Имотите в Овча купел, Дружба и Лозенец с най-силен ръст през 2018

Средните цени на жилищните имоти в София отбелязват ръст от 8.8% през 2018 г., показват данните на имотната агенция АДРЕС. Средното поскъпване за страната пък е със 7 на сто.

Въпреки сериозните ръстове на ипотечното кредитиране и на броя сключени сделки, белязали началото на 2018, годината завършва с чувствително понижение на покупките със заем.

През последното тримесечие на 2018 г. за първи път от 2013 г. се наблюдава спад на новоотпуснатите ипотечни кредити – в София разликата е 16.7%, а за страната достига 23.5%, показват данните на Агенцията по вписванията.

„Улесненото кредитиране и падащите лихви са основен двигател на пазара през последните 3 години. Спадът в броя на новите ипотеки сигнализира за забавяне на пазара на жилищни имоти. Ако понижението продължи през първото или второто тримесечие на 2019 г., това би довело до свиване в броя на сделките, а оттам и до евентуални корекции в цените на имотите“, коментира оперативният директор на АДРЕС Гергана Тенекеджиева.

Въпреки понижението в броя на ипотечните кредити в края на 2018 г., общата стойност на изтеглените суми на годишна база достига 10.53 млрд. лева и нараства с 11.4% в резултат от рекордно ниските лихвени нива. Според годишния анализ на АДРЕС кредитополучателите разчитат на по-голямо банково участие при сделките, респективно и теглят по-големи суми.

В 18% от случаите купувачите търсят финансиране в размер от 50% до 80% от стойността на имота. Все пак делът на сделките с пълно банково участие се съкращава минимално до 12% поради ограничаването на 100-процентовото финансиране от страна на някои банки.

Жилищно строителство

Инвестиционната активност поддържа високи нива, показва статистиката на НСИ, цитирана в анализа на АДРЕС. В София издадените разрешителни за строеж на нови жилища са 14 761, надвишавайки с 69% миналогодишните стойности.

Съпоставен с изменението, отчетено през предходната година, темпът на растеж се ускорява значително. Повишението през 2017 спрямо 2016 г. е двойно по-малко - 33%.

„Зад продължаващата експанзия в жилищното строителство стоят оптимистичните очаквания на инвеститорите, породени от бързото реализиране на проектите и нестихващия интерес на купувачите през последните 2 години. Темповете на пазара обаче вече се забавят и заедно с негативните демографски процеси, вече факт и в най-големите градове, ще предизвикат постепенното „отрезвяване“ на желаещите да продават”, коментира изпълнителният директор на АДРЕС Георги Павлов.

Макар необходимостта от имоти да не е изчерпана, от компанията очакват през 2019 г. постепенно насищане на пазара. Купувачите ще имат повече избор в различните фази – „на зелено“, на груб строеж и в готов вид, което предполага и повече време за размисъл.

Достъпност

Жилищните имоти в София подобряват достъпността си с около 10% за последните две години, сочат изчисленията на АДРЕС. Въпреки продължаващия ръст на цените, за периода се наблюдава увеличение на работните заплати с 20%.

От компанията дават реален пример със семейство, което в края на 2018 г. купува тристайно жилище с площ 100 кв. м в кв. Младост на стойност 121 000 евро (1210 евро/кв. м). Разполага със спестени 25 000 евро, а за останалата част тегли ипотечен кредит за срок от 20 години.

В разглеждания случай месечната вноска се равнява на 532 евро, или 68% от средната работна заплата за София. Две години по-рано дължимото към банката би било 511 евро заради по-ниската цена за единица площ – 1045 евро, въпреки по-високата лихва.

Съотнесено към средното месечното възнаграждение – малко под 650 евро, представлява почти 80%.

Цени

Средните цени в столицата отбелязват ръст от 8.8% през 2018 г., като по-голямата част от поскъпването се наблюдава през първата половина на годината, отбелязват от АДРЕС. Сред районите с най-голямо увеличение в цените са квартали с традиционно висок интерес – Лозенец (11.79% на годишна база), Център (11.16%), Люлин (11.8%), както и новите локации, попадащи във фокуса на купувачите заради перспективното си развитие и разширение на транспортната мрежа – Овча купел (14.57%), Дружба (13.29%) и Красно село (10.17%).

„При повишение на цените три пъти по-голямо от средногодишната инфлация, жилищните имоти остават най-сигурното вложение на средствата. На фона на лихвите по депозитите, близки до нулата, инвестицията в имот в големите градове осигурява около 4-5% възвръщаемост“, посочва Тенекеджиева.

Това ли е най-голямата тайна на ЛозенецИскате ли и вие да сте част от това съкровище в центъра на София?

