Законодателите забелязват поредния имотен бум в Европа.

Докато пазарът на имоти в Северните страни се охлажда, а цените в Лондон падат преди Брекзит, банките в Източното крило на ЕС масово раздават средства на кредитополучатели, окуражени от ниската безработица, ръста на заплатите и екпанзивната парична политика.

Ниската задлъжнялост на домакинствата означава, че по-голяма част от региона все още е далеч от попадането в спиралата на имотния пазар. Все още помнейки срива, който се разпространи от прибалтийските държави до Черно море през миналото десетилетие обаче, регулаторните органи в Чехия и Словакия затегнаха правилата за банките, а други страни може да ги последват.

“Опитът от световната финансова криза от 2008 г. накара централните банки да са много по-предпазливи по отношение на имотния пазар,” казва пред Bloomberg Рафаела Тенкони, основател на базираната в Лондон консултантска компания ADA. “Възстановяванията на цените на имотите вероятно ще продължат – на практика те са неизбежни на фона на повишаващата се заетост и много ниските лихви.”

В Чехия, където основната лихва на централната банка е малко над нулата, а безработицата е 4.1% (най-ниската в ЕС), цените на имотите скочиха с над една десета през четвъртото тримесечие на 2016 г. Унгария и Литва не изостават с много по този показател, според Евростат. През първото тримесечие на годината търсенето на имотния пазар достигна рекордни нива в най-голямата икономика в региона – Полша, а от Централната банка на Унгария заявиха, че макар и имотният пазар да не показва признаци на прегряване, цените на имотите в Будапеща трябва да се следят.

Кредитирането скача също. Ипотечното кредитиране в Словакия бележи ръст от 14.7% на годишна база, който е и най-големият в ЕС. Ръстът в Румъния е 13%.

“Чехия изглежда е лидер по повишение на цените, в основата на което са ниските лихви и липсата на алтернативни възможности за инвестиции пред местните граждани,” казва Саймън Кихано-Еванс, анализатор на развиващите се пазари в базираната в Лондон Legal & General Investment Management Ltd., която управлява активи за около 1.2 трлн. долара. “Предпазливата позиция на централната банка е оправдана”, според него.

Миналата седмица банката увеличи така наречения анти-цикличен буфер за търговските банки до 1% от активите от юли 2018 г. в сравнение с 0.5% в момента. Управителят на банката Иржи Руснок заяви, че кредитие са “най-голямият източник на риск” за финансовата стабилност. Словакия действа по сходен начин.

От Организацията за икономическо развитие и сътрудничество (ОИСР) предупредиха Словакия в сряда, че би трябвало да ограничи още кредитирането и стимулите за притежание на жилища, за да предотврати балон при недвижимите имоти. Словакия и Естония също така бяха посочени като потенциално уязвими в доклад на Европейския борд за оценка на систематичния риск през миналия ноември.

“В Словакия рисковете за финансовата стабилност изглежда са по-големи,” според Лиъм Карсън, икономист от Capital Economics Ltd. в Лондон. “Цените на жилищните имоти нарастват с най-бързи темпове от преди финансовата криза насам.”

Въпреки това нито една от бившите комунистически държави не е сред осемте предупредени от борда, че рисковете на имотния пазар, може да поставят под заплаха финансовата стабилност. Властите в Словакия, Малта и Естония са предприели подходящите мерки, за да ограничат увеличаващите се уязвимости, според борда за оценка на систематичния риск. Нещо повече, ипотечните кредити съставляват по-малко от 30% от БВП в по-голямата част от региона, което е под средното ниво за ЕС.

На фона на ниските лихви в региона централните банки, които избират да използват мерки като капиталови изисквания или ограничения върху съотношението заем/стойност и дълг/печалба, може да направят пазара недостъпен за по-младите работещи, както може да се види от имотния бум от Лондон до Сидни.

“Комбинацията от много ниски лихви и по-строги съотношения заем/стойност има асиметричен ефект върху обществото,” казва Юрай Котиан, икономист в Erste Bank във Виена. В крайна сметка тя може “да накаже основно тези с ниски доходи и по-младите кредитополучатели, които може напълно да изгубят достъп до ипотечното кредитиране.”