Промяната на пазарната конюнктура в сектора на недвижимите имоти вече е факт. Финансовата криза, както и тази в сектора на недвижимите имоти, освен че изгони голяма част от чуждестранните спекулативно настроени играчи, допринесли за ръста в цените на имотите, има негативни въздействия в още няколко направления.

От една страна, доведе до ограничаване на кредитната активност на банките, които бяха толкова склонни да дават кредити на всеки поискал това - в усилията си за увеличаване на пазарния дял. За съжаление, тези времена са вече история.

Лихвите по банковите кредити при нива от вече около 10% правят кредитите изключително скъпи за връщане. Тези лихви са напълно нормални - на фона на това, че вече все повече банки предлагат лихви по депозити при нива от около 8% (все пак и банките трябва да се хранят).

Проблемът с лихвите обаче вече дори не е основен. Последното нещо, което българинът ще позволи да му се случи, е някой да му вземе имота. Това до голяма степен е и сред основните причини за ниското ниво на лошите кредити. Банките обаче няма как да приемат този аргумент и едва ли ще ви повярват, че ще сте редовни платци.

Големият проблем в момента е да се класирате за кредит при банките, които явно завишават умишлено критериите си, до голяма степен и за да ограничат кредитната си активност.

Разбира се, това постепенно ще се променя с отшумяването на кредитната криза, но кога точно ще се случи едва ли някой може да се наеме да прогнозира.

Та въпросът „на зелено или готово", в светлината на настоящата ситуация, може би не е много актуален, понеже може и да нямате право на избор, ако искате да финансирате голяма част от покупката си с кредит.

А това е факт - близо 80% от покупките на жилища стават, или поне доскоро ставаха, с ипотечни кредити за около 80% или повече от стойността на имота.

Една от ограничителните мерки, предприети от банките, е отказът да финансират проекти на зелено. Често те имат изисквания при подобни покупки да осигурявате голяма част от средствата, примерно половината от тях, а понякога и повече. Разбира се, при настоящите цени на недвижимите имоти това е почти непосилно.

Другото направление на финансовата криза се корени в това, че историята ни сочи (включително и в развитите и развиващите се европейски страни), че в моменти на продължителна криза, и то стартирала от пазара на имоти, едни от най-засегнатите са строителните предприемачи.

Фалити сред тях има и най-вероятно ще продължи да има - и то дори повече от преди. Тоест за неколкостотин евро на кв. м по-малко при инвестиция на зелено вие поемате значителен риск, най-големият от който се състои в това имотът, който често се ипотекира от предприемача, да стане собственост на банката, а не ваша.

Други рискове крият препродажба на друг собственик, при евентуално по-висока цена, или при ниски неустойки за неизпълнение на поетите задължения да ви го прехвърли. За щастие, при настоящите условия на пазара това става все по-малко вероятно (в смисъл да го препродадат на по-висока цена).

Сключването на предварителен договор (където плащате една значителна сума от примерно 10-20%) не ви прави собственик на имота. След няколко години вие може да ви се наложи да съдите предприемача, но законите и процедурите, освен че ще ви скъсат нервите, ще отнемат години, в които трябва да живеете под наем.

Трябва да споменем също така, че вече разликата в цените между „на зелено" и „готово" се стесняват значително. Това се предопределя ,от една страна, от факта, че на пазара излизат все повече имоти, купени преди две-три години с инвестиционна цел и на ниски цени, някои от собствениците на които са склонни да „приберат печалбите си".

От друга страна, за две-три години инфлацията в строителния сектор и поскъпването на парцелите води до това строителните разходи да са се повишили значително.

Като сложим и печалбата на предприемача от поетия риск, то цената излиза доста висока и трудно може да се отдалечава толкова много от цена на готов имот, купен преди няколко години, а такива има много, част от които се и продават.

Твърде по-ниска цена за строителството „от поляна" би трябвало само да ви наведе на въпроси от рода на „дали строителят ще завърши сградата", „дали изпълнението ще съответства като качество на обещаното", както и „ще му стигнат ли получените от нас средства за изграждането на цялата сграда или ще се получат банкови кредити срещу залог на вашия имот", а следващият, разбира се, е „ще успее ли предприемачът да върне кредитите си, ако не продаде имотите и в другите сгради, които строи в момента".

Няма да споменавам и всички други проблеми, които можете да срещнете по пътя "на зеленото".

Забавяне на сроковете, което е почти сигурно, некачествено изпълнение или грешки, студена сграда в първата година, разправии покрай прекарването на парно, кабелна телевизия, кални улици и мн. др. са само част от проблемите. Към това добавете и разходи за наем поне няколко години и ще получите представа кое е за предпочитане.

Разбира се, монетата има и друга страна. Примерно, можете да чакате две-три години, защото сте студент и сте на общежитие или сте в чужбина, а все пак покупката "на зелено" от утвърден предприемач може да ви спести известни средства, особено ако последните са кът.