Дисбаланс между търсене и предлагане на офис пазара

826
Дисбаланс между търсене и предлагане на офис пазара

Пазарът на офиси в страната продължава да се характеризира с дисбаланс между търсенето и предлагането в полза на второто. Това е резултат от голямата инвестиционна активност в сегмента през последните години и нестабилната икономическа ситуация в страната, рефлектирала върху бизнеса, се казва в анализ на офис пазара в България, изготвен от GVA Sollers Solutions.

През 2010 година инвестиционната активност в сектора се свива до нива от 2005 година, с много малък брой новообявени проекти. По данни на Националния статистически институт, за първите девет месеца на годината са издадени с 32.64% по-малко на брой разрешителни за строеж на административни и офисни сгради спрямо същия период на 2009, и с 47.76% по-малко спрямо 2008 година.

В реално изражение, са издадени 163 разрешителни с обща разгърната застроена площ от 119 712 кв.м.

През 2010, на територията на София са завършени над 203 хил. кв. м. офис площи клас А и В, с което общото количество се повишава до близо 1 200 000 кв.м. Запазва се тенденцията голям дял от нововъведените в експлоатация площи да са ситуирани в периферни райони на столицата или по вече обособените бизнес локации - бул. България, бул. Черни връх, бул. Цариградско шосе и бул. Тодор Александров.

Новоизградените офиси регистрират 16.9% увеличение над наличните до момента площи в столицата и значително ще допринесат за увеличаване на коефициента на незаетост. В периферните райони на града, където са ситуирани над 70% от проектите, последният вече надхвърля 20%. Логично, този процент е по-нисък в централната част на града, в резултат на ограниченото предлагане на модерни офис площи.

Към декември 2010 година на територията на София в процес на изграждане са над 650 000 кв. м офис площи, като според инвестиционните намерения над 30% от тях се очаква да бъдат завършени през първите месеци на 2011 година. По - големи проекти в строеж са "Capital Fort" на бул. Цариградско шосе с 44 000 кв.м. офис площи, „Ellips center" - 18 500 кв.м. „Sofia one" - 26 000 кв.м, „City tower" - 32 000 кв.м и „Милениум център" - 35 000 кв.м.

Предлагането на модерни офис площи на територията на град Варна остава голямо. Общият им обем през 2010 година е над 200 000 кв.м. Няма съществена промяна при разпределението на площите по райони - 21% са разположени в централната част на града, 42% по входно - изходните булеварди и 37% в периферията на града. Проектите завършени през периода са търговско- развлекателният и административен център „Varna Tow- ers" на бул. „Владислав Варненчик" с 23 000 кв.м офис площи и „Central Point" на бул. „8-ми Приморски полк" - 5 200 кв.м.

Офис площите в процес на изграждане към декември 2010 на територията на град Варна са над 51 000 кв.м, като всички те са разположени в широкия център. Най-значимият е бизнес център „Никулицел" с обща разгъната площ от 19 000 кв.м.

Един от основните проблеми, който стои пред сектора е качественото разминаване на търсенето с предлагането. По-голямата част от новите офис сгради, макар и да предлагат гъвкаво разпределение на офис площите, включват прекалено големи офис единици. Най-често големината на предлаганите помещения е над 250-300 кв.м и по този начин в голяма степен се разминава с изискванията, и преди всичко, с възможностите на бизнеса в настоящия момент

Търсене

Както и през първата половина на годината водещият мотив за търсене на офис площи е желанието за оптимизиране на разходи на наем. Търсенето е фокусирано върху малки (до 75 кв.м) и средно (до 200 кв.м) големи площи. Не липсват и клиенти търсещи по-големи офис пространства, като това са предимно представители на ИТ сектора и аутсорсинга.

Продължава движението на наематели от стари административни сгради и апартаменти в центъра към модерните новоизградени бизнес локации. Докато през 2009 година преместванията са сравнително плахи, поради липсата на информация за пазара, то през 2010 година пазарът се активизира. Компаниите се възползват от намалените наемни нива и пристъпват към релокация на сегашните си офиси. Други фирми използват момента да предоговорят наемните нива на офисите си, а собствениците са склонни да направят отстъпка с цел запазване на част от приходите си.

