7755 декара индустриален имот само на 17 км разстояние от идеалния център на София - храм-паметника "Св. Александър Невски". Така изглежда най-голямата имотна сделка в България. Тя е за производствената площадка на "Кремиковци" и търгът за нея е насрочен за 13 септември. Остава да се появят кандидати.

По размери теренът на комбината е по-голям дори от град като Севлиево. Парцелът в Североизточна София е освободен от задължения към държавата, а новият собственик ще може да строи каквото му душа иска - нови модерни производства, офиси или жилища.

Само земята под комбината е оценена на 135 млн. лв. или 8.9 евро на кв. метър. Но за жалост (или радост) на инвеститорите, те ще трябва да платят и за вехтите сгради, огромните машини, оборудването, складовите наличности, доменните пещи и феросплавния завод. Оценени са на 430.5 млн. лв. Така наддаването след три седмици ще започне от кота 565.5 млн. лв.

Най-висока е цената на две машини за непрекъснато леене на стомана - всяка по 24.7 млн. лв.

Обект на сделката са и 23 локомотива, всеки оценен на 60 хил. лв., и 158 товарни вагона по 12 хил. лв. за брой.

Най-големият имот на тезгяха

Дни преди датата на търга за "Кремиковци" - 13 септември, кабинетът на синдика Цветан Банков е като гара разпределителна. "Отворено е за всеки, който иска да направи оглед. И вие да дойдете, ще ви разведем из завода, обещава гостоприемно синдикът. Разкарваме ги нагоре-надолу, отговаряме на въпроси. Гледаме само някой да не се изгуби из лабиринтите на комбината, казва Банков и не лъже. "Кремиковци" е голямо животно!

Съгледвачите са много. Но поне засега никой не се е легитимирал като представител на някоя голяма компания. Инвеститорският интерес се пази в дълбока тайна. Сигурно е обаче, че по офертата работят мощни екипи от специалисти.

Продажбата на имот с мащабите на "Кремиковци" е събитие. Не всеки ден на тезгяха се слагат толкова много и разнообразни активи. Според експерти това е един от най-големите обекти, които се предлагат в момента в Европа.

Списъкът, в който са изредени всички активи, е 1108 страници. В тях като в безкраен поменик се нижат производствени халета и складове, тръбопроводи и кранове, водопроводи, канали, филтри. Описани са дори шахтите и външните клозети. "Кремиковци" има четири гари, 548 вагона и цяла дузина локомотиви, ТЕЦ и завод за технически газове. С цена е всичко - от доменните пещи до последната бургия и отвертка. 30 млн. лв. например струва Първа доменна, на 12 млн. лв. е оценена Трета доменна. По 12 хил. лв. са товарните вагони, по 60 хил. лв. - локомотивите.

Кредиторите са решили да се оценява поотделно всеки актив. Производствените мощности се продават накуп. Стартовата цена в търга, който ще е с тайно наддаване, е

565 517 510 млн. лв.

Според някои тя е ниска, защото само земята струва много повече. Други смятат точно обратното.

Каква е истината ще покаже самият търг. Ако имотът се продава евтино, ще се извие опашка от купувачи, които ще вдигнат цената поне 3 пъти. Ако е висока, няма да дойде никой.

Много хора обаче се съмняват, че в България има инвеститор, който може да извади накуп толкова пари и да ги плати за срок от пет дни. Само депозитът, който трябва да бъде внесен от участниците, е 50 млн. лв.

Ако никой не се яви на първия търг, ще бъде насрочен втори, а цената ще бъде намалена с 20%. За тази обособена част ще има само два търга, категоричен е синдикът. Според него няма замърсявания по производствената площадка. Нито хвостохранилището е в тази оценка, нито табаните.

Това са външни обекти, които в момента не се продават. Но решиш ли в доменното производство да правиш зеленчукова градина, сигурно ще трябва да вложиш някакви пари за почистване, коментира Банков.

Инвеститорът ще получи активи без дългове

Мераклии за "Кремиковци" има, но ще дойдат ли истински купувачи? Това ще стане ясно едва в деня на търга. Но надеждите на кредиторите са, че процедурата няма да се провали. Инвеститорът ще получи кристално чисти активи - без тежести, без задължения към данъчните, НОИ или държавата. При всяка друга сделка биха могли на един по-късен етап да изскочат скрити задължения. Но при ликвидация не се продава предприятие, а имот, върху който няма никакви тежести, обясняват експертите. С парите от сделките ще бъдат погасени дълговете на дружеството към кредиторите.

Не се поставят и никакви условия към купувача. Единственото изискване е да плати цената. Оттам нататък може да прави със собствеността каквото поиска - да я нареже на скрап, да вдигне нов завод или да превърне терените във фотоволтаичен парк.

Комбинатът обаче има активи, които във времето на растящи цени на металите стават все по-атрактивни, коментира изп. директор на Българската асоциация на металургичната индустрия (БАМИ) Политими Паунова.

Става дума за завода за непрекъснато леене на стомана "Стан 1700" и Завода за студено валцуване. Който ги вземе, ще има всички шансове да печели добре.

Лилян Вачков, бивш директор на комбината: Искат много пари

Според инсталираните мощности цената може да изглежда нормална, но ако се вземе предвид състоянието им, е изключително висока, коментира един от бившите изпълнителни директори на "Кремиковци" Лилян Вачков. Мисля, че никой няма да тръгне да купува комбината изцяло, защото е опоскан. Земя наистина има, тя няма как да бъде окрадена, но почвам да мисля, че е по-добре да се инвестира в нещо ново, допълва Вачков.

