Имотите в София с ръст от 2.5% за тримесечие. Какво да очакваме през 2021?

4135
Имотите в София с ръст от 2.5% за тримесечие. Какво да очакваме през 2021?

© Bulgarian Properties

Софийският жилищен пазар изпраща една динамична година, която започна с изключително голяма активност, последвана от близо двумесечна пауза през пролетта и след това летни и есенни месеци, в които клиентите като че ли бяха решили да наваксат загубеното време и да сключат за 10 месеца сделки, колкото обичайно се сключват за 12.

И може да се каже, че успяха. Данните на Агенцията по вписванията сочат, че за деветмесечието в София са се сключили със 7.8% по-малко сделки от тези през същия период на 2019 г. при 17% регистриран спад през второто тримесечие в резултат на въведените ограничения.

Към момента пазарът остава активен и бихме могли да кажем, че е спокоен и не ставаме свидетели на срив в търсенето, какъвто имаше през пролетта. Провеждат се огледи, сключват се и се изповядват нотариални сделки при спазване на противоепидемичните мерки, към които постепенно всички успяха да се адаптират.


През 2020 г. софийският имотен пазар остана стабилен и без съществени изменения в цените. Той беше силно подкрепен от поведението на банките, които не спряха кредитирането, а даже напротив – отбелязан е ръст в обема новоотпуснати жилищни кредити с близо 11% за първите 10 месеца на 2020 спрямо тези на 2019 г. Същевременно лихвените проценти по ипотечните кредити продължиха да падат и достигнаха исторически най-ниските си нива – под 3%.

Към това добавяме и факта, че новото строителство не спря и обектите продължиха да напредват и да следват своя строителен график. Това даде нужното доверие и увереност на купувачите и ги стимулира да продължат да залагат предимно на ново строителство в търсенето на нов дом.

След първоначалното нарастване безработицата се успокои и намаля до 4.9% средно за страната през третото тримесечие, а средната работна заплата в София продължи да нараства и отбеляза ръст от 9% спрямо миналата година.

Въздействието на всички тези фактори доведе до спокойствие и баланс на имотния пазар и позволи той да се развива без сътресения. Това от своя страна даде и по-голяма сигурност на хората, особено в ситуация, в която домът се превърна в място, където прекарваме основна част от времето си и се чувстваме защитени.

Средни цени и годишно изменение

След като през първото тримесечие на 2020 г. ценовите ръстове се ускориха, а средната цена в София подмина границата от 1 100 евро/кв.м., през второто тримесечие тя се върна на нива от около 1 080 евро/кв.м., около които се беше задържала в предходните няколко години. Това сочат данните на BULGARIAN PROPERTIES на база реално сключени сделки.

Последва ново ускорение на пазара и през третото тримесечие средната цена на жилищата в столицата стана 1 115 евро и така се върна близо до постигнатите в началото на годината нива от 1 120 евро/кв.м.

Така цените в София, не само че не отбелязаха спад през 2020 г., но към третото тримесечие отчитат ръст от 2.5% спрямо 3-тото тримесечие на 2019 г.

Средната обща цена на закупените апартаменти също нарасна и достигна 97 200 евро при 90 700 евро за 2019 г. Това се дължи най-вече на промяната в параметрите на закупените жилища и търсенето на по-голяма жилищна площ.

Обеми продажби

Според данните на Агенцията по вписванията, през 3-тото тримесечие на 2020 г. в София са вписани 6 969 имотни продажби при 6 874 за същия период на 2019 г., което е ръст от около 1.4% на годишна база.

За деветмесечието обемите от сделки остават под нивата от миналата година и бележат спад в размер на 7.8%.

Данните на BULGARIAN PROPERTIES показват спад от 5% на сделките в София за периода януари – ноември 2020 г. спрямо същия период на миналата година.

При позитивно развитие на епидемичната обстановка този спад в резултат на пролетната пауза на пазара можеше да бъде наваксан, но при задълбочаващата се криза вероятно 2020 г. ще завърши с около 5% по-малко продажби на жилища в столицата.

