Тр. Дрянков: Жилищните имоти в София са надценени с повече от 20%

16568
Тр. Дрянков: Жилищните имоти в София са надценени с повече от 20%

Какво е бъдещето на имотния пазар у нас? Отговорите на този и други въпроси потърсихме от Трендафил Дрянков, управляващ директор на Excel Property Bulgaria.

1. Какви е ситуацията на имотния пазар в столицата София в момента?

Жилищните имоти в София са надценени с повече от 20% и е крайно време някой да го каже. Абсолютно спекулативни са твърденията и прогнозите за устойчиво развитие на пазара и повишаване на цените! За да бъда по-конкретен, съвсем накратко ще изложа няколко факта.

Два метода са утвърдени в световната практика през годините за оценка на пазара на недвижими имоти, с които задължително трябва да се съобразим, преди да правим прогнози за бъдещото развитие и цените на имотите в България.

Първият метод е чрез използването на коефициента наем спрямо цена, който се изчислява на годишна база и по този начин показва каква е текущата възвръщаемост на инвестицията. Според този метод за оценка, нормалната възвръщаемост при инвестициите в имоти е 10-12% за година, а към момента при имотите в София той е 4-6% което е признак за надценяване и „балон“.

Вторият метод е чрез използването на коефициента цена към доход, като този показател показва съотношението колко брутни годишни дохода са нужни на едно домакинство, за да си закупи недвижим имот. На повечето международни пазари, при една стабилна икономика, този индекс е до 10 години.

Въпрос на елементарна математика е всеки един от вас да изчисли колко пъти са „раздути“ цените, което би трябвало да ни накара сериозно да се замислим какво става на пазара за недвижими имоти в София. При тези нива на цените имотите са нисколиквидни, безперспективни и доказателство за това е липсата на интерес от страна на крупни чуждестранни инвеститори, които са основна движеща сила на пазара, като в определена степен изключение правят единствено бизнес имотите и по-точно офис площите.

Вторият движещ фактор на пазара е покупката на имот за лични нужди, но в условията на „дългова криза“, в каквато се намира икономиката на България, стагнацията в дребния и средния бизнес, като се има предвид БВП и ниската покупателната способност на населението, недвусмислено се налага изводът, че имотите остават недостъпни за по-голяма част от участниците на пазара.

Поредното доказателство за неплатежоспособността на българските граждани е, че според статистиката на БНБ през 2015 г. със 100 000 е намалял броят на кредитните карти поради невъзможност да бъдат обслужвани.

2. Какви са прогнозите ви за развитието на столичния имотен пазар?

Две са основните движещи сили на пазара за жилищни имоти в София, а именно вътрешната миграция и българската диаспора в чужбина. Факт е, че през последните две години жилищният пазар в София изпадна в ситуация на дефицит на имоти, което беше повече от логично, при положение че строителният сектор беше почти замразен след 2011 година.

В резултат на това, търсенето изпревари предлагането и както е нормално в тези условия на пазара, цените се повишиха с 2-4%. Това създаде много добри предпоставки за стартирането на нови проекти, които да запълнят този вакуум, но не и условия за повишаването на цените на имотите, защото икономическите показатели на България остават нестабилни и не бележат особен ръст.

Необяснимо защо обаче, новото строителство стартира на ценови нива от преди кризата, когато в ценообразуването се залагаха печелби 300-500%. Кратка справка на цените на строителните материали и СМР към момента показват, че себестойността на масовото строителство варира от 250 до 400 евро/м2, като само в определени райони на София при някои висококачествени проекти със смесено предназначение и повече удобства за общо ползване от живущите в тях, може да достигне до 800 евро/м2.

На пръсти се броят строително-инвестиционните компании в София, които имат сериозен бекграунд и портфолио от реализирани проекти при това високо качество на строителство и могат да отговорят на завишените очаквания и потребности на купувачите. На практика обаче, непонятно е защо всички останали компании, които строят до тях, срещу тях или в съседната пряка продават на същите цени, без да могат да предоставят това качество на продукта.

Това отново ни тласка в посока на „балонизиране“ на цените, а резултатът в крайна сметка е много пресен спомен за всички участници в този пазар. Строително-инвестиционните компании трябва да преосмислят своята ценова политика и да се ориентират към по-разумни печалби, в противен случай рискуват отново да изградят едни пустеещи сгради-призраци.

