2011 г. е първата след бума на имотите, през която не отвори врати нито един мол. За сметка на това годината бе под знака на хипермаркетите, които продължиха експанзията си както в големите, така и в по-малките градове. Това отчита доклад на GVA Sollers Solutions за пазара на търговски площи в България през 2011 година. С какво още се отличи 2011 г. и какви тенденции се очакват през 2012 г, вижте по-подробно:

Година без нито един новооткрит мол

За разлика от 2010 година, когато България беше на пето място в света по най-голям обем новооткрити площи в търговски центрове, през 2011 в страната не отвори врати нито един нов мол. Така общият обем на търговските площи в завършени шопинг центрове остава непроменен и възлиза на 599 490 кв.м, от които 173 660 кв.м в столицата, а страната ни остава на последно място в Европа по показателя търговска площ в модерни шопинг центрове на 1 000 души население. Към края на годината средно за страната той възлиза на 81.4 кв.м..

Причина за липсата на нови търговски центрове бе свръхпредлагането в резултат от бума, изключително тежката ситуация за инвеститорите в страната, както и трудно прогнозируемата икономическа ситуация, не само в България, но и в Европа. Много инвеститори предпочетоха да изчакат, което доведе до замразяване на редица проекти за молове, включително и на някои в напреднал етап на строителство, както и отлагане на откриването на напълно готови проекти, които останаха затворени заради липса на наематели.

Точно тази обстановка постави пред инвеститорите дилемата дали да стартират с риск за ниски наемни нива, лоши договорни условия и ниска възвращаемост, или изобщо да не успеят да реализират проекта поради заемане на сериозни пазарни позиции от конкурентни проекти.

Последното е и основната предпоставка за осезаемото раздвижване на пазара на търговски площи в страната през изминалата година: за първи път от няколко години се появиха нови проекти за шопинг центрове, а няколко бяха размразени. Общият обем на изграждащите се търговски площи в модерни шопинг центрове към края на периода е малко над 280 000 кв.м, като по-голямата част от тези центрове са планирани да отворят врати през 2012 година.

През 2011 г. пазарът на шопинг центрове в България бе белязан и от още едно важно събитие – първият фалит на мол в страната. Става въпрос за Мол Марково Тепе в Пловдив, чието проблемно строителство и забавена реализация принудиха инвеститорите да го предадат в ръцете на кредитиращата го банка.

Една от основните тенденции в сегмента е понижаването на събираемостта на наемите. Трудности при събирането им има в цялата страна, с изключение на столицата.

През 2012 г. се очаква, че част от търговските центрове (главно тези от регионален тип) ще променят концепцията си и ще се специализират по-тясно, т.е. в страната ще се появят първите тематични шопинг центрове.

Опразнени търговски улици

Все по-често се забелязват празни търговски помещения по централните улици в градовете. Голяма част от наемателите предпочитат да преместят бизнеса си в големите търговски центрове, следвайки пренасочването на клиентите от улицата към шопинг центровете. Лошата инфраструктура и малките площи също са фактор, който намали атрактивността на търговските улици.

Пример е главната търговска улица в София – бул. Витоша, която отчита понижен интерес заради продължаващия строеж на метрото, който направи улицата неприветлива за разходка за столичани, както и трудният достъп до нея. Дори голямото намаление в наемните цени на някои помещения не успя да задържи някои от търговците в района.

В централната част на Варна също има свободни търговски площи. Главната търговска улица на морската столица – бул. „Княз Бориз I”, става все по-негостоприемна за жителите и гостите на града, поради недобрата поддръжка.

Обратно главната търговска улица на Бургас – Александровска, се превърна в още по-приятно място за разходки след подмяната на настилките, декоративните цветни мозайки, новата декоративна растителност и паркова мебел. Подобни мероприятия влияят положително и на пазара на търговски площи в района.

За столицата най-атрактивните локации остават бул. Витоша (макар и с по-слаб интерес), ул. Граф Игнатиев, ул. Алабин и Солунска в търговската си част, бул. Патриарх Евтимий, бул. Васил Левски и бул. Стамболийски. Засилен интерес през 2011 година се забелязва и към бул. България в София. За Варна най-привлекателни локации са бул. Княз Борис І, както и търговските части на бул. Владислав Варненчик и бул. Сливница.

