Макар че част от показателите отбелязаха спад, изминалата 2010 година се характеризираше с нормализиране на ипотечния пазар в България. Средният размер на отпуснатите в страната ипотечни кредити намаля със 7% до 33 740 евро, но понижението му бе далеч от рекордните 22%, отчетени през 2009 г. спрямо 2008-ма. Основните причини за движението на спад през изтеклата година могат да се търсят в по-ниските цени на имотите, както и в продължаващото търсене на малки по квадратура жилища.

Лихвите през изминалата година се движеха между 7% и 8% за кредитите в евро и между 8,5% и 9,5% при ипотечните заеми в лева, което е понижение средно с 1 пункт спрямо предходната 2009-та година.

„Изтеклата 2010 г. ще запомним с понижаването на лихвите на ипотечните кредити и подобряване на условията по тях. Друг съществен момент бе появата на разнообразие от нови, подходящи за периода на криза, ипотечни продукти. Търсенето на жилищни заеми бе основно в границите между 20 000 и 40 000 евро, като на пазара се „завърнаха" младите хора, чийто дял се покачи двойно спрямо предходната година", коментира Тихомир Тошев, изпълнителен директор на „Кредит Център".

„Пикът от периода преди кризата скоро едва ли ще се повтори, но това не е и необходимо. Ръстовете от порядъка на 50 до 100% годишно, познати от периода 2005-2008 г., излизаха от рамките на здравословния за пазара растеж. Очаквам след тежката финансова криза, която промени в голяма степен пазарните правила и нагласите на потребителите, да последва внимателен, но устойчив растеж на кредитирането», прогнозира Тошев. „Имаме всички основания да вярваме, че намалението на лихвите ще продължи и през 2011 г., като то ще е предпазливо и ще следва намалението на лихвите по депозити и растежа на икономиката на страната, намаляването на риска на пазара и нагласите на потребителите. Очаквам в края на 2011 г. лихвените нива по ипотечните кредити да се движат в рамките на 6,25%-6,75% в евро и 7,5%-8% в лева», допълни още той.

Град Съотношение в евро/лева % 2008 г. 2009 г. 2010 г. София 79/21 84/16 96/4 Варна 85/15 86/14 90/10 Бургас 89/11 75/25 89/11 Пловдив 81/19 79/21 88/12

Още в началото на 2010 година пазарът на ипотечно кредитиране бе белязан с оптимизъм. Запитванията от страна на потребителите се увеличиха спрямо последните месеци на 2009 г., като същевременно профилът на кандидатите за ипотечен кредит стана по-разнообразен. Офертите от страна на банките започнаха плавно да се подобряват, а лихвите продължиха да падат, което активизира хората с по-стабилни доходи.

За това активизиране спомогнаха и активните рекламни кампании на банковите предложения за жилищно кредитиране. Все пак малките суми на кредитите и кратките срокове останаха предпочитани от потребителите. През март условията на пазара предразположиха редица потребители да прибягнат до покупка на панелно жилище, което в следващите месеци се оформи като една от тенденциите на 2010г.

През април на пазара се започнаха да се появяват и сделки за над 80% финансиране, но това се случваше само за имоти с добра локация, високо качество на строителството и изгодна цена на придобиване. За да са сигурни в реалната пазарна стойност на имота, клиентите през този период започнаха все по-често да прибягват до изготвянето на експертна оценка, преди да подпишат предварителния договор за покупка на имота.

Тенденцията интересът към ипотечните кредити да расте като цяло бе актуална през цялата 2010 година. Месец май също отбеляза ръст с около 8% спрямо април.

Появиха се предложения за до 100% финансиране, но до подобни сделки трудно се достигаше. Желанието на клиентите да получат пълната сума най-често бе нереалистично с оглед на техните текущи доходи и стойността на имота, който купуват. В същото време ликвидността на пазара на жилищни имоти се повишаваше, което бе добра новина за купувачите, нуждаещи се от външно финансиране.

Въпреки появата на първите положителни тенденции за подобряване на икономическата среда в началото на лятото, хората продължиха да изпитват притеснение за финансовата си стабилност в краткосрочен план и предпочитаха да се възползват от възможността да се сдобият с нов дом с минимално ниво на риск.

