Първото тримесечие на 2025 г. отбеляза силен старт за жилищния пазар в София.

Данните на BULGARIAN PROPERTIES показват, че цените на имотите в столицата са се повишили с около 18% на годишна база, като в някои квартали ръстовете надвишават 20%.

Този темп на нарастване е съпоставим с този от втората половина на предходната година, когато пазарът се ускори значително.

„2025 г. е една от най-силните години за жилищния пазар, която сме наблюдавали за последните над 20 години от развитие на нашата дейност. И като запитвания, и като брой сключени сделки тя поставя рекорди през първите си три месеца. Още от първите дни на годината купувачите твърдо се върнаха на пазара и бяха готови да сключват сделки, а пазарът се характеризира с масово търсене в цялата страна и бързо усвояване на наличното предлагане, колкото и малко да е то в момента“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

„Причините са много, но най-силен ефект оказва наличното банково финансиране, което все още е при много ниски лихвени проценти.“, допълва тя.

Приемането ни в еврозоната също оказва влияние, тъй като хората искат да вложат, преди това да се случи и евентуално цените да нараснат още, а продавачите изчакват и това променя баланса на пазара в посока недостатъчно предлагане, а то от своя страна също държи цените високи.

Цени на имотите: Преодоляване на прага от 2000 евро/кв.м.

Средната цена на закупените през първото тримесечие на 2025 г. жилища в София достигна 2 080 евро/кв.м., преминавайки символичната граница от 2000 евро. Това представлява 18.1% ръст на годишна база.

Средната обща цена на закупените апартаменти се повиши до 150 000 евро. За сравнение, през 2020 г. средната цена за покупка на апартамент в столицата беше 100 000 евро, което означава увеличение от 50% за пет години.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Най-много продажби BULGARIAN PROPERTIES регистрира в следните квартали:

• Кръстова вада – 2 200 €/кв.м.

• Манастирски ливади – 2 300 €/кв.м.

• Зона Б-5 и широк център – около 2 200 €/кв.м.

• Банишора – 1 980 €/кв.м.

• Малинова долина – 1 720 €/кв.м.

Тези цени са формирани предимно от ново строителство, което доминира търсенето и предлагането на пазара. Почти няма квартали с цени под 2000 €/кв.м., а под 1500 €/кв.м. не се срещат дори в най-крайните и непредпочитани райони.

Обеми продажби: Рекорден брой сделки

Изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в София бележат ръст от близо 17.7% през първото тримесечие. За първите три месеца на годината в София са вписани 8 588 сделки, което за пръв път надминава нивата, достигнати при пика на сделките през 2008 г.

Достъпност на жилищата: Влошаване, но задържане около средната

Стойността на коефициента на достъпност на BULGARIAN PROPERTIES към първото тримесечие е 1.20, което показва влошаване на достъпността и връщане на нивата от края на 2022 г. в разгара на инфлацията. Все пак, достъпността остава на средното ниво, около което се движи в годините след голямата финансова криза.

Средната работна заплата в София за периода по данни на НСИ е 3 386 лв., което означава, че за закупуване на 1 кв.м. жилищна площ в София са нужни 1.2 средни месечни заплати. За сравнение, през 2008 г. бяха нужни 3.4 заплати за същата площ.

Типове търсени имоти: Двустайните апартаменти водят

През изминалото първо тримесечие делът на двустайните апартаменти, които са били продадени, достигна 78% (при средни нива около 60%), а на тристайните спадна до 20%. Това сочат данните на BULGARIAN PROPERTIES за сключените сделки.

Обяснението е в много активен инвестиционен пазар, при който двустайните апартаменти са предпочитани. Основният принос за ръста в обемите сделки идва именно от покупките на двустайни апартаменти с цел инвестиция. Тези сделки се сключват най-вече със сгради в процес на строителство, включително и на много ранен етап.

Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че сделки се сключват предимно с жилища ново строителство, но наред с тях се купуват и разнообразни други имоти. Например, напоследък се активизираха покупките на етажи от къщи, които преди това бяха сред по-непредпочитаните типове имоти.

При налично предлагане се сключват сделки със стара тухла и панелни апартаменти. Търсенето на къщи в крайградските райони също остава налично, но поради високите им цени, може да се каже, че там има известно забавяне.

За сметка на това, апартаментите в сателитни на София градове се радват на много голям интерес поради липсата на такова предлагане и възможностите, които този тип имоти предлага. Инвестиция с по-нисък бюджет в качествени проекти, чиито цени биха били двойно по-високи в София, както и поради отличната комбинация на удобствата на малкия град и близостта до столицата.

Банково финансиране: Ниски лихви поддържат търсенето

Наличното банково финансиране оказва силен ефект върху пазара. Данните на БНБ за отпуснатите жилищни кредити сочат, че средният лихвен процент продължава да бъде на исторически най-ниски нива – под 2.5%. В България, за разлика от много други държави, нямаше промяна на лихвените нива, дори по време на ускорената инфлация, което задържа пазара в цикъл на растеж. Същевременно, липсата на инвестиционни алтернативи и нулевите лихви по депозитите правят инвестицията в имот най-сигурна и печеливша.

Перспективи: Очаквания за стабилизация и нова фаза на активност

Приемането на България в еврозоната ще отпуши пазара – предстои да видим точно в каква посока. Очакваме хората да се успокоят и да добият сигурност в спестяванията и активите си, след което да започнат да взимат решения за тях.

Тези решения ще бъдат базирани на тенденциите на пазара, на това как ще се промени кредитирането и дали ще има по-високи лихви или поне промяна в начина на формирането им.

При всички случаи, това ще бъде добре за пазара, който в последните години оперира под натиска на различни стресиращи фактори и расте по-бързо от очакванията ни.