Какво се случи на имотния пазар през 2010?

1944
Какво се случи на имотния пазар през 2010?

Най-търсени през 2010 са двустайните и тристайните апартаменти в ценовия диапазон от 35 000 до 55 000 евро, се казва в предоставения на Profit.bg обзор на Агенция Форос за имотния пазар през 2010 гоина.

През периода, офертните пазарни цени в сегмента спрямо края на 2009 година се понижават средно с 11.42%, а наемните - намаляват средно с 9.33%.

Предлагане

Според данните на Националния Статистически Институт, през първите девет месеца на годината са издадени общо 3 739 разрешения за строеж на жилищни сгради, което е с 26.47% по-малко в сравнение със същия период на 2009, за общо 10 127 жилища или 25.73% по-малко. Респективно, статистиката показва понижение и при общата разгърната площ на сградите, която е с 40.59% по-малка (общо 1 311 164 кв.м).

По териториален признак, най-голям брой разрешителни за строеж в категорията „Жилищни сгради" са издадени за района на София (820), следван от Бургас (362), Варна (352), Пловдив (341) и Стара Загора (203).

За сравнение, година по-рано стойностите за същите градове са съответно 1094, 534, 531,578 и 252. Погледнато в по-дългосрочна перспектива, най-значителен спад се забелязва в Бургас и Варна, като той се дължи основно на понижената инвестиционна и строителна активност в сегмента на ваканционните имоти.

Жилищни имоти

По-ясна представа за обема на строителство дава една от новите статистики на НСИ, въведена в началото на 2010. Тя изнася данни за започнатото строителство на нови сгради. Според тях, през периода януари-септември 2010 на територията на страната е започнато изграждането на 2004 нови жилищни сгради с общо 5 723 жилища и разгърната застроена площ от 736 583 кв.м, стойности значително по-ниски от тези за издадените разрешителни за строеж.

Една от причините е, че част от строителните предприемачи, сблъсквайки се с невъзможността да си осигурят необходимото финансиране, още

повече, че в момента е известно, че не може да се разчита на продажби на жилища „на зелено", решават да продадат притежавания терен, заедно с проекта и пълния комплект от документи за планираната сграда.

Намалява и броят на въведените в експлоатация жилищни сгради, като за първите девет месеца са завършени 1686 жилищни

сгради, с 18% по-малко спрямо същия период на 2009 година. Причините са основно по-слабата инвестиционна и строителна активност през последните 2 години, замразяването на проекти поради липса на финансиране и по-дълъг период на строителство, отново поради финансови причини.

Една от сравнително новите тенденции, характерна за 2010 е, че обемът на предлагането, произтичащо от вторичния пазар е значително по-голям от този от първичния (инвеститори и строители).

Като цяло, може да се заключи, че една от най-важните тенденции по отношение на предлагането през годината е неговото съществено разминаване с търсенето, както в количествено, така и в качествено изражение.

Една от причините е гореописаното увеличаване в обема на луксозните и високобюджетни жилища. Друга особеност е, че наличните на пазара жилища (главно от страна на първичното предлагане) са крайно нефункционални от гледна точка на размери, разпределения и планировка. Част от тях имат и инфраструктурни неуредици. Проблемът лежи още в началните етапи на планиране и проектиране от страна на инвеститорите, които често нямат ясна визия за търсенето и бъдещото позициониране на продукцията си на пазара.

Всичко това оказва влияние върху обема на реализираните покупко-

продажби през периода. По данни на Агенцията по вписванията за първите девет месеца на 2010 година са сключени общо 120 835 сделки при 133 069 през същия период на 2009, което е понижение от 9.19%. Във Варна спадът е с 1.79%, в Бургас - 1.98%, в Пловдив - 24.17%, в Русе - 3.17%. Най-голямо намаление в обема на сключените сделки има в Плевен - 79.10%, следван от Кубрат - 74.05%, Исперих - 64.61%, Мездра - 60.61%, Малко Търново - 59.57%, Девня - 58.97% и Видин - 50.27%.

В София е регистриран лек ръст в броя на покупко- продажбите от 3.5%, като тази тенденция се наблюдава и в други градове.

Интересен факт е, че в някои от градовете, където е регистриран ръст през първите девет месеца на 2010 спрямо същия период на 2009 година, се наблюдава

увеличение и през първите девет месеца на 2009 година спрямо първите девет на 2008 година. Ръстът се дължи на увеличаване обема на покупко-продажбите на земеделски земи и терени за изграждане на паркове с алтернативни източници на електроенергия

Търсене

През 2010, търсенето е фокусирано основно върху двустайните и тристайните апартаменти, предимно от семейства за основно жилище, като това са 90 % от реално търсещите клиенти.