ПРОЦЕНТНО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ НА КРЕДИТИТЕ ПО РАЗМЕР Размер в евро % от 01.01.2008 г. до 31.12.2008 г. % от 01.01.2009 г. до 31.12.2009 г % от 01.01.2010 г. до 31.12.2010 г от 0 до 10 000 2,02% 1,00% 1,30% от 10 000 до 30 000 35,27% 37,50% 51,03% от 30 000 до 50 000 36,46% 44,30% 32,60% от 50 000 до 70 000 13,53% 10,10% 12,05% от 70 000 до 90 000 6,29% 3,00% 2,15% над 90 000 6,43% 4,10% 0,87%

През този период много българи, работещи в чужбина, се върнаха, привлечени от ниските цени на имотите. Няколко банки направиха и специални предложения за тази група купувачи - допълнителен знак за съживяването на пазара. Около 6% от запитванията през юни бяха именно от тези купувачи. Тенденцията на растящ брой отпуснати ипотечни заеми за малки суми се запази през цялото лято на отминалата вече година. Тази тенденция бе позитивна, тъй като не малките размери, а броят на кредитите чертаеше бъдещето на пазара.

Съживяване през лятото демонстрираха не само българите в чужбина и жителите на по-малки населени места, но и по-заможните семейства, които вече притежаваха апартамент, но използваха момента, за да си купят къща, например. През месец юли се забеляза и по-активно търсене на кредити за покупка на панелни апартаменти и на такива без Акт 16. Това финансиране бе достъпно и банките отпускаха на купувачите необходимите им суми.

През август лихвите по ипотечните заеми започнаха по-сериозното си намаление и слязоха до нива около 7 - 7,5% за кредити в евро и под 9% за тези в лева в последните месеци на годината.

В началото на есента потребителите на кредити се радваха и на по-лесен достъп до финансиране. Продължи да расте и групата на хората, които получаваха одобрение за ипотечен кредит. Есента донесе още една интересна тенденция - лихвите достигнаха до нива, близки до тези отпреди кризата. Стабилност характеризираше целия сегмент и това се отрази в действията на участниците на пазара. Продавачите започнаха по-трудно да правят отстъпки, а купувачите предпочитаха да затворят сделката, вместо да продължават огледите с месеци.

На фона на това поведение банките подобряваха условията и сроковете си. Устойчивостта на пазара бавно и постепенно, но сигурно, започваше да се възвръща.

В последните месеци на годината нарастваше търсенето на по-висок процент кредитиране. Този период обаче ни направи свидетели на още един вид поведение на клиентите на кредити - част от тях - тези с по-голяма кредитна задлъжнялост, търсеха начини за преструктуриране на задълженията си, а онези, които имаха възможност, погасяваха част от главниците си и намаляваха месечната тежест на плащанията си. Основна цел на домакинствата в края на годината стана оптимизирането на разходите и стремежът към по-разумни и рационални, а не емоционални решения - важен ефект от икономическата криза.

Започналият през 2009 година спад в средния размер на изтеглените ипотечни кредити продължи и през 2010 г., но значително по-овладян. Докато понижението на този показател през 2009 г. спрямо 2008 г. бе с над 10 000 евро, то 2010 г. ни направи свидетели на допълнителен спад само с около 2 500 евро. Това демонстрира растяща стабилност на пазара и през настоящата година средният размер по всяка вероятност ще се покачи. През цялата година съотношението евро/лева бе в полза на европейската валута - 94/6.

Най-осезаем бе спадът в средния размер на кредитите във Варна и Пловдив. София, която през 2009 година отчете сериозен срив, този път отбеляза сравнително плавен спад с едва 3 000 евро. Столичани се оказаха най-активните кредитополучатели през изтеклата вече 2010 година. Основната причина се крие в по-високите доходи и по-високото ниво на сигурност, на които се радват живеещите в столицата. В София и най-голяма част от ипотечните заеми бяха изтеглени в европейска валута - 96%.

И през 2010 година най-активните кредитополучатели бяха тези между 26 и 35-годишна възраст, които представляваха над 55% от всички. Техният брой дори се покачи спрямо 2009 г., когато делът на тези потребители на ипотечни заеми беше 53,5%. През изтеклата 2010 година се наблюдаваше и друга интересна тенденция - спад в активността на кредитополучателите на възраст над 45 години, и същевременно „събуждане" на най-младите между 18 и 25-годишна възраст, чийто брой през 2010 година почти се удвои спрямо 2009-та.

Най-предпочитаните кредити през 2010 г. бяха тези между 10 000 и 30 000 евро, които представляваха повече от половината (51%) от изтеглените през годината ипотечни заеми. За разлика от предходната 2009 г., сумите между 10 000 и 30 000 евро доминираха, и то значително, над тези в категорията 30 000 - 50 000 евро, които бяха 32,6% от всички.

