Един от основните проблеми при избора за влагане в недвижимо имущество е високият праг на пазара. В повечето случаи инвеститорът не може да купи 1% имоти, както би направил това с акциите на фондовата борса. Вторият проблем е, че с влагането на голяма сума в един-единствен обект, инвеститорът няма как да разпредели риска.

Едно от възможните решения в тази ситуация е работа на пазари на недвижими имоти в начален стадий на развитие и със сравнително ниски цени. Друго-работа на пазари с развито или развиващо се финансиране, защото вече и без това е трудно да се посочи някой, който инвестира в този сектор, без да се ползва кредит.

Банките, инвестиционните фондове и частните инвеститори широко използват кредитирането с цел увеличение на доходността от вложените средства и инвестиране в повече обекти. За частните инвеститори кредитирането също предлага предимства, тъй като за голям процент това е единственият начин да влязат на пазара на недвижими имоти.

Идеалната стратегия на инвеститора съвместява двата двете възможности- инвестиране в имоти на ниски цени и възможностите за финансиране чрез кредит. Ако на пазара с нисък праг на влизане съществуват възможности за финансиране, то той може да придобие обект, влагайки 10-30% от стойността му и тогава на пазара може да се влезе дори със сума от 15 000 евро.

Особено привлекателни и за двете стратегии са пазарите в Източна Европа. На част от тях кредитирането е развито на достатъчно високо ниво. Инвеститорът може да вложи собствени средства за 10% от стойността за недвижимия имот, а в някои случаи и изобщо да не влага собствени средства.

При използване на кредит е достатъчно пазарът да расте с 5-10% годишни, като доходността от вложените средства в този случай може да достигне и до 100%. При инвестиране на 100% от капитала на пазар с ръст от 30%, доходността от вложените средства ще бъде равна на пазара- в случая 30%.

Вариант 1
През 2006 г. инвеститор моли за разработване на инвестиционна стратегия за влагане на 25 хиляди евро за 2-3 години. За тези пари той би могъл да купи апартамент на развиващ се пазар, като доходността за периода ще бъде 20-30% годишно в най-добрия случай.

По-изгоден вариант тогава е влагане в стабилен пазар с ръст 10-15% и използване на допълнително финансиране, като принципът е създаден от хеджфонодове, инвестиращи в недвижими имоти.

В конкретния случай беше купен апартамент на зелено в Прага с първа вноска от 40 000 евро (20% от цената, която е била 200 хил. евро). Останалите 80% трябваше да бъдат изплатени с помощта на кредит, отпуснат 25 години с лихва 6% и възможност за плащане на лихвата през първите три години.

Още три апартамента на зелено бяха купени в индустриална зона в Полша, където в момента течеше строителство на шивашка фабрика, с прогноза, че тя ще създаде около 5 хил. нови работни места.

Първата вноска беше 15% (18 750 евро) за всеки апартамент, струващ 125 хил. евро и възможност за продажба ма договора във всеки момент. Строителството трябваше да продължи 1.5 години, а стратегията предвиждаше продажба на договора преди последния етап от строителството. Това максимизира доходността на инвестицията и инвеститорът избягва заплащането на 85% от стойността с помощта на кредит.

Още три строящи се апартамента бяха купени във Варшава с първоначална вноска от 25% (45 хил. евро) от цена 180 хил. евро. Строежът трябваше да бъде завършен след 2 години. Останалите 75% трябваше да бъдат внесени след две години с помощта на кредит и апартаментът веднага да бъде обявен за продажба. Условията на кредита бяха лихва от 5.5% за 20 години и възможност за плащане на лихвата за първите две години.

С останалите пари бяха покрити разходите по кредити, адвокати, данъци. И накрая в портфейла на инвеститора се оказаха седм имота на обща стойност 1 115 млн. евро при инвестиция от 250 хил евро.

Кризата през 2007 г. се отрази на доходността на инвестицията заради повишаване на лихвите, но самата стратегия предполагаше, че кредитът ще се тегли за не повече от два месеца, докато апартаментите се продадат на пазара. А и банковата система на Източна Европа не беше толкова засегната.

В резултат на това апартаментът в Прага беше продаден за 225 хил. евро при ръст на новопостроените жилища около 10-15%, трите апартамента в Полша бяха подадени за около 170 хил. евро всяка при ръст на пазара от 20-30%. Трите апартамента във Варшава бяха продадени за по 235 хил. евро след края на строителството при ръст на пазара от 15-20%.

Общият портфейл беше продаден за 1 1440 млн. евро и печалбата след заплащане на разходите и данъците беше 325 хил. евро при вложени 250 хил.

Вариант 2
Ето още един пример за нисък праг на влизане на пазара. На пазара съществува право за препродажба на договора в процеса на строителство. Да кажем, че апартаментът струва 200 хил. евро с първоначална вноска 20% от стойността. Инвеститорът става собственик на апартамента срещу 40 хил евро, остатъкът в размер на 160 хил. трябва да бъде платен след края на строителството с помощта на кредит или със собствени средства.

Ако приемем че пазарът расте консервативно (т.е. с около 10% годишно), след две години апартаментът трябва деа струва 242 хил. евро, от които инвеститорът е платил едва 40 хил. Той продава договора преди последния етап от строителството, с което печели над 100%.

Вариант3
Някои пазари като този в България, Черна гора, Румъния и Албания имат огромни перспективи от гледна точка на дълоговременна стратегия. На тях недвижимите имоти носят над 20% печалба, но основното предстои.

Всички развиващи се пазари в Европа практически минават еднакви етапи на развитие и затова в една или друга степен са прогнозируеми. На първо място ипотеките на тези пазари са едва на първи етап на развитие.

Тези страни, с изключение на Черна гора, която води преговори за присъединяване, са нови
членки на ЕС и са открити за международни инвестиции. Големите инвестиционни банки вече стъпват на тези пазари и скоро ще започнат да предлагат ипотеки.

При това положение именно това са пазарите, на които инвеститорът трябва да заложи на наемите и да заеме изчакваща позиция.