Преговаряме за първокласни имоти с цени доста под пазарните

2743
Преговаряме за първокласни имоти с цени доста под пазарните

Точно преди седмица екипът на Експат Бета АДСИЦ събра над 250 гости от страната и чужбина на презентация по повод увеличението на капитала на дружеството. Фондът планира да набере 43 млн. лв. от Българска фондова борса, които да използва за покупка на качествени имотни проекти.

Именно тези факти ни накараха да потърсим за интервю Николай Василев, управляващ партньор в Експат Капитал.

Г-н Василев, Експат Бета АДСИЦ възнамерява да се превърне в един от малкото купувачи на имоти в момента. Защо се решихте на тази стъпка, достигнато ли е според Вас дъното на пазара?

През 2000 - 2008 г. наблюдавахме бум на строителството в България. Финансовата криза обаче повлия доста негативно върху сектора и днес виждаме множество добри проекти с финансови затруднения. Продавачите са много, а купувачи почти липсват. Ние искаме да сме сред малкото купувачи със свободни ликвидни средства на пазара. Никой не купува имоти днес? Чудесно, без конкуренция ще успеем да договорим много добри цени за качествени активи.

Вече има обекти, които разглеждаме сериозно и за които преговаряме със собствениците и кредиторите. Цените са около стойността на кредита. При условие, че в момента няма други купувачи, сме уверени, че ще можем да сключим сделки на изгодни за нашите акционери нива. Банките са разсрочвали вече по няколко пъти вноските по някои кредити и веднага щом се появи купувач, ще преминат към изпълнение, защото знаят, че ситуацията на длъжника няма да се подобри.

Не твърдим, че е достигнато дъното на пазара на имоти. Напротив, очакваме цените да падат още. Но ние именно тези аргументи ще използваме, за да постигнем цени под пазарните в момента.

В какви проекти смятате да инвестирате? Трябва ли те да отговарят на специални изисквания?

Липсата на купувачи и в същото време наличието на множество продавачи ни поставя в много изгодната позиция внимателно да селектираме проектите, в които да инвестираме. До момента сме получили досиетата на над 100 проекта и продължаваме да получаваме още.

Имаме къса листа от десетина обекта, които отговарят на нашите изисквания:

- отлична локация на основни пътни артерии с добър достъп на публичен транспорт (accessibility) и добра видимост (visibility)

- инвестицонно качество (investment grade) на строителството и архитектурата (клас A и B офис сгради по английската класификация), което означава определени параметри на височина, климатизация, контрол на достъпа, състояние на общите части, осветление, паркоместа и т.н.

- наличие на проблеми с кредитирането, което ни позволява да влезем в сделка на много добри условия, практически без голям избор за собственика

- ценови нива (свързани с нивата на кредитите), които ни позволяват да реализираме наемна доходност от порядъка на 20% през следващите години.

Разглежданите обекти са различни по размер - от сгради под 3,000 м2 до такива с площи около 20,000 м2. Засега всички предпочитани от нас имоти са нови (завършени през последните 2 години) офис сгради в София и са с разрешения за ползване. В нито един от случаите не възнамеряваме да плащаме повече от 500-650 евро/м2, може и по-малко.

Каква доходност ще търси Експат Бета АДСИЦ?

Смятаме да купуваме в най-ниската точка на пазара, доста под себестойността на строителството и да продаваме след естественото му възстановяване. Нашата стратегия е да предлагаме договори за наем с първоначално сравнително по-ниски цени, съобразени с най-ниските договори за добри офис площи в София, с постепенна ескалация, така че след третата година да имаме наемна доходност около 20% върху ниската първоначална стойност на придобиване.

Ако тогава продадем съответния обект на друг инвеститор при 10% доходност, това ще означава удвояване на първоначалната инвестиция. Нормата на възвращаемост (IRR) при този сценарий е около 40% годишно, но нашата цел са консервативните 20-25%, тъй като знаем, че винаги може да има неотдадени площи или по-висока възвращаемост за крайните купувачи, ако пазарът в България не се възстанови добре до три години.

Как оценявате интереса към увеличението на капитала до момента?