Къде в Пловдив, Варна и Бургас са най-евтините жилища? А най-скъпите?Нека видим как пандемията от COVID-19 се отрази на имотните пазари в града под тепетата и най-големите градове по Черноморието

Достъпност

Жилищата в София запазват отлична достъпност и това се дължи на по-слабото нарастване на цените в съчетание с продължаващ ръст на доходите.

Показателят за достъпност на цените в София измерва съотношението на цената на жилищата на кв.м. към средната месечна заплата в столицата, като показва колко месечни заплати са необходими за покупката на 1 кв.м.

Стойността на този коефициент към 3-тото тримесечие на 2020 г. е 1.18 при стойности около 1.2 в края на миналата и началото на тази година и при средни нива над 1.3 през предходните години. Това означава, че към момента са нужни 1.18 средни месечни заплати за покупката на 1 кв.м. жилищна площ в София.

Коефициентът за достъпност е доста под пиковата си стойност от 2008 г., когато се изискваха 3.5 месечни заплати за покупката на 1 кв.м. жилищна площ в София.

Жилищно кредитиране

Ипотечните кредити представят друг аспект от достъпността на имотите чрез достъпността до банково финансиране за тяхната покупка.

И по този показател имотите в момента са най-достъпни за цялата история на жилищното кредитиране в България, тъй като в момента лихвените проценти по кредитите са на исторически най-ниските си нива под 3% за цялата 2020 г.

Търсенето на жилищни кредити през годината се е запазило и дори се е увеличило и това се вижда в данните за новоотпуснати жилищни кредити на БНБ, които показват растеж от около 11% за периода януари – октомври 2020 спрямо същия период на миналата година.

Част от този ръст вероятно се дължи на напредъка на новите сгради и достигането им до етап на завършеност, в който се отпуска ипотечен кредит с цел приключване на сделката и прехвърляне на собствеността. И тук, както и при данните за вписаните сделки на Агенцията по вписванията, ефектите на новото строителство се проявяват по-късно в статистиката.

Но факт е, че кредитните продукти са привлекателни, банките предлагат все повече екстри и допълнителна гъвкавост за своите клиенти, а лихвените проценти са такива, каквито не са били никога досега.

Ново строителство

Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София през първите 9 месеца на 2020 г. също нарастват спрямо година по-рано - имаме издадени общо 738 разрешителни за жилищни сгради през 2020 г. спрямо 713 през 2019.

И този показател отбелязва по-значителен ръст през третото тримесечие на годината, след като през предходните имаше спад и забавяне.

Новото строителство продължава да бъде по-предпочитано от купувачите. По данни на BULGARIAN PROPERTIES то продължава да съставлява около 90% от сключените сделки.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Най-голяма активност отчитаме в традиционно предпочитаните квартали като Витоша, Манастирски ливади, Кръстова вада, Дианабад, централните части на София, включително широк център – Зона Б-5, Б-18, Банишора.

Развитието на метрото продължава да бъде водещо за нарастването на интереса към различните райони на София. След пускането на третата линия на метрото се засили интересът към райони, през които то преминава - Сухата река, Хаджи Димитър, Красно село, Лагера, Овча купел.

Обявяването на плановете за разклонение на метрото в посока ИКЕА и София Ринг Мол и появата на нови мащабни комплекси в този район също привлякоха вниманието и интереса на купувачите.

Към тези квартали добавяме и кварталите Младост, Люлин и Надежда, както и Студентски град, към които винаги има наличен интерес и съответен кръг от купувачи.

Остава в сила засиленото внимание към затворените комплекси и към партерните апартаменти с двор в тях, както и към комплексите от къщи в периферните зони на София.

Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2020 г. са:

• Манастирски ливади – 1100 евро/кв.м.
• Кръстова вада – 1300 евро/кв.м.
• Витоша – 1130 евро/кв.м.
• Дианабад – 1280 евро/кв.м.
• Лагера – 1200 евро/кв.м.
• Банишора – 990 евро/кв.м.
• Студентски град – 1120 евро/кв.м.
• Младост – 1170 евро/кв.м.
• Люлин – 760 евро/кв.м.
• Дружба – 920 евро/кв.м.
• Симеоново – 1260 евро/кв.м.

