Евтини или скъпи са имотите в София?

3745
Евтини или скъпи са имотите в София?

На имотните пазари винаги са се противопоставяли две групи участници с напълно противоположни цели към цените на имотите - купувачи и продавачи. Едните искат да продадат имота си на възможно най-висока цена, другите целят напълно противоположното, да купят имота колкото се може по-евтино.

Още в началото трябва да споменем, че България заедно с Румъния са едни от страните в ЕС с най-висок дял на хората, притежаващи собствени жилища. Изводът е, че или сме много богати, или в разбиранията ни е заложено, че задължително трябва да притежаваме собствено жилище. Тоест възможно е пазарът на имоти у нас да е се поизкривява поради неговата специфика.

Този въпрос става все по-актуален след наблюдаваното поевтиняване на имотите през последните две години. Само за последните шест месеца спадът в обявените продажни цени в столицата възлиза на около 10%.

Дали са евтини имотите ще погледнем от три страни. От една страна, доколко са достъпни те и от друга, каква е себестойността им и какъв доход биха носили те, ако се купуват с инвестиционна цел?

Въз основа на първия подход при средна цена на двустайните жилища в столицата от около 830 евро, според данни на сайта imoti.net, двучленно семейство с доход от 800 евро на месец, изплаща едно жилище в столицата от 65 кв. м. за 5.6 години.

И макар времето да се понижава значително (от 6.6 години през октомври миналата година), следствие на спада в цените на имотите, то съотношението все още е изключително високо.

В нормалните страни коефициент над 5 кара специалистите да твърдят, че жилищата са изключително труднодостъпни за населението.

И докато според класическата теория цената на един актив се определя от търсенето и предлагането, то трябва да се има в предвид, че в момента на нашия пазар има фактори, които изкривяват пазара.

Замръзнал пазар с не особено голям обем сделки поради кризата и нежеланието на продавачите да осъзнаят новата реалност.

В момента говорим за пазар на търсенето, което означава, че търсенето е в по-силна позиция поради неговата по-голяма ограниченост. Липсата на сделки пък се предопределя от нежеланието на продавачите да смъкнат цените до нивото, където купувачите са склонни да купуват.

Ограниченото банково кредитиране е част от реалността, което ограничава търсенето. Към това трябва да добавим и кризата, която застрашава бъдещите доходи на населението.

Тоест налице са реални фактори, които пречат за раздвижване на пазара и съответно движение на цените нагоре, колкото и да им се иска на продавачите и дори и да има мотивирани купувачи, които биха платили повече.

Друг ъгъл, от който можем да разгледаме евтини или скъпи са имотите (и който в известна степен застъпва и интересите на строителите), е въз основа на себестойността на жилищата.

Много се спекулира по този въпрос, като тук варирането може да е в големи граници, в зависимост от големината на сградата (респективно цената на парцела), качеството на използваните материали и т.н.

При един среден вариант обаче, цитираната, дори от предприемачи себестойност преди около година, бе 400-450 евро за кв. м. Трябва да се подчертае, че в тази цена се включваха парцели, закупени на изключително високи нива, по време на бума преди четири години.

В новата реалност и в условията на криза имаме понижение както в цените на парцелите, така и в цените на материалите и разходите за труд. В най-лошия случай нямаме повишение на себестойността на излизащите в момента сгради, като трябва да се има в предвид дори, че тази стойност може да е леко раздута от строителите.

Дори и себестойността обаче наистина да е при ниво от 450 евро за кв. м, то обявена продажна цена от 830 евро, означава, че търсената от предприемача доходност е около 84%.

И това в момент на криза и когато слабото търсене води до това стотици жилища да са непродадени, поради нежеланието на предприемачите да намалят цените.

Неразумността на този маржин на печалба ще става все по-ясно открит с излизането на пазара на нови проекти от големи инвеститори, търсещи разумни нива на печалба или дори оставане в бизнеса на този етап.

Друга гледна точка, за да преценим доколко евтини или скъпи са имотите у нас, това е доходността от наем или доходът, който може да се извлече при покупка на имот и отдаването му под наем.

И тук обаче ситуацията е по-скоро в полза на твърдението за „скъпи имоти", като доходността от наем в рамките на 5-5.5% е изключително ниска и дори съпоставима с лихвите по депозити (макар и при тенденция последните да се понижават).

Трябва да се има в предвид, че в този процент не се отчитат допълнителните разходи, които се правят за поддържане на имота, както и начисляваните такси от брокерите и данъци върху имота.

Срещу всичко това продавачите, надяващи се за по-високи цени могат да се надяват на няколко неща. Бързо излизане от кризата, което да доведе до стабилизиране на цените и инфлация на актива.