Другото абсолютно спекулативно твърдение, което се прави чрез медийни публикации и ПР внушения, е, че цените на „зелено“ догонват цените на готовите жилища, защото видите ли, някои инвеститори са финансово стабилни, съответно при тях не е необходимо калкулиране на риска и по тази причина тези две цени са в равновесна точка.

Аз считам това твърдение за абсолютно некоретно от страна на хората, които застават зад него, защото единствената реална причина цените на „зелено“ да бъдат по-ниски, е това, че с покупката на „зелено“ се осъществява един вид съфинансиране на строителния процес на проекта от страна на купувача.

3. Смята се, че раздвижването на пазара на имоти дойде като резултат от ниските лихви по депозитите. Споделяте ли това мнение?

Намаляването на лихвените проценти по депозитите е нещо, с което много се спекулира през тази година, поредният блъф. Твърдението, че щом доходността от вложенията в имоти е по-висока, отколкото при банковите депозити, то те са рентабилни и задължително трябва да влагаме в тях, защото предстои ръст на цените, е спекулация, която поставя началото на надуването на „балона“.

Некоректно е да се правят внушения, че моментът е подходящ да се правят инвестиции в недвижими имоти, а точно обратното, защото сега доверието в икономиката е много ниско. Намаляването на лихвите по депозитите е инструмент, който банкерите използват с цел да се предизвика икономическа активност на капиталите, да се подкрепи растежът и инфлацията.

Активното вложение в недвижими имоти, които са дългосрочни активи, води до ново замразяване на капиталите, срив на цените и колапс на пазара. Всички много добре знаем какво се случи на имотния пазар в САЩ след 2001 година, когато пакет от финансови инструменти на Федералния резерв за стимулиране на икономиката предизвика траен ръст в ипотечното кредитиране.

Ако една икономика като българската влезе в тази спирала, до две години ще изпадне в рецесия. България към момента остава най-бедната държава в ЕС, с най-ниски доходи и стандарт на живот. Реалната оценка на състоянието на доходите показва, че много малко хора могат да се възползват от възможностите на кредитирането, независимо от примамливите условия. 

Крайно време е да се спрат и спекулациите със собствениците на бизнес, мениджърите на ръководни позиции, ИТ-специалистите и успелите млади хора, които търсят и купуват имоти на килограм. Малко над сто и десет хиляди са лицата в цяла България, които се осигуряват на прага на максималния осигурителен доход, което е по-малко от 3% от населението в трудоспособна възраст.

Бих задал на всички в този бизнес следния въпрос - ако за последните 5 години вече не са купили, по колко имота още трябва да придобият в София тези финансово обезпечени хора, за да формират една устойчива тенденция за развитие и ръст на пазара?

4. Имотният бизнес у нас се бори с некоректно отношение и лоши практики от страна на част от компаниите -участници на пазара. Има ли решение за този проблем?

Най-големият проблем е и си остава липсата на доверие към брокерите от страна на клиентите. За лоши практики можем да си говорим много, но истината е, че нашата професия е много компроментирана, защото вече доста години продължава да няма законова или нормативна уредба, която да регламентира тази търговска дейност.

Фалшиви оферти, фалшиви фирми, няма как да се оправдаваме и да очакваме някоя рекламна платформа да играе ролята на регулатор, при положение че това е в противоречие с нейните собствени интереси. В момента всяко юридическо лице, регистрирано като такова по смисъла на Търговския закон, може да упражнява посредническа дейност по сделки с имоти.

Липсата на ясни правила, етични норми, задължения и отговорности превръщат бранша в привлекателно място за хора, които търсят лесни печалби или както аз обичам да казвам: гледат на бизнеса като на „далавера“.

Крайно време е да се създаде сериозна браншова организация със широка представителност сред всички колеги, която да поеме отговорност за решаването на всички наболели проблеми в бизнеса.

Подобни статии

Най-четени статии

Facebook Коментари

Добави коментар

Екипът на Profit.bg Ви благодари, че използвате кирилица за вашите коментари.
В случай, че коментарът Ви съдържа нецензурни квалификации и лични нападки или обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа, той ще бъде изтрит от модератора на сайта.