Параметри на закупените жилища

През 3-тото тримесечие на 2020 г. делът на закупените 2-стайни жилища е 40%, на тристайните – 55%, а на 4-стайните – 5%.

През последните месеци тристайните жилища са по-търсени и имат по-голям дял от двустайните, които винаги са били половината и повече от половината от закупените жилища в София.

Вероятно това е пряко следствие от пандемията и от променения начин на живот, при който се изисква повече жилищно пространство, за да се чувстваме комфортно.

Средната площ на закупените жилища е 92 кв.м. – нараства с близо 10 кв.м. от 81 кв.м. в края на 2019 г.

Най-купувани са жилищата на 5-ти етаж, като продължава интересът към жилища на по-високите етажи в сгради ново строителство заради хубави гледки, повече простор и светлина, по-малък шум от околни улици и булеварди.

Както вече отбелязахме, нараства интересът към къщи, партерни апартаменти с двор и жилища в затворени комплекси с частни дворове и паркова среда.

Обобщение за 2020 г.

Като обобщение на 2020 г. бихме могли да кажем, че купувачите се пренастроиха към новата реалност и много прагматично и спокойно подхождат към избора на имот. Преценят добре нуждите и възможностите си и сравнително бързо взимат решения.

Имотът за собствени нужди се превърна в ценен актив и играе все по-важна роля в целите и плановете на семействата, а на преден план излезе и потребност за дори повече от един дом, на различни места, за различни цели с оглед на осигуряване на собствено място за отдих, работа, близост до природата и по-качествен живот.

Наред с това, за пореден път се затвърди ролята на имотите като сигурен актив, към който хората се обръщат за вложение на спестяванията си в периоди на несигурност и криза.

Перспективи за 2021 г.

Очевидно в настоящата ситуация е трудно да се правят каквито и е да прогнози, тъй като всичко е подчинено на развитието на пандемията и намирането на изход от нея.

В прогнозата ни за 2020 г. подчертахме, че действието на ниските лихвени проценти и продължаващият процес на нарастване на доходите е налице, но все по-важни за имотния пазар ще стават факторите от пазара на труда като безработица и демографските фактори, свързани с вътрешната трудова миграция.

Не можехме и да очакваме, че тези прогнози, за които залагахме по-скоро средносрочна перспектива, ще се разгърнат така силно още в началото на годината. За щастие, до момента безработицата задържа ниски нива, а миграцията в страната от приток към големите градове започна да се обръща и в отлив към по-малките населени места и придобиването на повече от един имот. Тя беше допълнена и от миграция от чужбина към България поради завръщането на много работещи в чужбина към родните места. Така че, засега тези фактори действат в положителна посока.

През 2021 г. важна роля ще продължават да имат банките и тяхното поведение при управление на кризатата и на евентуалното нарастване на необслужваните кредити след изтичане на мораториумите. Към това следва да добавим и безработицата като водещ фактор за развитието на пазара, който трябва да се следи отблизо.

При позитивен сценарий и успешно справяне с корона кризата, можем да очакваме активен пазар и стабилни цени и през 2021 г. При по-лош сценарий можем да очакваме намален обем от сделки, но до спад в цените едва ли ще се стигне в рамките на следващата година, тъй като ликвидността в икономиката е голяма и при първи положителни сигнали за справяне с епидемията процесите ще се ускорят и ще се върнем към обичаен ритъм.

Ще продължи дигитализацията на сектора и клиентите ще имат достъп до все повече и по-качествени технологични услуги и при агенциите за недвижими имоти, и при банките, както и при всички останали участници в процеса по реализация на един имот.
 

Българският бизнес

Подобни статии

Най-четени статии

Facebook Коментари

Добави коментар

Екипът на Profit.bg Ви благодари, че използвате кирилица за вашите коментари.
В случай, че коментарът Ви съдържа нецензурни квалификации и лични нападки или обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа, той ще бъде изтрит от модератора на сайта.

Абонирайте се за електронния
информационен бюлетин на Profit.bg