през периода е значително намалените обороти в търговията на нехранителните стоки в сегмента. Не е малък и процента на тези, които преместват бизнеса си в новооткритите молове.

Като цяло, обаче, не се регистрира голямо предлагане на търговски помещения по главните търговски улици, за разлика от второстепенните търговски артерии.

Хипермаркети

През първите шест месеца на 2010 година хипермаркетите или т.нар. Дискаунтъри продължават своята експанзия и въпреки трудната икономическа ситуация запазват своите обороти.

На територията на цялата страна Billa има над 71 обекта и се очаква до края на годината да отвори още 10, Плюс - 21 (през 2010 още 3 обекта) Техномаркет (37), Baumax (4), Пикадили (27), Кауфланд (31), Пени (39) и др. В края на годината се очаква и първият обект на германската верига за бързооборотни стоки Lidl.

За дискаунтърите моментът продължава да бъде най-подходящ за закупуване и наемане на площи - парцели и търговски помещения - с атрактивни цени, където да открият нови обекти.

Ритейл парковете

Все още са бавни темповете на развитие на ритейл парковете на територията на страната, като през 2009 година е открит само един подобен парк - Ритейл Парк Пловдив, разположен на терен от 42 650 кв. м и обединяващ две сгради с разгърната застроена площ от 26 400 кв.м. В момента, в процес на изграждане на територията на столицата са Ритейл Парк Средец (РЗП 42 000 кв.м), Ритейл парк Вазов (РЗП 25 000 кв.м) и Ритейл парк Блак Голд (РЗП 30 000 кв.м).

В средносрочен период се очаква все повече инвеститори да се насочат към този сегмент на пазара на търговски площи.

Отличителните характеристики на ритейл парковете сред които нуждата от по-малък обем инвестиции в сравнение с търговските центрове, възможността за наемане на големи търговски площи (над 2000 кв.м) и възможността за семейно пазаруване, ги определят като успешна бизнес инвестиция.

Търсене

Търсенето на търговски площи в шопинг центровете през изминалия период остава на ниво значително по-ниско от предходни години. В резултат на повишеното предлагане, привличането на наематели става все по-трудно, особено за проекти с неатрактивни местоположение и микс от наематели. Въпреки атрактивните условия и ниските наемни нива, все повече търговци предпочитат да изчакат преди да инвестират в отварянето на нов обект.

Най-атрактивни за наемане през периода остават помещенията, намиращи се на главни булеварди, така и към техните пресечки. Основен фактор при наемането на едно помещение остава цената.

Най-атрактивните локации в София са ул. Граф Игнатиев, бул. Витоша, ул. Алабин и Солунска в търговската си част, бул. Патриарх Евтимий, бул. Васил Левски и бул. Стамболийски.

Най-търсени през периода са малки обекти с площ 40 до 100 кв.м. Основните изисквания към тях са ниска цена, локация, човекопоток, размер на витрината, търговци в близост, състояние на помещението.

Цени

Наемните и продажните стойности на търговските обекти, разположени на главни улици, през периода бележат намаление от 10 до 20%.

Средно, продажните цени на търговските площи на главните търговски улици и булеварди в големите градове са се понижили с 12.97%, а наемните - с 16.33%.

Продължава тенденцията на предоговаряне на наемните нива на някои от помещенията, като размерът на понижението на наемните стойности е в размер на 10-15% Измененията са изчислени на годишна база при офертни цени.

Наемните стойности на търговските площи в шопинг центровете през периода бележат значително понижение. При предоговаряне на цените от страна на настоящи наематели, пониженията са в размер до 30%, докато за период от 1 година офертните стойности са намалели с 25 и дори до 50% в зависимост от конкретния обект.

Характерната за изминалата 2009 година тенденция на голяма гъвкавост от страна на инвеститорите и наемодателите, които за да задържат и повишат заетостта на своите обекти предлагат различни схеми на заплащане и други допълнителни отстъпки, се запазва и през първите шест месеца на 2010 година.

Доходност

Въпреки забавения темп на спад на наемните и продажните цени през последните 6 месеца, доходността в сегмента продължава да намалява. Към месец юни 2010 година доходността на търговските помещения, намиращи се на главни улици в София намалява до 6.37%, като към юни 2009 година е 7.73%. Във Варна също е регистриран спад с 0.41 пр.п, и е 7.42%.

Прогнози за втората половина на 2010 година.

Повишаване на процента на незаетост на търговските площи. Най-потърпевши ще бъдат шопинг центровете с неатрактивно местоположение и микс, лошо управление и липса на гъвкавост при договаряне на наемните условия. Освен моловете, процентът на незаетост ще се увеличи и на търговските обекти извън главните улици.

До края на 2010 година активността в сегмента ще е много слаба.

Наемателите (с изключение на хипермаркетите) ще продължат да са предпазливи в експанзията си.

Четете Profit.bg и във Facebook