На какъв етап на развитие са проектите на по-големите дружества със специална инвестиционна цел днес, чиито акции се търгуват на БФБ-София и предвиждат ли нещо ново ръководствата им?

Това са някои от въпросите, на които ще потърсим отговори в специалната поредица на Profit.bg за АДСИЦ-овете. Започваме с ФеърПлей Пропъртис, като по темата разговаряме с изпълнителния директор на инвестиционната компания - Маню Моравенов:

Г-н Моравенов, в какви проекти сте инвестирали в момента?

Инвестиционният портфейл на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ (ФПП) включва към края на септември 2010 г. десет проекта от различни пазарни сегменти - ваканционни апартаменти и хотели, жилищни имоти и търговски площи, уелнес и спа. Извършените от дружеството инвестиции са в размер на 178 млн. лв.

Инвестиции на дружеството към 30.09.2010 г. по проекти (за да видите уголемена таблицата, натиснете с курсора на мишката върху снимката):

Източник: ФПП

Инвестиции на дружеството към 30.09.2010 г. по пазарни сегменти:

Източник: ФПП

На какъв етап са проектите от осъществяването им?

Основните проекти в портфолиото на дружеството са ваканционно селище „Санта Марина", Созопол и ваканционен комплекс „Св. Иван Рилски", Банско.

„Санта Марина" е най-мащабният проект на фонда. Той включва четири етапа, разположени на над 100 000 кв.м площ. Инвестициите на ФПП само в 3-те етапа надхвърля 55 млн. евро. Инвестициите в проекта се извършват поетапно и планирано през последните няколко години, и не са преставали и дори в кризата. Единствено техният годишен размер бе редуциран в съответствие с промяната в пазарната конюнктура. Този проект ще продължи да бъде основен двигател на инвестиционната стратегия на дружеството и през следващите няколко години - най-малко до края на 2013 г.

Сн.: Вътрешен изглед от „Санта Марина" (ФПП)

Инвестицията в проекта „Св. Иван Рилски", Банско е приключила и не се предвиждат нови придобивания на земи на този етап.

Сх.: Общ изглед от „Св. Иван Рилски" (ФПП)

От инвестициите на ФПП в „Санта Марина" към 30 септември 2010 г. в първи етап са продадени 98% от апартаментите или 242 броя, във втори етап - 94% или 172 броя, в трети етап - 64% или 371 броя апартаменти. В „Св. Иван Рилски", Банско продажбите са 44% или 36 броя апартаменти.

Каква е пазарната ситуация от гледна точка реализиране на доходност от проектите?

Пазарът на ваканционни имоти има много голям дял в общия пазар на имоти в страната и тази тенденция ще се запази предвид природните дадености на България.

Оценката ни за този бизнес е, че той премина от фазата на бързо разрастване във фазата на професионално развитие. Кризата повлия негативно на всички сектори в икономиката. Нашият извод е, че професионално и качествено развитите проекти с правилна концепция бяха повлияни най-малко от кризата в сектора и продължават своето развитие.

Каква стратегия следвате, с цел извличане на доходност от проектите?

Диверсификацията е основен принцип за оптимизация на съотношението риск/доходност при управлението на портфейли от активи. Диверсификацията може да бъде извършена по много начини, а специално при управлението на имоти не винаги инвестициите в различни класове имоти е най-правилното решение. Управлението на големи портфейли от имоти се извършва винаги на принципа на SPV (юридическо лице със специална цел).

Ако разгледаме развитите пазари на имоти ще установим, че много по-разпространени са специализираните в конкретен клас имоти фондове. За съжаление чистата специализация в България е трудно постижима поради ограничения брой проекти и мащабите на нашия пазар. Фондовете за имоти, които управляват диверсифицирани по класове имоти, обикновено го правят посредством отделянето на проектите си в дъщерни SPV-та, специализирани по класове или по отделни проекти (в случай, че са по-мащабни).

Тази доказана добра практика за диверсификация на риска обаче е невъзможна към момента за българските АДСИЦ. Не трябва да забравяме и факта, че АДСИЦ могат да бъдат както „дивелъпъри" (предприемачи) така и пасивни инвеститори в доходоносни имоти (инвестиционни имоти), а могат да бъдат и комбинация между двете. Всяка една от тези стратегии може да бъде успешна. За нас успешната стратегия е тази, която постига целите на акционерите във фонда за имоти.

Какви нови проекти предвиждате?

До края на 2013 г. основен фокус за ФПП ще продължат да бъдат ваканционните имоти. Към момента имотите на ФПП са географски диверсифицирани, но допълнителни инвестиции с цел диверсификация биха били възможни в средносрочен план единствено ако се променят в положителна посока възможностите за набиране на капитал.

До тогава ФПП се фокусира върху работа с текущите си проекти. Приоритетни проекти през следващите две години са ваканционно селище „Санта Марина", Созопол и проект „Рила Лейк Ризорт".

Материалът е с информационен характер. Написаното не е препоръка за покупка или продажба на финансови инструменти!