Който има брада, да си купи и гребенче. Тази народна мъдрост важи с пълна сила и за имотния пазар.

Много хора, снабдили се с ново жилище през последните години, разбират след настаняването си, че грижите за общите части на сградата или на комплекса е по-добре да се поверят на професионалисти, вместо на едновремешния домоуправител доброволец, който минава веднъж месечно с мазен тефтер в ръка да събере парите за тока на стълбището и за асансьора.

А инвеститорите в съвременни офис сгради, във ваканционни селища или в жилищни комплекси от затворен тип разбраха, че построяването на сградата и пускането в експлоатация е само началото на най-трудната част от начинанието.

След това някой трябва и да я управлява - да слага ред в междусъседските отношения, да търси наематели за свободните апартаменти и офиси, да се грижи за тях, за сградата, за зелените площи и т.н., пише вестник "Труд".

Така преди 4-5 години възникна нова пазарна ниша и нова професия - пропърти или фасилити мениджмънт и статут на професионалния домоуправител, работещ срещу заплащане. Специално за последната професия спомогна и приемането на новия Закон за етажната собственост.

Днес, въпреки кризата, пропърти мениджмънт фирмите (управители на имоти) в България са десетки, като 32 от тях са членове на професионалната Българска фасилити мениджмънт асоциация.

Отделно има Национална асоциация на домоуправителите в България, в която членуват стотици физически лица и фирми. А в Университета за архитектура, строителство и геодезия от миналата година вече има специалност “Фасилити мениджмънт”.

Грижата за клиента

Според международно възприетото определение фасилити мениджмънтът включва управлението на всички дейности, които не са основни за една компания. На българска почва обаче работата им се свежда до определен кръг дейности, чиято цел е да осигурят безопасност и комфорт на работещите в дадена сграда, най-често предназначена за офиси.

Фасилити мениджърите се грижат за системите за отопление и охлаждане на сградата, за почистването, за извозването на сметта, за дератизацията и борбата с вредители, за пожарната безопасност, за поддръжката на самата сграда и околното пространство, охраната и всичко онова, което създава комфорт за хората.

Част от фасилити фирмите имат клауза в договорите си, задължаваща ги и да търсят и сключват договори с наематели. Близка до тази дейност е и работата на пропърти мениджмънт фирмите.

Те вършат същото, но в жилищни сгради и комплекси. Когато става въпрос за ваканционни комплекси, тяхно задължение е да търсят и наематели за жилищата, чиито собственици обикновено сключват отделен договор за тази цел.

С няколко изключения фирмите в бранша у нас са поделения или на инвестиционни компании, занимаващи се с имоти, или на големи строителни компании. И това е нормално: в живота на една сграда само 20 процента от разходите са за самото строителство.

Останалите 80 процента отиват, за да се поддържа сградата в добро състояние. Макар и бавно, това разбиране си проправя път и в България.

Как да изберем точната фирма

Според повечето разпитани от “Труд” фирми за пропърти мениджмънт най-ефективен начин да се избере такава фирма е да се проучат останалите клиенти. Като при това изследване трябва да се внимава, защото все пак изискванията се отличават помежду си.

Едно е да се управлява ваканционен комплекс в Банско, а съвсем друго - голяма офис сграда в София. Българският пазар на този тип услуги не е особено голям, поради което фирмите нямат възможност да се специализират и да изградят подходящи кадри.

Те по принуда трябва да предлагат голям набор от услуги. Професионално работещите фирми, особено в сферата на офис сградите, най-често предлагат не просто управление на сградните инсталации за отопление и охлаждане, а и дейности, които са в състояние да намалят тези разходи.

Съвременните системи за сграден мениджмънт се управляват чрез сложен софтуер, който поддържа температурен режим в зависимост не само от външната температура, а и от наличието или отсъствието на хора в дадено помещение.

Естествено, тази система може да се обслужва само от квалифицирани служители.

“В последните години се наблюдава ръст на енергийно ефективното строителство, изградено с мисъл към бъдещите поколения, както и тенденция да се сертифицира сградата”, казва Никола Игнатов, заместник-председател на управителния съвет на Българската фасилити мениджмънт асоциация.

Получаването на който и да е от най-разпространените сертификати за енергийна ефективност изисква наличие на добре обучен персонал и по принуда фирмите от този бранш трябва да инвестират в такива кадри.

Но в сертифицираните сгради дори почистването не се прави с какви да е препарати, има си изисквания за ефективност и за нанасянето на минимални вреди на околната среда, отбеляза управителят на “Фасилити оптимум” Бисера Иванова.

Колко струва

Едно от най-трудните неща при сключването на договор с фасилити фирма е определянето на цената за услугата. Тя зависи от толкова много фактори и обстоятелства, че никоя фирма не е в състояние да предложи ценоразпис на услугите си.

Стойността им се определя индивидуално за всеки клиент, буквално шием цените по мярка, отговарят фирмите от този бранш.

Въпреки това косвени данни помагат донякъде да се ориентираме. Според едно скорошно изследване на компанията “Фасилити кънсълтинг груп”, обхванало 33 фирми от този бранш, грижещи се за общо 3480 сгради, обект на поддръжка през 2012 г. са били общо 2.214 млн. квадратни метра разгъната застроена площ.

Общият оборот на фирмите за годината, в която са участвали в изследването, е бил 3.357 млн. лв. Или ако разделим тази сума на площта, излиза, че цената може да е била около 1.51 лв. на кв. метър.

Това е, разбира се, условна сума. Близо една трета от платеното на фасилити мениджмънт фирмите отиват във външни фирми, често наемани за дейности, които самата фасилити компания не е в състояние да извърши сама. Освен това тази “цена” не дава представа какви и колко на брой услуги ползват клиентите на фирмата.