Коментари

Наблюдател
# 0
13:04 | 29 April 2016
Господина има няколко много точни попадения, като съм абсолютно съгласен с това, че имотите в София са силно надценени! Това мое мнение се затвърждава и от масираните медийни кампании, която водят няколко фирми от месеци насам, с цел да убедят всички, че пазара се е възстановил и цените тръгват отново нагоре. Явно същите са решили да навлязат в строително-инвестиционния бизнес на София, като силно се надяват, че ще успеят да реализират своите проекти и печалби в ситуацията на изкуствено поддържани ниски лихви. Доста е спорно дали ще успеят да се справят с фактора време, който имат на разположение за това.
I.V.
# 1
20:04 | 23 April 2016
Балонизираните цени на имотите в София са факт, който се потвърждава от обективния прочит на този анализ. Изключение може би правят новите апартаментни комплекси от затворен тип в някои традиционно предпочитани райони в близост до центъра. Тази категория имоти обаче попада във високия сегмент на пазара, който заема сравнително малка ниша и не би могъл да формира устойчива тенденция на ръст в цените. Като цяло хаоса и спекулата в този бизнес ще продължи, докато не бъде установено законово регулиране за посредническата дейност на Брокерите!
ко не
# 2
13:04 | 22 April 2016
5% изгодни кредити. вие ....???? скоро няма да има раздвижване или поне не такова каквото мечаят брокерите. че това е двойно по скъпо отколкото в другите Европейски държави. У нас купувачите май са едни и същи, препиращи пари и с неясни доходи които искат после да отдават под наем. Е няма как да има раздвижване скоро
Финансов Експерт
# 3
11:04 | 22 April 2016
По всичко личи, че брокерите потриват ръце в очакване на нов бум на пазара и пресмятат комисионни. На първо място бих ги посъветвал да помислят как да намерят пари за своите клиенти. Банките дават много изгодни кредити при 5% годишна лихва, но при условие на доказан доход над 2200 лв. на месец, за минимум година назад. След като им осигурят тези доходи, да намерят начин да ги гарантират за следващите 15-20 години, защото тези кредити трябва да се плащат! Успех... ;) )))
Пак Тя
# 4
14:04 | 21 April 2016
Много коректен и отрезвяващ анализ на пазара. Г-н Дрянков има смелостта да изкаже изключително непопулярно мнение и..... да раздразни осите :) А дали това не е търсен ефект? Поздравления Трендафил Дрянков!
Потърпевш
# 5
21:04 | 20 April 2016
От година и нещо следя цените с цел да купя, това което ми е хванало погледа или съм го гледал си водя бележки и тъпото е, че вече съм засякъл поне 10 обяви който са ми направили впечатление изведнъж са изчезнали от пазара (онлайн предлагането) и се появяват след няколко месеца вече на осезаемо по-висока цена! Как да вярвам на тези посредници (брокерите) като отивам на оглед на обект който съм видял в интернет и накрая ми се иска 3% комисионна ако имало сделка затова, че те го предлагали е аз идиот ли съм или какво доматите с колци ли ги ям се питам вече! За какво да платя 3% затова че ще ми предоставят документите на продавача .....мога още примери да дам, но няма смисъл накратко: Евала на откровения коментар на тоя брокер като чета тази статия и си викам може и пък да има надежда тая нашата нация да не е толкова безскрупулно търгашеска и да иска да опъне и дяволите в ада дори!
vanq
# 6
16:04 | 20 April 2016
naj-nakraq edin da kaje istinata, na pazara dori i realni prodavachi lipsvat, stoqt samo takiva, koito se nadqvat da vzemat 75-80 K eu za 60 kv apartament i chakat balyci... A stroitelite, koito prodavat na zeleno sa izmislili trick da predlagat po 1- 2 apartamenta prez razlichni agenciii obqvqvaiki, che vsichko ostanalo e prodadeno .. ako si v chas i razgledash shte vidish svobodnite apartamenti kak se poqvqvat prez mesec po 1-2
Бръм
# 7
12:04 | 20 April 2016