Най-активни при търсенето и наемането на офис площи в столицата през 2010 са предимно компании от IT сектора, консултантски компании, телекомуникационни компании, фирми, занимаващи се с търговия на потребителски стоки, счетоводни и адвокатски къщи. Те търсят офиси с квадратура до 300 кв.м, с удобна локация за клиенти и служители, и с възможност за паркиране.

Във Варна и другите областни градове се търсят офиси с квадратура до 150 кв.м, основно с цел оптимизиране на разходите и работния процес. Предпочитани са помещения както в новопостроените офис сгради, така в сгради със смесено предназначение, намиращи се в централните райони.

Цени

Спадът в търсенето и голямото предлагане продължават да оказват натиск върху продажните и наемни цени на имотите в сегмента Това се усеща най-много в София и Варна, където е съсредоточен най-голям обем офис площи.

Средно за 2010 офертните продажни цени в сегмента се понижава с около 18% спрямо края на 2009 година. Най-голямо е понижението на територията на София, където са ситуирани над 70% от всички модерни офис площи, съответно 28.05% за площи клас А и 9.84% - за клас В. Спадът на цените във Варна е в размер на 17.25 %.

На пазара на наеми, офертните цени на офис площите клас А и В в София отчитат среден спад от близо 15% спрямо края на 2009 година.

Най-съществено е понижението в периферните райони - 14.29%, където наемните нива варират от 4.5 до 5.5 евро на кв.м на месец.

Средните офертни наемни цени в централната част на столицата и офис дестинациите се движат в рамките на 8 -12 евро на кв.м.

Наемните нива във Варна също отчитат спад средно с 16.6% спрямо 2009 година. През периода офертните наемни стойности на офис площите клас А достигнаха нива близо 10 евро на кв.м на месец. В широкия център и периферните райони се предлагат площи от 4 до 8 евро на кв.м.

На база клиентки проучвания в края на отчетния период считаме, че наемните нива на модерните офис площи са много близо или съвпадат с нивата на поносимост на бизнеса, и само голямото предлагане в сегмента може да продължи натиска на цените надолу.

Доходност

Доходността на офис площите клас А и В в страната към месец декември 2010 година е в диапазона от 6 до 9%. Важни фактори, влияещи върху нивото на доходността в сегмента остават намаляващите пазарни и наемни цени, както и големият процент на незаетост на офис площите.

В София средната доходност при първокласните офис пространства с атрактивна локация е около 8.00 - 8.52%. При клас В площите е 6.50 - 7.00%.

Във Варна доходността на имотите в сегмента е около 8.00 - 9.00%, а за Бургас е 7.00 - 8.00%

Подобни статии

Facebook Коментари

Добави коментар

Екипът на Profit.bg Ви благодари, че използвате кирилица за вашите коментари.
В случай, че коментарът Ви съдържа нецензурни квалификации и лични нападки или обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа, той ще бъде изтрит от модератора на сайта.

Абонирайте се за електронния
информационен бюлетин на Profit.bg

Пазари

% Стойност
  • SOFIX 719.980 -0.10%
  • BGREIT 117.370 0.09%
  • BGTR30 564.630 -0.25%
  • BGBX40 137.140 -0.10%
Ask Bid
  • EUR/USD 1.1775 1.1776
  • GBP/USD 1.2843 1.2844
  • USD/JPY 109.3580 109.3700
  • USD/CHF 0.9657 0.9658
  • USD/CAD 1.2579 1.2580
  • AUD/USD 0.7914 0.7915
  • USD/BGN 1.6608 1.6611
Ask Bid
  • DOW JONES 21701.10 21705.10
  • S&P500 2429.10 2429.60
  • NASDAQ 4705.68 4706.68
  • CAC 40 5110.46 5112.46
  • DAX 12144.32 12146.32
  • FTSE 100 7370.51 7372.01
  • ПЕТРОЛ 48.64 48.69
  • ЗЛАТО 1284.34 1284.84
  • СРЕБРО 16.93 16.96

Видео