Превесът на считаните преди години за „малки" кредити, а именно тези между 10 000 и 30 000 евро, характеризира като цяло постепенното стабилизиране на ипотечния пазар през изминалата година, но с все още плах оптимизъм и далеч от размаха при жилищното кредитиране в годините преди кризата. От друга страна, потвърди се започналата в последните години тенденция за намаляване в търсенето на финансиране до 10 000 евро - кредити в този размер през 2010 г. изтеглиха едва 1,3% от потребителите. Значителен спад същевременно имахме в най-високия сегмент - ипотечните кредити над 90 000 евро, каквито за изминалата година взеха 0,87% от клиентите.

2010 година затвърди тенденцията ипотечни кредити да се теглят основно с цел покупка на жилище. През изминалата година заеми с тази цел взеха 90,7% от кредитополучателите. Свиването на потреблението и нежеланието за задлъжняване обясняват намаляването на ипотечните кредити, изтеглени за извършването на строително-монтажни работи или пък за лично ползване - за 2010 г. те са съответно 0,53% и 8,77% от общия брой. Статистиката не отчита заеми, получени за финансирането на сделки с парцели, причините за което могат да се търсят в занижената инвестиционна активност в резултат на кризата.

Предпочитанията на получателите на ипотечни кредити се ориентират към по-кратки срокове за погасяване на заемите, сочат още данните. Най-голяма част от отпуснатите през 2010 г. кредити са за срок от 16 до 20 години (35,8%), следвани от тези в категорията 10-15 години (31,76%). Намаляват заемите, взети за период от 21 до 25 години - през изминалата година те са 17,24%.

За сравнение, през 2009 г. делът им е бил 22% от всички ипотечни кредити, а през 2007 г. - цели 43%. Със срок на погасяване над 30 години през 2010 г. са изтеглени едва 1,5% от кредитите.

Изводите за съживяване на кредитния пазар и засилване ролята на банките през 2010 г. се подсилват и от данните за размера на финансирането на сделки с имоти. Най-предпочитаният процент за външно финансиране през 2010 г. остава между 50% и 60%, както и през предходната година. Делът на кредитите в този сегмент обаче намалява на 29% спрямо 34,7% през 2009 г. Същевременно се наблюдават значителни промени в останалите сегменти. Кредити на стойност между 60% и 70% от стойността на имота вече теглят 20.4% от кредитополучателите при 11,3% година по-рано. Особено изразителна е промяната в още по-високите нива на финансиране - между 70% и 80%. Такъв процент от сумата по сделката е отпусната на 22% от клиентите на банките, докато само година преди това, през 2009 г., подобно финансиране са взели едва 9,3% от клиентите. Отлепяне от дъното имаме и при нивата от 80-90% финансиране. Всичко това е за сметка на намалелия дял на по-ниските нива на външно финансиране, а именно тези в категорията до 40-50% от стойността на имота, както и до 40%.

Графиката на ипотечните кредити в страната показва устойчивото нарастване на размера на изтеглените заеми от този вид, установена от август 2010 г. насам. След спада през лятото, който е традиционно слаб период в търсенето на ипотечно финансиране, тенденцията е за постепенно възстановяване на пазара, подкрепено и от активността на банките.

Ипотечни кредити в България през 2010 г. са изтеглили най-вече домакинства с месечен доход между 1500 лв. и 2000 лв., каквито са близо 70% от кредитополучателите. След тях се нареждат семействата с месечни доходи между 2500 лв. и 4000 лв. (17.27%), следвани от тези с най-ниски доходи - до 1500 лв., каквито са почти 9% от потребителите на ипотечни кредити. 3,8% от ипотечните заеми през 2010 г. са получени от фамилии с доходи над 4000 лв.

ПРОФИЛ НА КЛИЕНТИТЕ СПОРЕД ПРОФЕСИЯ Професии 2009 2010 Информационни технологии и телекомуникации 16,30% 16,90% Енергетика 5,20% 4,60% Строителство 5,10% 2,60% Държавна и общинска администрация 16,70% 19,80% Финансова сфера 3,20% 3,60% Химическата промишленост 3,10% 3,30% Медиите 4,90% 5,10% Учители 3,40% 3,30% Медицина 8,60% 9,30% Търговия 12,10% 12,20% Недвижими имоти 1,90% 1,20% Туризъм 10,40% 10,10% Селско стопанство 4,10% 3,70% Други 5,00% 4,30%

Разпределението на кредитополучателите по професии демонстрира покачване на активността от страна на работещите в администрацията, информационните технологии, финансовата сфера. По-активни потребители на ипотечни заеми спрямо 2009 година са станали и служителите в химическата промишленост, медицината, медиите. Спад продължава да се наблюдава при работещите в строителната сфера, недвижимите имоти, селското стопанство, енергетиката.