Според него оазисчето в "Кремиковци" е "Стан 1700". Но и в тези мощности трябва да се инвестират допълнително солидни пари. Според Лилян Вачков за тези, които имат суровина, е изгодно да вземат доменните пещи.

"Лакшми Митал пък има стоманодобивни мощности в Румъния и би могъл да кара в "Кремиковци" слябите за валцуване. Но това са мои анализи. Нямам никаква конкретна информация. Аз не бих дал пари да купя всичко накуп", допълва Вачков

Земята на комбината повече от град Севлиево

Индустриален имот в регулация. 7755 декара в Софийското поле. С всички комуникации - ВиК, ток, пътища, газ, вътрешна жп линия, дори гари. На 17 км от абсолютния център на София - храм-паметника "Св. Александър Невски".

Добре дошли в земята на "Кремиковци"!

Продажбата на промишления имот е без аналог в страната. Почти. С подобни гигантски размери е само бургаската рафинерия "Лукойл Нефтохим" - 8300 дка. Но забележете - бившият Комбинат за тежко машиностроене край Радомир, наричан още "завод за заводи", се е ширил на "скромните" 2300-2400 дка, преди да бъде разпокъсан.

От картите вдясно може да се добие представа за исполинските размери на "Кремиковци". Горе е площадката на мастодонта, под него е картата на Севлиево - в един и същ мащаб. "Кремиковци" изглежда по-голям, нали...

Началната цена за "Кремиковци" не може да се сравнява с приватизацията на заводите мастодонти от соцвреме. Защото новият купувач ще бъде освободен от задължението да оздравява предприятието, да инвестира милиони и да поддържа заетост. А и няма пречки пред мечтите му за строителство.

С новия общ устройствен план на София бе сменен статутът на цялата територия на "Кремиковци" - от промишлена зона на смесена многофункционална зона (СМФ). Градоустройствените показатели там са: 60% плътност на застрояване и 3.5 коефициент на интензивност (кинт). Това дава възможност за изграждане на смесени комплекси, вкл. на офиси, търговски площи и жилища.

Само пазарът, тоест предстоящият търг, ще покаже дали цената на земята е ниска или висока. Оценителите са я заковали на 135 млн. лв., вземайки за сравнение три сделки с промишлени терени в район "Кремиковци" от последната година. Най-ниската постигната цена е 12 евро/кв. м, а най-високата - 23 евро/кв. м.

Експертите са осреднили трите стойности и са намалили допълнително оценката заради големината на терена (с 25%) и заради екологичната замърсеност на мястото (с още 25%). Така се стига до пазарната цена на земята от 8.9 евро на квадратен метър.

Ако се вземе само цената на земята, имотът изглежда леко подценен.

"Само че инвеститорът не може да купи само земята, тя върви с всички "тежести" върху нея", обясниха от консултантска къща "Амрита", изготвила оценката. Теренът се продава в пакет със стари сгради, машини, оборудване, складови наличности и феросплавния завод, оценени общо на 430,5 млн. лв. Така оценката на имота набъбва до 37.3 евро/кв. м. Тогава вече цената идва в горната граница на сделките за индустриални имоти.

Вярно - купувачът би могъл да продаде част от машините и оборудването, а друга да предаде за скрап. Но го чакат и големи разходи за разчистването на площадката, преди да строи каквото и да било.

Скритите играчи

В момента инвеститорите крият плановете си за "Кремиковци", но преди месец се заговори, че италианска компания иска да строи транспортно-логистичен център на част от неговата територия.

Подобен проект имаше и собственикът на "Екометал инженеринг" - Пламен Стоянов. Твърди се също, че индийската "Тата груп" искала производствените мощности.

Мераклии за тях бяха и Лакшми Митал, и милиардерът Константин Жеваго.

Не е ясно обаче дали цената на активите ги удовлетворява.

Теренът скъпичък за слънчева централа

При цена на земята от 9000 евро за декар "Кремиковци" изглежда неподходящо място за фотоволтаичен парк. По принцип инвеститорите в слънчеви централи търсят ниви, които са в пъти по-евтини. Частниците се надяват и на подкрепа от общините, които да им продадат земята или да им я предоставят срещу бъдещи ангажименти.

В района на Каварна терените за вятърни паркове стигнаха 3000-4000 лв. за декар преди кризата, но след мораториума за строителство цената им падна рязко до 1200-1500 лв. за дка.

Става за нова индустриална зона

В средносрочен план земята на "Кремиковци" е подходяща единствено за по-леко и чисто индустриално производство с логистична част. Това е мнението на консултантите, до които "Труд" се допита.

"Един инвеститор би могъл да купи терена и да го раздроби на отделни производствени площадки, като част от тях продаде. "Кремиковци" би могъл да се оформи в клъстър от различни модерни производства", смятат в "Явлена".

Местоположението е добро предвид близостта до Околовръстното шосе и бъдещата северна тангента на София. До площадката на "Кремиковци" може да стигне и третият лъч на метрото.

Но от компанията, която е правила навремето оценка на комбината, предупредиха, че малка част от сградния фонд може да остане, тъй като е морално остарял.

От "Фортън" вярват в локацията на "Кремиковци" като бъдещата индустриална зона на София, но с акцент върху по-лекото производство. Според консултантите това е може би районът с най-добре развита жп инфраструктура в България. Друг плюс е, че наблизо има проект и за интермодален терминал.

Ясно е, че това производство няма да остане такова, каквото е. Разходите за събаряне и депониране ще бъдат огромни, предупредиха от дружеството.

И от двете фирми заявиха, че едва ли има българска компания, която би могла да участва сама в търга за "Кремиковци". Наши фирми биха могли да играят единствено в съдружие с чуждестранни партньори. Толкова пари биха могли да извадят само руски, украински и арабски фирми.

Източник: в. Труд