Добре поддържано и чисто жилище, дори да не е с много атрактивна локация, винаги може да бъде дадено под наем на по-изгодна за цена.

1.Проучване на пазарните условия

Решили сте да дадете Вашето жилище под наем. Първо трябва да помислите каква е неговата целева група, т.е. кой би бил Вашият потенциален наемател.

Към момента наемният пазар в София се разделя на две основни групи: пазар за наеми за българи, които могат да си позволят бюджет най-често около 400-500 евро. Това са студенти, „млади професионалисти", млади семейства. Другата група са така наречените „луксозни" апартаменти, които се наемат главно от чужденци, които пребивават за определен период в София. Тези апартаменти предлагат по-висок стандарт и се наемат на по-високи цени.

От значение за определянето на цената на имота са, разбира се, неговото местоположение, тип сграда (дали е старо или ново строителство, наличието на портиер, самостоятелен поддържан двор и др.), наличието на гаражи, съответно и вътрешните качества на апартамента - довършителни работи, обзавеждане. Важно е трите групи характеристики да съответстват на класа си. Например апартамент с луксозен ремонт и дизайнерско обзавеждане, който се намира в панелна сграда в „Дружба", не е добра идея, тъй като наемателят, който би оценил и платил за хубавия интериор, не би живял в тази среда.

За определянето на това към кого да се насочите може да ви помогне професионален консултант за недвижими имоти, който се занимава с отдаване под наем. Той знае какво се предлага на пазара в момента, какви са тенденциите при търсенето и ще може да определи какви са възможностите на Вашия имот. Също така той ще може да Ви даде съвети относно това какво бихте могли да подобрите в имота, така че той да стане по-атрактивен и по-конкурентен.

2. Определяне на офертна цена.

След като направите горните упражнения, следва да определите офертна цена на Вашето жилище. Основният критерий е сравнението със сходни оферти. Такива оферти може да откриете в най-разпространените интернет сайтове за недвижими имоти. Там по зададени критерии, съответстващи на Вашето жилище можете да видите различни оферти. Важно е да знаете, че не може да се разчита напълно на картинките, които ще откриете в интернет. Съветът на консултанта по недвижими имоти ще може да ви даде по-реалистична оценка.

Цената, която обявявате, е крайна цена за клиента. Ако сте регистрирани по ДДС е редно да отбележите дали ще начислявате ДДС и да е включен данък общ доход, който законът изисква да плащате. Това е ваше задължение, а не на Наемателя.

Жилището Ви има офертна цена и вече е готово да се обяви на пазара. Обсъдете с вашия консултант как ще стигне информацията за Вашето жилище до потенциалния наемател. Той най-добре ще Ви посъветва дали да бъде публикувана обява в интернет, в специализирано издание, директно предлагане и т.н.

3. Огледи

Това са срещите, на които Вие показвате вашето жилище на потенциалните си наематели. Хубаво е потенциалните наематели да са запознати предварително с основните характеристики на имота (район, големина, брой стаи, обзавеждане, цена). Тази среща също Ви дава възможност да се запознаете с потенциалния наемател и да си съставите мнение за него, както и той за Вас. За разлика от огледите за покупка, тук има значение коя е другата страна, тъй като впоследствие Вие ще изградите отношения помежду си. Те могат да останат в правната рамка на наемния договор, могат и да се превърнат приятелство.

По време на огледа оставете заинтересованите лица да разгледат спокойно, питайте дали хората имат въпроси. Ако Ви задават такива, на които искате да кажете не, не бързайте, помислете, обсъдете го след срещата с вашия консултант и после дайте отговор.

След огледа Ви съветваме да се поинтересувате за обратна връзка относно това какво е или не е харесал конкретния клиент.

4. Преговори

Моментът, в който човек каже "искам да наема това жилище", навлизате във фазата на преговорите. Основните моменти, които се обсъждат са наемната цена, допълнителни изисквания на наемателя (ако има такива), срок на договора, начини за прекратяването му. Най-често се преговаря наемната цена, но тя не е единственото важно нещо, когато отдавате под наем. За разлика от продажбите, където получавате определена сума наведнъж, при отдаването под наем получавате регулярен паричен поток и поддържате отношения с наемателя, т.е. важно е да прецените до колко е надежден наемателя и дали ще може да плаща редовно и навреме. Има значение колко души ще обитават активно жилището, къде работи наемателя и т.н.

5. Договор за наем

Договорът за наем най-често се изготвя от консултанта и неговия юрист. Ако наемателят е фирма, тя може да има образец на договор, с който по принцип да работи. Повечето договори за наем на жилища се подписват за период от една година с опция за удължаване. Договорът може да се прекрати предсрочно по взаимно съгласие или със срок на предизвестие от всяка от страните. В повечето случай то е един месец, но може да се договори и по-дълъг период. При подписването на договора наемателят е длъжен да плати и депозит. Този депозит се връща от наемодателя при прекратяване на договора и след като последният се е уверил, че по имота му няма нанесени щети и всички сметки за консумативи са платени. Ако има щети или неплатени сметки, наемодателят ги приспада от депозита.

Като приложение към Договора за наем се подписва и примо-предавателен протокол. При предаването на ключовете, той документира фактическото предаване на владението и съдържа опис на вещите в апартамента. Ако има някакви недостатъци е редно да се отбележат. Можете да направите и снимки. При прекратяване на Договора за наем се изготвя втори протокол и сравнявате с описа от първия протокол наличието на вещите. Както споменахме по-горе, с подписването на договора за наем Вие не приключвате, а започвате Вашите отношения. Когато всичко е наред, не се налага интензивна комуникация. Ваше задължение е да предадете имота в експлоатационно състояние, подходящо да се използва по предназначение, с функциониращи инсталации и уреди, също така да поддържате основните инсталации и при необходимост да извършвате основни ремонти, като се има предвид водопровод, отоплителна система, електрическа мрежа. За дребните ремонти като смяна на крушка, брава и т.н. по правило е отговорен Наемодателят.

Източник: Colliers

Още по темата:

Съвети към наемателя