Инвестициите в недвижими имоти може да се каже, че вече са далеч от традиционното схващане за тях като „безрискови" и носещи "сигурен доход".

За промяната на статута им от последните години могат да се посочат няколко основни причини, които ще имат негативен ефект върху сектора на недвижими имоти.

Сред тях са - финансовата криза, изразила се в повишение на лихвите и ограничаване на кредитирането от банките, кризата в сектора на имотите в Европа, която кара чуждестранните инвеститори да са изключително консервативни, както и нарастващото предлагане на имоти тази и следващата година.

Начините на изкарване на доход от подобна инвестиция са два - чрез отдаването му под наем и капиталова печалба при евентуално повишение на цените.

Главоломното поскъпване на недвижимите имоти през последните няколко години обаче води до нарастване на опасността от силно забавяне на ръста и дори корективен спад, в настоящите несигурни условия, споменати по-горе.

Въз основа на изпреварващия ръст в цените на имотите спрямо тези на наемите стигнахме до ситуация, при която доходността от наеми е изключително ниска.

При наеми за София на двустаен апартамент от средно 300 евро на месец, в относително добър столичен квартал и цена на жилището от средно 72 000 евро (1200 евро за кв. м за жилище от 60 кв. м), доходността на година за собственика му възлиза на едва 5%.

Като сметнем разходите за поддръжка на имота, както и факта, че инфлацията е значително по-висока, а вече имаме предлагания на депозити с лихва над 5%, то ясно е, че купуването на имот с цел печалбата от наем не е основен мотив за един инвеститор.

Допълнително за собствениците на жилища остават не особено приятните задължения да следят за коректността на наемодателите, за неплатени сметки, да си събират наемите и редица други неудобства, които могат да се окажат, в крайна сметка, доста "досадни". Като добавим и опасността от това жилището да не е отдадено през 100% от времето в годината, то изводът е ясен.

Определено това, на което се надяват инвеститорите, които купуват имот не за да живеят в него, е капиталовата печалба. През последните няколко години ставахме свидетели на ръст на цените на имотите от средно по над 35% годишно.

Това, което трябва да имат предвид обаче тези, които се впускат в подобна инвестиция, е настоящата ситуация на пазара. Определено има смяна на тенденциите и от пазар на продавачите сме в пазар на купувачи.

Значителна промяна, в сравнение с дори преди шест месеца, има и на пазара на жилищно кредитиране. На фона на факта, че 80% от жилищата се купуват с кредити, пита се колко ще се понижат сделките с имоти при условие, че много банки са завишили толкова условията, че минимален процент от хората биха се класирали за кредит. Да не говорим, че някои тотално са спрели да отпускат кредити, а лихвите са на непосилно високи нива в момента, благодарение на финансовата криза и скъпия ресурс.

И докато цените на недвижимите имоти се предопределят основно от търсенето и предлагането, последното от което нараства, а първото се ограничава не само от високите цени, то доста е възможно и върху цените да се окаже низходящ натиск.

Изследване, направено от Profit.bg, сочи, че жилищата у нас стават все по-недостъпни. Въз основа на обвързване на доходите в София с цените на имотите се вижда, че на жител на столицата са му необходими 205 месеца спестявания за покупка на жилище от 65 кв. м при 125 месеца през третото тримесечие на 2006 г.

Това може да се преведе, че ако хората действат рационално и реално преценяват своите възможности, то би следвало настоящите нива да ограничават търсенето, в сравнение с преди две години. Разбира се, хората не действат масово рационално, а за съжаление, резултатът е често да се разделят с притежавания от тях имот.

Друг фактор, който може да доведе до ограничаване на търсенето, е изтеглянето на чуждестранни инвеститори, които съдействаха за бума на имотите у нас и това да сме втори по ръст на цени през изминалата година.

Когато към това добавим излизането на нови имоти на пазара от строители, спекуланти и банки, придобили имотите на лоши платци, при един по-лош сценарий то определено може да има натиск върху цените и разминаване с така чаканата капиталова доходност.

Снимка: Profit.bg