Търговията с права започна на 31 май и ще продължи до 28 юни. В края на май организирахме голямо събитие, на което представихме пред потенциални инвеститори увеличението на капитала и инвестиционните намерения на фонда. Над 250 български и чуждестранни гости дойдоха на тази презентация, което считаме за добър индикатор. Отделно непрекъснато имаме срещи и разговори с партньори от страната и чужбина за Експат Бета АДСИЦ, получаваме много запитвания както от институционални инвеститори, така и от физически лица.

Оптимисти сме за успеха на увеличението на капитала. В момента действително икономическата обстановка ни дава златна възможност за реализиране на максимални печалби. Парадоксално, но когато пазарът се надуе като балон и цените станат високи, всички искат да инвестират и има голям приток на капитали. Тогава каквото и да купиш, цената вероятно ще падне и не можеш да направиш печалба от ситуацията. Обратно - когато цените рухнат, никой не иска да купува.

А всъщност точно това е периодът, в който могат да се намерят добри активи на ниски цени. Нашата цел е да сме от този малък процент „умни" инвеститори със свободни ликвидни средства, които да вложим в перспективни проекти. А ако успеем да привлечем пълния обем от 43 милиона лева, може да стартираме още едно увеличение през следващата година, за да продължим стратегията, ако повечето акционери са съгласни.

Защо да се доверят на вас?

На първо място трябва да изтъкнем предимствата на АДСИЦ пред директната покупка на имоти. Имаме по-нисък риск поради диверсификацията на портфейла, ограничени административни разходи, 0% данък печалба и 0% данък капиталови печалби, лесни и разнообразни възможности за изход от инвестицията, гарантирани дивиденти. Това е дейност, регулирана от Комисията за финансов надзор и може да говорим за пълна прозрачност и публичност.

При нас имаме практика да изпращаме регулярна подробна информация на нашите акционери за всички значими развития относно фондовете ни и инвестиционните решения. Хората от екипа ни за връзки с клиентите са на разположение винаги да отговарят на въпроси и да дават информация на клиентите ни за техните портфейли или за други инициативи и продукти, които управляваме.

В Експат Капитал клиентите ще открият професионален екип, специализиран в управлението на активи. Освен АДСИЦ, ние имаме дъщерно управляващо дружество с 3 договорни фонда и множество частни инвестиционни портфейли, консултираме по сделки и финансови операции.

Днес сме от много малкото в България, които имат възможностите и визията да се възползват от ситуацията на пазара на недвижими имоти. Очакваме да привлечем в този проект хора, които също оценяват перспективите в тази сфера в средносрочен и дългосрочен план.

Какви са очакванията Ви за пазара на бизнес и търговски имоти за настоящата и следващата година?

Когато периодът на икономически растеж свърши, цените на имотите се задържат още известно време, защото собствениците не искат да продават на по-ниска стойност. След това цените падат - в този етап сме в момента. Съответно ръстът идва 1-2 г. след възстановяването на икономиката.

Не сме особени оптимисти за пазара през следващата година.

Как да сме, когато толкова разкошни сгради стоят празни, наемите падат, а продавачите са може би 100 пъти повече от купувачите? Но ако погледнем световната финансова история, тя представлява поредица от цикли - бумове и кризи. Най-големите загуби настъпват след поредния „балон", а най-добрите печалби се реализират след най-големите кризи. Сега все още не излизаме от кризата, но винаги можеш да купиш един актив достатъчно евтино, за да можеш да изчакаш следващия подем. В днешно време е по-добре да имаш кеш, отколкото да нямаш.

Николай Василев, CFA, Управляващ партньор в „Експат Капитал"

Николай Василев е бил член на две правителства на Република България, като последователно заема позиците на заместник министър-председател и министър на икономиката (2001 - 2003 г.), зам. министър-председател и министър на транспорта и съобщенията (2003 - 2005 г.) и министър на държавната администрация и административната реформа (2005 - 2009 г.). Преди да се върне в България Василев е натрупал богат опит в сферата на инвестициите в развиващите се пазари, като е работил за три мултинационални компании. Бил старши вицепрезидент в Lazard Capital Markets - Лондон, асоцииран директор на UBS в офисите на компанията в Токио, Ню Йорк и Лондон, данъчен консултант в Coopers & Lybrand - Будапеща. Николай Василев е учил икономика и финанси в престижни университети в Унгария, САЩ и Япония. От 1999 г. притежава престижната степен CFA (сертифициран финансов аналитик) и в момента е член на Управителния съвет на Българската CFA асоциация. Владее английски, унгарски и руски език, има начални познания по френски, немски и японски.

