Във времена на криза, когато финансирането е затегнато, потреблението спада, а дълговете между фирмите нарастват, на помощ на много предприемачи идва едно добре познато средство от късния соц и ранния капитализъм - бартерът. И колкото и да е било немислимо доскоро, вече е факт и размяната на търговски и офис площи срещу довършването на дадена сграда от страна на строителя, информира в. Труд.

Бартерните сделки в строителството никога не са преставали. Но докато доскоро бяха характерни за жилищата, от известно време започват да навлизат и в строителството на офиси и търговски площи.

Старата практика показва, че предприемачът обикновено заделя 20-30% от стойността на една сграда за строителната фирма или за доставчика на материалите. Разновидност на този бартер е, когато строителят плаща на своя доставчик на материали с част от получените апартаменти.

Въпреки че движещото е липсата на пари на етапа на изграждането, някои предприемачи признават, че договарянето на бартер е и начин строителната фирма да бъде накарана да работи по-качествено. От друга страна, тя пък е заинтересована проектът да се довърши - така и притежаваните от нея жилища ще могат да намерят реализация и фирмата ще има възможност да получи парите си.

“Тенденцията за засилване на бартерите извън тези при жилищното строителство забелязахме още през 2010 г., но през 2011 г. тя се засили. Характерна е обаче за по-малките бизнес проекти.

Ако се строи например хотел с апартаменти за продаване, предмет на сделката са няколко апартамента. Ако е бизнес сграда или мол - офиси или търговски площи”, казва Михаела Лашова, мениджър инвестиционни продажби в консултантската компания Forton International. Конкретни примери не се посочват, защото ставало въпрос за търговска тайна. Но според Лашова има няколко такива случая с офис сгради в столицата.

С настъпването на кризата много инвестиционни проекти бяха замразени и е нормално предприемачите да търсят най-разнообразни начини да финансират довършването. Бартерът обаче създава и неудобство, защото строителят след това трябва да реализира тези имоти. А е много трудно да се прогнозира каква ще е цената им, когато ги изкара на пазара. Самата строителна фирма иска да осребри колкото се може по-бързо притежаваното и може да бъде принудена да го продаде на цени, които са под средните за момента.

Голяма част от строящите се бизнес сгради са разчетени да възвърнат вложеното в тях при цени за наемане от порядъка на 15-20 евро на квадратен метър. Но в момента наемите дори в офис сградите с най-високо качество са се върнали с около 7 - 8 г. назад и се движат между 6 и 12 евро за квадрат. Неудобство създава и остойностяването на един или два офиса, преди още сградата да е довършена.

Според информация от бранша в София не липсват и офис сгради, които се довършват с пари на наемателя. Такъв е например проектът “Европейски търговски център”. Блок “Е”, намиращ се върху мола на “Цариградско шосе”, е собственост на финансиращата “Пиреос банк”.

В момента много от замразените проекти се оглеждат и от инвестиционни фондове, които биха могли да ги довършат срещу дял в сградата. Все още няма публична информация дали се е стигнало до подобни сделки, но очевидно това ще е нов метод за реализиране на недовършени сгради.

Начинът е познат под името мецанин финансиране - своеобразен хибрид между дългово и дялово финансиране. При него инвестиционен фонд отпуска на предприемача кредит срещу ниско или никакво обезпечение. Такива кредити са с лихви далеч над пазарните (обикновено тръгват от 12 и могат да надхвърлят 20%) и с много къс срок за изплащане (най-често от 3 до 5 години). Те обаче понякога са единствената възможност за довършване на проекта. Обикновено кредитът се съчетава и с дял от готовата сграда.

Според Михаела Лашова доста фондове оглеждат в момента възможностите за инвестиране у нас - включително и в недовършени сгради. Става въпрос за високорискови инвеститори от Великобритания, Гърция, Израел, Франция... Те могат да се окажат единствената възможност за някои предприемачи. Още повече, че вече няма никаква възможност да се използват европейски пари.

Прогнозите на Forton сочат, че през тази година инвестиционният пазар в сферата на имотите в Централна и Източна Европа ще се свие с една пета в сравнение с нивата, постигнати през 2011 г. и ще достигне общо 5 млрд. евро. За България се очаква обем от около 200 млн. евро, приблизително колкото бе обемът на инвестиционните сделки с имоти и през миналата година. Но в тази прогнозна сума влизат не само недовършените, а и чисто нови проекти.

Дали тенденцията за бартер при имотите ще продължи, е трудно да се каже. Според управителя на “Имоти Доверие” Ивайло Кръстев тези сделки са доста трудни, макар да са се случвали през годините. Договарянето между страните при българската нормативна система е доста сложно и не са малко компаниите, които избягват да се занимават с това.
Размяната е традиция у нас

Бартерът е добре познат като техника още от времето на бурното развитие на пазара в страната и масираното навлизане на нови предприемачи. Но може би сделките не са придобивали публичност или са били сравнително малко на фона на останалите, коментираха от управата на Националното сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ).

За предприемачите винаги е съществувала възможността да разменят това, което са произвели, срещу услуги с някой от подизпълнителите и едва след това да се търси продажба. Най-често този метод се практикува при жилищното строителство. В редки случаи е прилаган и при административни сгради или сгради със смесено предназначение. Чести са случаите подизпълнители да получават партерни и офисни етажи, които да използват за свои нужди.

По-интересни в момента са замените, но такива сделки също са сравнително рядко, казват от НСНИ. Едно от усложненията при тях е начинът на нотариално прехвърляне на права на собственост.

Шансовете на многобройните замразени сега проекти е да си намерят финансов инвеститор. Дали в замяна ще прехвърлят част от собствеността или дял от фирмата, е въпрос на избор, смятат от сдружението.