Каква трябва да е цената на апартамент за инвестиция?

4699
Каква трябва да е цената на апартамент за инвестиция?

През последни дни Profit.bg публикува материали за това кое е по-изгодно - животът под наем или покупката на жилище. Днес обаче ще се спрем на друга гледна точка - каква трябва да бъде цената имот, закупен като инвестиция.

Всеки инвеститори се интересува на първо място от доходността. Тази доходност се формира на база получаваните парични потоци (наем) плюс нарастването на стойността на инвестицията (капиталова). Втората обаче е непредвидима, защото цените на всеки актив варират в зависимост от много фактори. В крайна сметка, тази променлива може да се окаже с отрицателен знак дори в дългосрочен план, примери за това много.

У нас в период от около 10 години наблюдавахме бум, след което вече четвърта година имаме спад на цените. Никой не може да каже какво ще се случи занапред, така че ще изключим като фактор (приемаме че се неутрализира с инфлацията) промяната в цената на имотите и ще се фокусираме единствено върху паричните постъпления от наеми.

Най-популярният имот и като покупка и за отдаване под наем е двустайният апартамент. Ще се фокусираме върху пазара в София, като най-голям и ликвиден.

Средностатистически двустаен, обзаведен апартамент в София може да се наеме на цена от около 200 евро на месец, или общо 2400 евро на година.

От тази сума от следва да се приспадне данък сгради и такса смет (около 100 евро), данък доходи (216 евро), ремонти и други (250 евро). Като се тегли чертата остават 1834 евро чист доход на година.

Сега да се върнем към доходността. Ако приемем че инвестицията в имоти е сред по-ниско рисковите, съответно доходността, която се цели там е близо до тази на депозитите. Като се вземат в предвид и лихвите към момента в България, които са в порядъка на 5-6%, един инвеститор би търсил доходност от поне 6-7% на годишна база.

Като съпоставим паричния доход от наем (1834 евро) и целева доходност от 6.5%, цената за която инвеститорът трябва да придобие двустайния апартамент възлиза на 28 200 евро.

В случая тази цена е за обзаведен апартамент. Дори базово и евтино обзавеждане струва около 5 000 евро. Съответно, ако инвеститорът купува необзаведен апартамент, или такъв за ремонт, то цената, която следва да плати е около 23 000 евро. Ако приемем, че средната квадратура на подобно жилище е в рамките на 50-60 кв. м., то цената на кв. м чиста площ следва да бъде в диапазона 380-460 евро.

Подобни статии

Facebook Коментари

Добави коментар

Екипът на Profit.bg Ви благодари, че използвате кирилица за вашите коментари.
В случай, че коментарът Ви съдържа нецензурни квалификации и лични нападки или обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа, той ще бъде изтрит от модератора на сайта.

Коментари

Д.Л.
# 0
17:07 | 17 July 2011
Абсолютно вярно е всичко написано по-горе,но положението е по-трагично,защото всички тези изчисления предполагат,че жилището ще бъде заето 12 месеца в годината.Ако останете без наематели за известно време,което в страна като България с толкова нисък стандарт,се случва много често,излиза,че доходност за България под 10-12% годишно,не е инвестиция.
krammer
# 1
11:07 | 14 July 2011
Че кво значение има депозита, ти като инвеститори, би ли си вкарал парите в имот, на доходност 1-2%? Даже 6.5% ми се виждат малко, под 8 за кво ти е да се занимаваш изобщо?!
кеша е цар
# 2
00:07 | 14 July 2011
сметките са точни . по добре си ги дръж в банката. ами такси по нутариуса. после данъчните ще те питат - откаде са парите?
Петерчо ,
# 3
19:07 | 13 July 2011
когато някой започне да те съветва безплатно каква сделка да направиш за да спечелиш - бъди СКЕПТИК........ Васил е дал една от обективните гледни точки - просто има още доста аргументи СРЕЩУ публикацията - но всеки ДА си носи главата по предназначение.......или за украшение! и оправи правописа
Васил
# 4
18:07 | 13 July 2011
Анализа е съвсем погрешен. Павлин неутрализаира нарастването цената на имота със инфлациата но не вади същата от дохода по депозита. Реалния доход от депозит не е 5-6% а максимум 1-2%
петер
# 5
16:07 | 13 July 2011
браво на Павлин Петков сметките са верни но банкерите ще се побьркат ако трябва да продават двустайки в София и Варна за 25000 евро а загубите им ще са огромни тьй като с доста имот се здобиха така че до дупка ще дьржат цените на имотите високи и вече сами си изкупуват по тьргове имотите фалирал банкер в Европа няма за сега сметката ще е плащаме ние данькоплатците
Абонирайте се за електронния
информационен бюлетин на Profit.bg

Пазари

% Стойност
  • SOFIX 667.820 0.00%
  • BGREIT 114.350 0.00%
  • BGTR30 547.120 0.00%
  • BGBX40 130.790 0.00%
Ask Bid
  • EUR/USD 1.1772 1.1773
  • GBP/USD 1.3185 1.3186
  • USD/JPY 113.5130 113.5250
  • USD/CHF 0.9849 0.9851
  • USD/CAD 1.2622 1.2624
  • AUD/USD 0.7815 0.7816
  • USD/BGN 1.6613 1.6616
Ask Bid
  • DOW JONES 23328.76 23332.76
  • S&P500 2574.72 2575.22
  • NASDAQ 4705.68 4706.68
  • CAC 40 5371.33 5373.33
  • DAX 12984.97 12986.97
  • FTSE 100 7517.59 7519.09
  • ПЕТРОЛ 51.97 52.03
  • ЗЛАТО 1279.90 1280.40
  • СРЕБРО 17.02 17.05

Видео