Поведение на клиентите

Първата половина на годината се характеризира със засилен интерес на купувачите и кратки срокове за сключване на сделки. След средата на 2018 г. настъпва плавно успокоение. Увеличава се времето за вземане на решение, защото клиентите обмислят по-дълго покупката и сравняват повече оферти.

Спрямо предходната година обаче разликата е минимална. Малко над 35% от клиентите финализират покупката си за по-малко от 15 дни, а тези, търсещи между 2 седмици и 1 месец, се увеличават от 20% през 2017 г. до 24% за 2018.

„Съотношението между продавачи и купувачи доближава равновесната си точка и е на същото ниво, както през 2015 г. преди бума в жилищния сегмент. Превесът на купувачите от 2016 и 2017 г. започва да отслабва, което измества продавачите от водещата позиция на пазара“, казва оперативният директор Гергана Тенекеджиева.

Разминаването между очакванията на купувачите и продавачите е сред причините за забавяне на сделките, отчитат експертите на компанията. В резултат имотите, реализирани между 6 и 12 месеца, се увеличават с 1/3 и представляват 21%. При жилищата, продадени от 3 до 6 месеца, повишението е с 6% и делът им е 22%. 

Сделките, сключени след предоговаряне на цената, представляват почти 55% за 2018 г. В повечето случаи отстъпки се правят в размер от 2% до 10% от стойността на имота. Най-голям (почти една трета) е делът на корекциите между 1000 и 5000 евро.

Минимално се увеличават тези от 5000 до 10 000 евро, в резултат от промяната в ценовите сегменти на масовите сделки. 

Сделки извън столицата

Устойчива активност се наблюдава и в другите големи градове, със средно поскъпване на жилищните имоти около 7%. Общият обем на сделките в най-големите областни центрове – София, Пловдив, Варна и Бургас, отбелязва ръст на годишна база, макар и минимален.

Строителната активност обаче се повишава осезаемо. За изминалите 12 месеца издадените разрешителни за строеж са с 51% повече жилищни единици. В страната увеличението е с 42.2%.

Варна се отличава с лидерство по ръст на броя сключени сделки от около 9%, сочат данните на компанията. Високата активност в града продължава от 2017 г., когато се наблюдава сходно увеличение при покупко-продажбите. Въпреки интензивното търсене и динамиката на пазара, цените на имотите не претърпяха сериозни промени.

Влиянието на кредитирането остава по-ниско, в сравнение със София. Малко под 40% от купувачите използват жилищен заем. Преобладават сделките със собствени средства - най-често това са клиенти, които се местят от по-малък град и продават старото си жилище, за да закупят ново във Варна.

Пловдив все повече се утвърждава като предпочитана дестинация за инвестиционни покупки. Причините за това са няколко. От една страна е икономическото развитие на града през последните години, а от друга – туристическият поток, особено в навечерието на инициативата Европейската столица на културата за 2019 г.

Данните на АДРЕС показват, че инвестиционните сделки вече представляват 24% при 16% за 2017 г. Засиленото търсене доведе и до покачване на цените на жилищата. На годишна база то е около 10%. Поскъпването е по-силно изразено при старото строителство заради ограниченото предлагане и интереса към централната градска част.

Стабилен бе пазарът на имоти и в Бургас през изминалата година. Инерцията от 2017 продължи, видима в активността на купувачите и сходния обем сделки. Обособяват се два основни типа клиенти според начина на финансиране. Едните разчитат изцяло на свои средства, а другите – единствено на банков кредит.

Поради това през 2019 г. се очаква леко охлаждане на пазара заради промените в банковите условия. Освен по-високите изисквания към кредитополучателите, влияние ще окаже и прогнозираното поскъпване на кредитите.

Велико Търново, Пловдив и Добрич са лидери по темпове на поскъпване на жилищните имоти респективно с 10.75%, 9.45% и 9.41% на годишна база, посочват още от АДРЕС.

Прогноза

През 2019 г. пазарът ще бъде стабилен, с продължаваща активност на купувачите, прогнозират от АДРЕС. Цените ще бъдат устойчиви и не се очаква ново покачване. Един от определящите фактори през годината ще бъде новото строителство и цените на новите проекти.

„Ако инвеститорите не съумеят да приспособят офертите спрямо настоящия пазар, реализирането на имотите в ранен етап на строителство, а по-късно и в готов вид, ще се затрудни“, посочва Гергана Тенекеджиева.

По думите й, ако станем свидетели на спад при сделките през първото тримесечие, е възможно да последва леко понижение на цените на старото строителство през второто тримесечие.