Една от основните тези на имотните агенти, когато съветват хората да си купят имот, е, че цените на имотите са спрели своя спад и са отбелязали лек ръст през последната една година.

Дали обаче покупката на имот е била по-изгодна преди година?

Този въпрос, освен от гледната точка откъм търсене и предлагане (дали преди година е имало по-голямо и по-качествено предлагане или не), има и една чисто финансова страна, ако става въпрос за покупка на имот с ползването на ипотечен кредит. Цената на финансирането.

Всички ще ви кажат, че не знаем какви ще са лихвите след една година, а още по-трудно е да се определи какви ще са те след 10 години. И докато нямаме кристална топка, в която да погледнем бъдещето, можем да се обърнем назад към миналото.

Преди година годишният процент на разходите по ипотечните кредити е средно при ниво от 8.1% в лева, докато към днешна дата е 7.04%. В началото на 2013 година средният процент на разходите е 8.3%.

Най-високият годишен процент на разходите е регистриран в средата на 2009 година при нива от 10.7912%. Или казано по друг начин, през последните шест години сме свидетели на непрестанно понижение на лихвите.

Ситуацията е доста сходна и при ипотечните кредити в евро. Към днешна дата средният годишен процент на разходите по ипотечните кредити е 7.1045% (въз основа на данни от сайта moitepari.bg) спрямо 8.17% година по-рано.

В началото на 2013 година процентът е 8.3%. Пикът на средните годишни разходи е достигнат в средата на 2009 година при нива от 10.76%.

Настоящите годишни проценти на разходите по ипотечните кредити в лева и евро са най-ниските от началото на статистиката през 2006 година.

А какво би означавало това в цифри?

Изтеглен кредит от 150 000 лева преди година за срок от 25 години е с месечна погасителна вноска от 758.61 лева (при равно погасяване на задължението). За целия период на кредита сумата, която ще се върне на банката, възлиза на 227 587 лева (ако няма промяна в лихвите).

Същата сума, изтеглена въз основа на средния годишен процент на разходите към днешна дата, е с погасителна вноска от 694.70 лева за периода на кредита. Или както се вижда, вноската е с близо 65 лева по-ниска на месец.

За целия срок на кредита, на база на настоящите лихви, сумата, върната на банката, възлиза на 208 413 лева - с близо 20 000 лева по-малко спрямо теглен само преди година кредит.

Разбира се, важно е какви ще са лихвите в бъдеще. На този етап прогнозите на специалистите са за по-нататъшни ниски лихви. Станахме свидетели на сериозно понижение в нивата на лихвите по депозитите през последната година и половина, което дава сериозен резерв за понижаване на лихвите и по кредитите.

Естествено, такива са прогнозите за близките една-две години и никой не се нагърбва с по-дългосрочни прогнози. Все повече стават офертите и предлаганите възможности за фиксиране на лихвите за период между 5 и 10 години.

Въпросът има още няколко страни. Въз основа на новия закон за ипотечните кредити, кредитополучателите към днешна дата са далеч по-защитени от тези преди няколко години.

Защитата е по няколко направления – от една страна, новите кредитополучатели не са застрашени от еднолично и необосновано повишение на лихвите от страна на банките, като те няма да бъдат наказани и с такси при предсрочно погасяване на кредитите (доста често срещани наказания преди три-четири години).

Липсата на наказателни такси им дава възможност за „пазарни лихви“ и рефинансиране при по-изгодни условия, ако тяхната финансова институция не намалява лихвите с темпове, подобни на останалите банки.

Скоро се очаква да отпадне възможността кредитополучателите да станат доживотни длъжници на банките, ако имотът им бъде продаден за по-малко, отколкото дължат те на финансовата институция.