Дори и при този оптимистичен сценарии обаче, едва ли ще станем свидетели на наблюдаваното поскъпване на имотите от предходните години, като банките след кризата най-вероятно ще са си научили урока, а също така и спекулантите, които ще започнат в по-голяма степен да ценят своите инвестиции.

Станете наш почитател във Facebook

Facebook Коментари

Добави коментар

Екипът на Profit.bg Ви благодари, че използвате кирилица за вашите коментари.
В случай, че коментарът Ви съдържа нецензурни квалификации и лични нападки или обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа, той ще бъде изтрит от модератора на сайта.

Коментари

Alex
# 0
12:04 | 29 April 2010
Imotite sa evtini! Koito misli ce sa skupi, da si zivee pod naem kato ovca.
www.ivomirchev.com
# 1
20:04 | 6 April 2010
Оправете правописните и стилистични грешки в статията... :)
al
# 2
20:04 | 6 April 2010
Обърнете внимание и на обявената квадратура - в нея се включва всичко - жилищна площ, общи части, тераси. В другите страни това не е така - там се включва само реалната жилищна площ - без тераси, без общи части, без стените. А да и там не се продава на шпакловка и замаска - продава се звършен апартамент: слагаш мебелите и си готов. Та само от тук цените В България са надценени 2 пъти!! Т.е. като ти кажат апартамент 100 квадрата, трябва да сравняваш с обява в Германия, Австрия за 50квадрата. Просто защото от тези 100 виртуални квадрата, 30% са общи части, 10% тераси, 10% стени, .. и като сложим допълнителни разходи и за ремонт след шпакловката и замаската... работата става ясно - яки лъжи са сегашните оферти.
пепи
# 3
18:04 | 6 April 2010
реалистичен анализ такива трябва да четем по често извода е само един че тези строители които строят в момента ще излязат след година две с готова продукция на по ниски ценови равнища от сегашните или с други думи цените има на кьде да падат не купувайте а само изчакайте
Александър
# 4
14:04 | 6 April 2010
http://alexanderbtodorov.wordpress.com/2010/01/01/imotite/
samo piite si rakiata i gledaite seira
# 5
14:04 | 6 April 2010
v BG stroitelite niama da smaknat cenite i shte gi darjat taka na puk dokato ne pusnat kepencite i drugi firmi ne se posiaviat i zapochnat da stroiat. normalna mestna psihologia.
Kpacu
# 6
14:04 | 6 April 2010
Тези слугински медии ни заливат с простотии. Това семейство не трябва да яде за да си изплати дупката. Новото строителство по мое мнение не става за живеене и даже е опасно, спестява се над 1/3 от конструкцията, няма трегери, няма носещи стени, няма пояси. Като кула от карти. Мога да ви кажа че, в момента даже е трудно човек с готови пари да си намери жилище, тъй като панелите и новото строителство реално не участват на пазара на имоти. Първите поради нуждата от специфична поддръжка която няма как да се осъществи, а вторите поради това че няма да надживеят неподдържаните панели.
5.6 години ...
# 7
14:04 | 6 April 2010
... ако не ядат нищо :))) и бачкат по 24 часа през тези 5.6 години. прав си Петре какво да го четеш като то не е за четене. Пожелавам успех на продавачите. Според мен на 500-600 ще се отпуши пазара. Дерзайте вие си знаете
ПЕТЪР
# 8
13:04 | 6 April 2010
"Въз основа на първия подход при средна цена на двустайните жилища в столицата от около 830 евро, според данни на сайта imoti.net, двучленно семейство с доход от 800 евро на месец, изплаща едно жилище в столицата от 65 кв. м. за 5.6 години." - ТВА ГО Е ПИСАЛ НЯКОЙ МАЛОУМНИК - СПИРАМ ДА ЧЕТА НАТАТЪК!
Абонирайте се за електронния
информационен бюлетин на Profit.bg

Пазари

% Стойност
  • SOFIX 722.690 0.00%
  • BGREIT 117.380 0.00%
  • BGTR30 563.310 0.00%
  • BGBX40 137.470 0.00%
Ask Bid
  • EUR/USD 1.1763 1.1764
  • GBP/USD 1.2876 1.2878
  • USD/JPY 109.1570 109.1690
  • USD/CHF 0.9656 0.9658
  • USD/CAD 1.2577 1.2579
  • AUD/USD 0.7935 0.7936
  • USD/BGN 1.6625 1.6628
Ask Bid
  • DOW JONES 21666.18 21670.18
  • S&P500 2425.16 2425.66
  • NASDAQ 4705.68 4706.68
  • CAC 40 5105.92 5107.92
  • DAX 12158.66 12160.66
  • FTSE 100 7323.85 7325.35
  • ПЕТРОЛ 48.64 48.69
  • ЗЛАТО 1286.72 1287.22
  • СРЕБРО 16.99 17.02

Видео