За разлика от 2011 г., когато в България не беше открит нито един нов шопинг център, през 2012 г. ситуацията в ритейл сектора може да се характеризира с повишена динамика. Това сочи докладът за пазара на търговски площи в България през миналата година, изготвен от GVA Sollers Solutions.

През първото тримесечие на 2012 г. беше открит Галерия Бургас с нетна отдаваема площ 37 000 кв. м, а в началото на декември - още един търговски център на територията на столицата – „България Мол” с GLA 33 000 кв.м. С тяхното въвеждане в експлоатация общата нетна отдаваема площ в шопинг центровете в страната нараства с 12.27% и към края на 2012 г. достига 640 560 кв.м.

Интересни проекти, открити през 2012 г., има и сред по-малките търговски центрове. Такъв е Сити Център Сливен със 7 000 кв.м разгъната застроена площ. На 1 юни отвори врати пък първият lifestyle център за майки с деца в България - Mam’s & Me.

В Гоце Делчев бе открит Mall A, разположен на 8 000 кв.м. застроена площ. Въпреки че площта на тези търговски центрове не е достатъчна, за да се класифицират като молове, те правят впечатление с интересните си концепции.

Освен с откриването на нови търговски центрове, 2012 г. е белязана и с фалита на два шопинг центъра в страната – „Варна Тауърс” и „Екселсиор” в Пловдив. Варненският мол беше обявен в несъстоятелност само две години след откриването си, а модерният център „Екселиор” в Пловдив беше отворен преди шест години.

Въпреки трудната икономическа и пазарна обстановка, строителството на търговски центрове продължава. Към момента на изготвяне на доклада в процес на изграждане са шопинг центрове с нетна отдаваема площ 277 000 кв.м. От тях около 73% се очаква да бъдат завършени и въведени в експлоатация до края на идната 2013г.

За март 2013 г. е предвидено откриването на най-големия шопинг център в България до момента – „Парадайс Център” (80 000 кв.м), ситуиран в София. Неговата площ е с над 20% по-голяма от тази на досегашния първенец The Mall.

През следващата година се очаква въвеждането в експлоатация на още два търговски центъра на територията на столицата– „Мега Мол Люлин” (24 000 кв.м) и South Ring Mall (70 000 кв.м) и един в Бургас – The Strand (30 000 кв.м) – първият открит мол на територията на България.

През последната година се забелязва стабилизиране на свободните площи в шопинг центрове в големите градове. Причина е, че много от управленските компании започнаха да прибягват до различни отстъпки, отсрочки и компромиси, с помощта на които събираемостта на наемите започна да се подобрява. Към момента процентът на незаетост на търговски площи в действащите шопинг центрове на територията на столицата е около 8%.

По-високите нива на безработица и ниската покупателна способност на населението извън столицата и водещите регионални центрове като Варна, Пловдив и Бургас, продължават да рефлектират негативно върху пазара на търговски площи там. Поради това, а и заради слабия интерес на ритейлъри и търговци, нивата на незаетост в шопинг центровете в по-малките градове остават високи, като процентът варира между 30% и 65%.

По показателя „търговска площ в модерни шопинг центрове на 1 000 души население”, първенец и през 2012 г. е град Варна с 359.54 кв.м на 1 000 души, следван от град Русе – 356.18 кв.м.

В Бургас, Стара Загора, Пловдив и Плевен търговските площи на 1 000 души население възлизат съответно на 334.55 кв.м, 329.06 кв.м, 215.88 кв.м. и 177.65 кв.м. Най-малко търговска площ на 1000 души, както беше и през 2011 г., се пада на София със 165.17 кв.м

С откриването на новите търговски центрове през 2012 г. този показател достигна средна стойност за страната от 86.98 кв.м. Спрямо предходната година той се е увеличил с 12.27%, а спрямо 2010 г. – с 20.93%.

През 2009 г. на 1000 души население се е падала близо три пъти по-малко търговска площ в шопинг центрове, а през 2008 г. – над четири пъти по-малко, в сравнение с 2012 г. Тази стойност все още е много под средната за Европа, където тя е около 200 кв.м на 1000 души население.

С откриването на предвидените шопинг центрове през 2013 г. се очаква стойността на този показател за страната да се покачи до 124.59 кв.м, което би означавало ръст от 43.24% спрямо тази година. Ръстът, в сравнение с 2011 г., е 60.82%, а спрямо 2010 г. –73.23%.

И през 2012 г. продължават да се забелязват празни помещения по главни търговски улици в големите градове. Шест години след откриването на първия търговски център в страната, се наблюдава промяна на нагласите и шопинг културата на българина.

Много от магазините по търговските улици фалират, а оборотите на други са минимални заради слабия интерес към тях и засиления към шопинг центровете, с които българинът вече е свикнал.

Сезонният фактор също нанася сериозни загуби на собствениците на магазини по търговски улици. Търговските центрове са по-уютни и топли през зимните месеци и прохладни - през летните.

Освен това предлагат паркоместа, които са сред основните изисквания на мъжете посетители, както и детски кът, който е много удобен за жените с малки деца. Шопинг центровете са много по-удобни за пазаруване и защото предлагат места за хранене и консумация на кафе.

Съществена причина за понижаване на оборотите на магазините, като цяло, е развитието на онлайн пазаруването. За да задържат клиентите си, търговците ще трябва да бъдат креативни и гъвкави и да измислят атрактивни схеми и промоции.