В резултат на изпреварващото намаление на продажните цени на жилищата в сравнение с темпа на намаление на заплатите показателят

"покупателна сила на средната заплата, измерена в кв.м. жилищна площ" средно за страната в края на 2010 година достига до 0.66 кв.м. За сравнение, същият показател в края на 2008 е 0.39 кв.м, а към края на

2009 - 0.58 кв.м. Т.е. това е жилищната площ, която може да бъде закупена с една средна месечна заплата, като този показател варира силно за отделните градове. Въпреки това, тази цифра е все още значително под средното ниво за Европа.

Цени и доходност

През годината, цените на жилищните имоти продължават да спадат, но с по-бавни темпове спрямо 2009. По данни на Форос, през 2010 година е отчетен среден спад в продажните цени от 11.42% на годишна база на територията на страната спрямо същия период на 2009 година.

Най-голямо е понижението в Русе, Благоевград и София, съответно с 16.79%, 15.50% и 15.43%. Най-малко е намалението на жилищата на територията на Стара Загора - 2%.

Сегментирани по признак „цена", по-голям спад отчитат жилищата от средния и ниския ценови клас, докато обезценката на луксозните

жилища е минимална. Също така по-голям спад се отчита на територията на големите областни градове, където е съсредоточено над 50% от населението на страната, и където предлагането е най-голямо.

Както и през първата половина на 2010 година, най-голямо е намалението при монолитните жилища, средно между 5-15% за периода декември 2010 спрямо декември 2009 година, следвани от панелните жилища - 4-20%. Най-малко е намалението при жилищата ново строителство, където продажните цени намаляват с до 12%.

Големият диапазон в цените при някои от типовете имоти основно се дължи на местоположението и на състоянието им.

През периода се отчита и тенденция на ръст на цените в някои райони на страната, в резултат на активизирало се търсене в тях, както и на по-

малкото предлагане. Повишението е до 2% на база предходен месец и до 5 % на годишна база.

По териториален принцип, най-съществено понижение на цените се наблюдава във Варна - средно с 15% и в София -10%. Същевременно,

обаче, в някои райони на страната цените се запазват стабилни.

Средната доходност на жилищните имоти в страната към месец декември 2010 е в размер на 6.34 % и спрямо декември 2009 година регистрира понижение от 0.36 пр.п. Най-висока е в Русе - 7.06%, Старо Загора - 6.80% и спрямо декември 2009 се понижава с 0.02 пр.п.

В София доходността на имотите в сегмента е 6.43% (спад с 0.43пр.п.), във Варна 6.17% (ръст с 0.43 пр.п.), а в Бургас - 4.77% (ръст с 0.82 пр.п.).

Наеми

През разглеждания период основно се търсят обзаведени едностайни и двустайни жилища с квадратура от 60-75 кв.м. В София най- предпочитани райони са Централните, Лозенец, Иван Вазов, и Южните райони, а във Варна - Опера, Червен площад, Централна поща, ЛК

Тракия, Широк център, Чаталджа. В двата града горната ценова граница, при която се случват сделките рядко надвишава 350 евро.

Продължава да се наблюдава спад на търсенето при високия клас жилища с месечен наем над 1000 евро.

Основна група наематели тук са чужденци - мениджъри, управители на чуждестранни фирми, които имат представителства у нас, както и българи със собствен малък или среден бизнес. Търсенето е насочено в престижни квартали като Лозенец,

Иван Вазов, част от Южните райони на столицата, в близост до центъра. Чужденците се съобразяват с локацията и според това по какъв начин се придвижват до работното си място. Сериозен минус е лошата инфраструктура на районите в близост до Околовръстното.

Наемните цени, подобно на тренда при продажбите, продължават да спадат. Средно, спрямо края на 2009 спадът е в размер на 9.33%. Най-голямо понижение има при луксозните апартаменти - 11.10%, следвани от

необзаведените жилища с 9.48%.

Най - голям спад, по данни на Форос, е регистриран в София - 13.53%, следван от Стара Загора - 13.37%, Варна 8.58% и Бургас 5.54%. Най-малък е спада на територията на Благоевград 2.08%.

Прогнози за 2011

Постепенно уравновесяване на търсенето и предлагането на жилищата, в резултат на ниските нива на инвестиционна активност в сегмента.

През H2 на 2011 се очаква раздвижване в строителния сектор и активизиране на някои от инвеститорите в сегмента на жилищните имоти, във връзка с намаленото предлагане на новопостроени жилищни единици. Очаква се да се появят нови жилищни проекти с разгъната застроена площ до 2 000 - 3 000 кв.м.

Стабилизация на продажните и наемните цени в сегмента. Възможно е да се регистрира лек ръст от 2 до 5%, а в някои от районите на по- големите градове при някои от типовете жилища.

Подобни статии

Facebook Коментари

Добави коментар

Екипът на Profit.bg Ви благодари, че използвате кирилица за вашите коментари.
В случай, че коментарът Ви съдържа нецензурни квалификации и лични нападки или обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа, той ще бъде изтрит от модератора на сайта.

Абонирайте се за електронния
информационен бюлетин на Profit.bg