Само да кажа на г-н Дрянков, че последните 4 месеца търсих да закупя нов маломерен тристаен апартамент и то завършен... Ми няма..... всичко е продадено... обикновено в някой блок са останали 1-2 апартамента най-вече пълен север или апартамент на 1 етаж над входа. А относно висококачественото стройтелство... ми обяснете ми как реномирана строителна компания строй след езерото на Дружба и продава на цени около 850 евро на квадрат и има останали 2 свободни апартамента.... В цената какво е включена ливада в Дружба + стр. м-ли и същевремено ливада в Борово + стр. м-ли от 900 евро.... Тъй че има търсене има продажби.... А в момента народа купува, ако имате познати в банките, питайте ги кредитните им отдели и кредитирането им как са с натоварването...
Наивник 007
# 8
17:04 | 19 April 2016
Гладни брокери, сделки сънуват. Хората пари за хляб нямат, те панелки по 900 Е/м2 ще продават. Свършиха балъците.
А
# 9
12:04 | 19 April 2016
Евала, някой смело да каже реалната ситуация за имотите в София. Предвид голямата част некоректни брокери, които не искат да им се разваля далаверата, поздравявам автора.
Г.Г
# 10
23:04 | 18 April 2016
до SSS. Доходност от 10% наем е реална при търговските имоти (магазини). Но брокера е прав пазара е доста слаб. Аз 6 мес. се опитвах да продам магазин с наемател от 2 год искащ да преподпише за още 5, при наем 600 и продажна цена 75000 и не се яви нито 1 реално заинтересован потенциален клиент само зяпачи.
sss
# 11
21:04 | 18 April 2016
Доста глупав анализ. Доходност от 10% наем е само мечта. Ако това е средната доходност в София, никой няма да живее под наем, а направо ще си купи имот. Опитваш се да сравняваш България с Западна Европа - поне да си беше направил усилие да провериш какви сa им данъците там спрямо нашите. За ипотечните кредити нищо не се споменава .... абе пълен минус. Говориш ми за коректност на пазара - точно вашата агенция е един пример, че се работи некоректно, не в интерес на клиента и по пед_лски начин
haha
# 12
20:04 | 18 April 2016
какво значи надценени бе приятел? търсене и предлагане, това са факторите. ако няма търсене няма да се ПРОДАВАТ АКТИВНО на такива цени. Иначе ексел проперти са от фирмите които искат да продават софийски имоти както продават ваканционни - на цена под пазарната.
Др. на Имотните науки
# 13
19:04 | 18 April 2016
Доста повърхностен анализ, който сравнява показатели, които са валидни да други части на света. Няма съпоставеност с минали периоди в България, а само пожелателни стойности. В най- добрият за писача случай е избързал с 4-5г. Успех в имотните пазари. Като всеки и този се движи нагоре и надолу.
Публикацията е "Милувка по празните главици"
# 14
18:04 | 18 April 2016
леко успокоение з аКупувачите , но Толкова само ! от Утре....пак ще поскъпват Имотите!
ИВАН
# 15
18:04 | 18 April 2016
НАЙ ПОСЛЕ СЕ НАМЕРИ ЕДИН ДОБЛЕСТЕН БРОКЕР КОЙТО ДА КАЖЕ ИСТИНАТА ЗА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В БЪЛГАРИЯ БЕЗ ДА ЗАБЛУЖДАВА ХОРАТА... БРАВО ...
Razbirach
# 16
16:04 | 18 April 2016
Edin den cenite se kachvat, dr den balon. Na kogo da vqrvame v kraina smetka???
V.
# 17
16:04 | 18 April 2016
Skoro balona shte se spuka..... mnogo skoro!!!
Respect
# 18
16:04 | 18 April 2016
Браво, най-накрая човек от бизнеса да го признае! Крайно време е брокерите да станат истински консултанти, а не спекуланти!!!
така е
# 19
15:04 | 18 April 2016
преди 2 години когато колегите на господина организизраха какви ли не срещи и напъни да обясняват как пазара се задвижвал и как ще има ръст им написах че това са само времмени трикове и те не могат да доведат до трайно покачване на ценит. тогава настана голямао скачане... Ами....дойде време и ваши колеги да ви го кажат
Jeko
# 20
14:04 | 18 April 2016
Точно така! Много силно изказване! 1:1
petar
# 21
13:04 | 18 April 2016
stroeja izliza po 250-300evro na kvadrat.nemoje da iska6 2000
никой не купува в Банско
# 22
13:04 | 18 April 2016
господинът предлага имоти в Банско..но ням акупувачи ! Купуват в София
Абонирайте се за електронния
информационен бюлетин на Profit.bg