По-достъпните цени на главните търговски улици ще ги направят през 2012 г. отново привлекателни за заведенията, за сметка на търговията на дребно. Основна пречка тук би била малката площ на помещенията и „раздробяването” на площите през последните години с цел по-лесното им отдаване под наем.

Въпреки това търговските центрове ще станат още по-предпочитани пред т.н. главни улици, и за търговци, и за крайни купувачи.

Продължава експанзията на хипермаркетите

Въпреки трудната икономическа ситуация в страната, някои от хипермаркетите, или т.нар. дискаунтъри, продължават своята експанзия. Те се фокусират както върху големите градове, така и върху по-малки. На територията на страната Кауфланд има отворени 39 обекта, като в момента веригата строи 5 хипермаркета в Добрич, Благоевград, Пазарджик и два в София – в квартал Овча купел и Захарна фабрика.

Към момента в страната Била има 85 обекта, Пени– 48, Лидл – 50 (включително и магазините на Плюс, които бяха купени от Лидл), Карфур – 7 и други.

През 2012 г. се очаква намаляване на активността на хранителните вериги и дискаунтърите. Ще се открият значително по-малък обем нови търговски единици, а някои дори ще започнат да се „свиват” (закриване на обекти).

В София се търсят големи площи, във Варна- средни и малки

През 2011 година основен фактор за наемане на помещение остава съотношението между цена, локация и човекопоток. Търсенето на търговски площи в шопинг центровете рязко се повиши. Интерес към тях вече имат не само вериги, които искат тепърва да отворят обекти на територията на страната, но и вече утвърдени марки, които предпочитат да се изместят от търговската улица, предимно заради много високите наеми, запазили се там, и повишения клиентопоток в моловете.

В София се наблюдава засилен интерес към наемане на по-големи търговски площи (700-1000 кв. м), в Бургас се търсят както големи - от търговски вериги, така и по-малки площи - от еднолични търговци, във Варна и останалите областни градове търсенето е предимно на средни и малки помещения (от 20 до 300 кв. м), подходящи за магазини за дрехи (втора употреба), заведения за бързо хранене, фризьорски салони. Преобладаващата цел за наемане на търговски площи е разширяване на дейността.

През периода основните категории клиенти, търсещи търговски помещения, са low cost вериги, марки за дамска и мъжка конфекция, детски стоки, вериги за бързо хранене, като най-активни на пазара са веригите магазини за дрехи втора употреба. Те най-масово се разширяваха през тази година, включително и на по-главни улици. Търсенето им е насочено към по-големи помещения на улици с голям човекопоток.

Най-очакваният нов ритейлър през периода бе H&M, на който в Западна Европа се приписва сериозно раздвижване на търговията като цяло след навлизането му на даден пазар.

Цените на търговските площи запазват почти непроменени стойностите си от 2010 година. Не се отчита понижение в оферните ценови нива в шопинг центровете на територията на София, Варна и Бургас, като за София цените са средно между 20 и 45 евро на кв.м, а за Варна и Бургас – 15-40 евро на кв.м. В останалите градове понижението в цените на тези площи е не повече от 5%. В някои търговски центрове в по-малките градове се предлагат наеми на стойност около 5-8 евро на кв.м.

По отношение на high streets в големите градове се наблюдава спад както в наемните (средно 17% на годишна база), така и в продажните цени на ритейл площи (средно 15%), заради непривлекателния външен вид на улиците и отдръпването на клиентопотока. Средните наемни цени на high streets в София са около 50 евро на кв.м., за Варна – 40, а за Бургас- 30 евро на кв.м.

Запазва се тенденцията на предоговаряне на наемните стойности на някои от помещенията, като тази корекция продължава да бъде около 10%.

Доходността на търговските помещения на главните търговски улици в различните градове на страната се запазва на нивата от от изминалата 2010 година – между 8.5% и 11.5%.

Цените и наемите в сегмента ще останат сравнително стабилни и през 2012 г. Ще продължи обаче тенденцията за предоговаряне и предлагане на различни видове отстъпки, схеми на плащане и разсрочване за новите наематели.