„Експат Капитал" е финансова компания, която предлага услуги в сферата на управлението на активи и финансовото консултиране за капиталови пазари, корпоративни финанси, дялово инвестиране и др. Групата копмании на „Експат Капитал" управлява 3 договорни фонда („Експат Ню Юръп Стокс", „Експат Ню Юръп Пропъртис", и „Експат Бондс"), 2 фонда за недвижими имоти („Експат Бета" АДСИЦ и „Експат Дивелъпмънт Фонд АДСИЦ) и множество индивидуални инвестиционни портфейли. От януари т.г. компанията започна да издава икономическия бюлетин „Експат Компас".

В момента тече увеличението на капитала на „Експат Бета" АДСИЦ. Емисията е в размер на 43,428,900 броя обикновени акции с емисионна стойност от 1 лев/акция. Търгуването на правата на борсата ще продължи до 28 юни.

Станете наш почитател във Facebook

Подобни статии

Facebook Коментари

Добави коментар

Екипът на Profit.bg Ви благодари, че използвате кирилица за вашите коментари.
В случай, че коментарът Ви съдържа нецензурни квалификации и лични нападки или обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа, той ще бъде изтрит от модератора на сайта.

Коментари

petko
# 0
17:06 | 9 June 2010
Каквото и да коментрате за Николай Василев, факт е, че предложението е много добро. В момента почни сме стигнали дъното и който купи сега евтино, утре със сигурност ще може да продава скъпо. Не съм чул друг фонд да се е сетил за това и да го прави.
пепи
# 1
19:06 | 4 June 2010
откьде ще набара средства Николайчо за да купува вероятно чрез БФБ но баламурниците нещо изчезнаха и явно ще е гладна кокошка просо сьнувала иначе намерениятя са супер
Dani
# 2
12:06 | 3 June 2010
Пазара в Бг е много манипулативен ,защото реален такъв базиран на средната класа която живее с 600-700лв на месец почти няма няма.Пазара е монополизиран от партийните структури на БСП,ДПС,,,,,,,и дръги политически участници.
krammer
# 3
11:06 | 3 June 2010
На НДСВ сладките приказки сме ги слушали вече..
Krasen
# 4
11:06 | 3 June 2010
Ники това вече го знаем купувайте бе хора,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,то най-ниската точка не се знае кога ще е ....сигурно е едно перспективата за БГ е само надолу защото глупаците се счършиха, народа е беден, нама средна класа,да поддърба умерен ръст и покупки,, безработица, ниски доходи,, увеличение на лошите кредити, стагнация в Банките,,,изчерпване на банковата ни система, вискоки и нервеални лихви,,,,,просто няма фундаменти за да се чака ръст!!!!!!!!!!!!!1за бога хора не купувайте!!!!!несигурност на хората, липса на правосъдие, кратци, мошенници навсякъде,,,,,,,,,
Ха-ха-ха-ха-ха.....
# 5
11:06 | 3 June 2010
Aми, че те всички смятат да купуват на най-ниската точка! Само дето повечето си остават с надеждите...
Абонирайте се за електронния
информационен бюлетин на Profit.bg

Пазари

% Стойност
  • SOFIX 667.820 0.00%
  • BGREIT 114.350 0.00%
  • BGTR30 547.120 0.00%
  • BGBX40 130.790 0.00%
Ask Bid
  • EUR/USD 1.1772 1.1773
  • GBP/USD 1.3185 1.3186
  • USD/JPY 113.5130 113.5250
  • USD/CHF 0.9849 0.9851
  • USD/CAD 1.2622 1.2624
  • AUD/USD 0.7815 0.7816
  • USD/BGN 1.6613 1.6616
Ask Bid
  • DOW JONES 23328.76 23332.76
  • S&P500 2574.72 2575.22
  • NASDAQ 4705.68 4706.68
  • CAC 40 5371.33 5373.33
  • DAX 12984.97 12986.97
  • FTSE 100 7517.59 7519.09
  • ПЕТРОЛ 51.97 52.03
  • ЗЛАТО 1279.90 1280.40
  • СРЕБРО 17.02 17.05

Видео