Напоследък към пазара на high streets са насочени предимно малкият и средният бизнес, които имат нужда от по-малки търговски площи – около 70 кв.м. Липсата на по-големи пространства (над 150 кв.м) на главни търговски улици принуждава една част от брандовете от най-висш клас да обърнат поглед към големите търговски центрове, които все по-силно навлизат в страната.

Друга съществена причина за изпразването на магазини по главни улици е ниското потребление, което води до понижение на оборотите на магазините, а оттам и до фалити на собствениците. Причина за това е влошената икономическа ситуация в страната и повишената конкуренция, която е налице през последните години.

Пазарът на търговски площи проявява силна зависимост от нивото на доходите и покупателната способност на населението, респективно от равнището на безработица в страната, която в момента е в най-високата си точка от 9 години.

След като бул. „Витоша“ в столицата загуби блясъка си през последните години, на преден план излязоха улиците „Съборна”, „Леге” и „Калоян”, където продължава да се наблюдава тенденцията да се настаняват трайно луксозни марки. Те се очертават като първокласни локации за магазини от най-висок ценови сегмент.

След откриването на втората метро линия и след приключване на проекта за облагородяване на бул. „Витоша“ се очаква главната търговска улица на София да бъде привлекателна зона за пешеходците.

Новата визия на Витошка ще я превърне в улица с много кафенета, зеленина и места за почивка. Междувременно, улица „Граф Игнатиев” остава предпочитана локация за шопинг и се очаква в близките две години тя да става още по атрактивна.

Като цяло, към края на 2012 г. се забелязва понижено предлагане на търговски площи по главните улици на столицата, Варна и Бургас спрямо предходните две години. Основният обем предлагани площи е фокусиран по второстепенни търговски артерии.

Тенденцията, която се забеляза през последните години, на изместване на търговски марки от главните улици към големите шопинг центрове, продължава и през 2012 г. Причина е както повишеният клиентопоток, така и наличието на по-големи търговски площи в търговските центрове, в сравнение с търговските улици.

Цената и локацията са сред основните фактори за наемане на помещение. От търговските улици в София най-атрактивните локации остават бул. „Витоша“, ул. „Граф Игнатиев“, ул. „Алабин“, ул. „Солунска“, бул. „Стамболийски“, а от 2011 г. насам и бул. „България“.

В морската столица най-привлекателните локации са бул. „Княз Борис I“, както и търговските части на бул. „Владислав Варненчик“ и бул. „Сливница“. В Бургас се търси предимно в близост до новооткрития търговски център.

В София се наблюдава засилен интерес към наемане на по-големи търговски площи (700 – 1000 кв.м), докато във Варна и Бургас се предпочитат площи от 50 до 300 кв.м. Преобладаваща цел при наемане е разширяване на търговската дейност. За вземане на решение за наемане са необходими от 5 до 10 огледа в рамките на седмица.

С новоприетия закон за тютюнопушенето през 2012 г. се забелязва активно търсене на малки помещения от страна на търговците на електронни цигари, които започнаха да се налагат на пазара.

Помещения с площ между 25 и 35 кв. м напълно отговарят на техните изисквания. Търсене има както по главните търговски артерии, така и в кварталите на градовете.

През периода извън търговските центрове активни остават low cost веригите, които търсят помещения с площ между 1000 и 1500 кв.м. Други основни категории клиенти за 2012 г. са марки за мъжка и дамска конфекция, детски стоки, дрехи втора употреба, търсещи помещения с площ от 400 до 800 кв.м, както и вериги за бързо хранене и други заведения. Тяхното търсене е насочено към помещения на улици с голям човекопоток.

Все още несигурната икономическа обстановка се отразява негативно и върху големите инвестиционни сделки с търговски имоти у нас. През 2012 г. те са сведени до минимум. Сред малкото такива се отличава закупуването на обект на BauMax в Плевен от страна на инвестиционния фонд Bluehouse Capital.

През 2012г наемните цени на т.нар. „high streets” продължават да спадат с леки темпове (средно с около 14%). Въпреки пускането на втория метро диаметър и проекта по разкрасяване на бул. „Витоша“, наемите на търговски площи паднаха до 45 евро на кв.м, а във Варна средните наемни нива на търговски площи на „high streets” са около 35 евро на кв.м. В Бургас, както и в останалите градове на страната, наемите се запазват на същите нива като от 2011г.

Запазва се тенденцията на предоговаряне на наемните стойности на някои от помещенията, като тази корекция продължава да бъде около 10%. Продажните цени на търговски площи на „high streets” остават сравнително стабилни през 2012 г. и запазват стойността си от предходната 2011 г.

Наемните стойности в шопинг центровете през 2012 г. също се понижават, като за София са между 18 и 35 евро на кв.м, а във Варна и Бургас – 15 и 30 евро на кв.м.

Към месец ноември 2012 г. доходността на търговските помещения намиращи се на „high streets” в София, се е понижила до 6.75% спрямо ноември 2011 г., когато тя е била около 7.36%. Във Варна също е регистрирано намаление от 1.36 процентни пункта и доходността е 8.24%.

В Бургас е отчетен ръст от 0.41 процентни пункта в доходността на търговски площи по главните търговски улици и към момента нейната стойност е 12.41%.