САЩ много се говори, че пикът на кризата при недвижимите имоти е преминал. А за това, че цените на имотите са изключително ниски като пример се дава фактът, че в много региони вноската по ипотечния кредит за закупуване на имот е по-ниска от месечния наем на същия.

Това прави решението за покупка финансово изгодна, особено предвид на наличните фиксирани лихви по дългосрочни кредити.

И дори и при такъв вариант не се наблюдава съществен ръст при цените на имотите, а по-скоро стабилизиране в нивата им.

У нас също много се говори, че пикът на кризата при имотите е преминал и предстои стабилизиране и плавен ръст.

Това, което интересува хората обаче, и често ги мотивира за покупка, е именно сравняване на вноските по ипотечните им кредити с нивата на наемите (макар и това да не е съвсем правилният начин за вземане на решение за покупка).

И след като в САЩ цените на имотите са стигнали нива, при които вноските по ипотеките им са по-ниски или съпоставими до голяма степен с тези на наемите, логично е да си зададем въпроса възможно ли е това да се случи и у нас.

За съжаление, отговорът е не.

Причината – многогратно по-високите лихви по ипотечните кредити у нас, в сравнение със САЩ, които значително влошават нещата.

Фиксираните 30-годишни лихви по ипотечните кредити в САЩ са близо до рекордно ниските си нива при около 3%, а ипотечните кредити от банките се отпускат при нива около 3.5%.

В същото време перспективите за повишение на лихвите не са особено значими, поне в следващата година и половина – две, а дори и при нов цикъл на тяхното увеличение, едва ли те ще бъдат толкова драстично изменени и ще достигнат предкризисните си нива.

От друга страна, въпреки рекордно ниските лихви в Еврозоната, най-добрите оферти за ипотечни кредити у нас (при липса на предложения за дългосрочно фиксирани лихви) са при нива от около 8%, или над два и половина пъти по-високи, в сравнение със САЩ.

Тези лихви едва ли може да се приеме, че ще паднат значително в бъдеще, при положение, че в даден момент ще станем свидетели на повишение на основните лихви и в Еврозоната. Рисковата премия за страната ни винаги ще е сериозен компонент в ценообразуването на заемния ресурс.

Казано по друг начин, при тегленето на един и същ кредит като размер за 30 години българският потребител ще плаща вноска с над 50% по-голяма, в сравнение с тази на американския потребител само поради разликата в лихвите.

Един пример – младо семейство с дете, което желае да си купи тристайно тухлено жилище в диапазона между 100 и 120 кв. м., което е обзаведено и е в софийски квартал със средни ценови параметри, трябва да се бръкне средно със 110 000 евро (според офертите "продава" на популярен имотен сайт).

Ако семейството не разполага с тези средства и си ги набави под формата на 30-годишен ипотечен кредит* с едни от най-добрите условия в момента, то месечната вноска, която ще трябва да плаща, е в размер на близо 810 евро на месец.

За сравнение, близо наполовина струва в момента наемането на жилище със сходни параметри** в подобен софийски квартал – като средната му цена е 416 евро (въз основа на офертите "отдава под наем" на същия имотен сайт).

Най-проста сметка сочи, че при запазване на това статукво семейството ще пести по 4 728 евро на година - средства, които семейството може да ползва за други наложителни разходи.

Разбира се, при изчисляването на финансовата изгода между това да се купи или наеме жилище трябва да се включат много други фактори, като инфлация, лихвени нива и др.

За това кое е по-изгодно от чисто финансова гледна точка има редица калкулатори. Като пример ще посочим един негативен за наемателите вариант, при който нивата на наемите растат с два пъти по-високи темпове от тези на цените на имотите (2% за продажните цени и 4% за наемите).

* Посоченият ипотечен кредит е подбран сред най-изгодните оферти на банките.

** Осреднен наем за тристаен апартамент в квартал със средни ценови параметри.