За това какви са инвестициите на Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (ФНИБ), какво е актуалното им състояние и какво да се очаква от компанията, разговаряме с Тодор Брешков, председател на Съвета на директорите на ФНИБ.

Г-н Брешков, в какви проекти сте инвестирали в момента?

Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ инвестира в широка гама проекти. По-долу можете да намерите информация за нашето портфолио, което към този момент е със следната структура:

Управляваните от ФНИБ проекти към края септември 2010 г. са 9 на брой, диверсифицирани във всички сектори на пазара на недвижимите имоти в България.

Разпределение на инвестирания капитал по видове сектори

На какъв етап са проектите от осъществяването им?

Проект - ТЦ „Доверие Бриколаж"

Проект „ТЦ Доверие Бриколаж" е започнат от ФНИБ през 2006 г. Той представлява „покупка и обратно отдаване под наем", предмет на който са двата магазина от веригата Mr.Bricolage, разположени във варненския кв. Младост и в София на бул.Цариградско шосе. Параметрите по сделката са както следва:

Забележка: Посочената покупна цена не включва направените разходи по придобиването на имотите.

Общата сума от месечния наем за двата магазина е 90 147 евро, което на годишна база е 1 081 764 евро постоянен приход за ФНИБ за оставащия период от договора за наем.

С цел оптимизиране на възвращаемостта от проекта компанията рефинансира през 2006 г. 70% от стойността му, чрез инвестиционен кредит от БПБ (Пощенска банка - бел. р.) на стойност 7 млн. евро.

През текущия период наемателят е изплатил всички дължими суми по наемите за двата магазина. Редовно са платени и текущите дължими суми по направените застраховки на магазините. През юли 2010 г. на магазин във Варна в резултат от разразилата се буря в региона е нанесена щета на козирката на сградата. Щетата се покрива от застраховката на обекта.

Проект - Земеделска земя

Общо инвестираните средства в земеделска земя от началото на проекта през 2005 г. до момента, изключвайки извършените продажби през тримесечието, са 8.34 млн. лв.

Към края на земеделската 2009/2010 г. отдадените земеделски земи под аренда са 24 317 дка, което представлява 80.89% от общо притежаваните през годината земеделски земи.

Проект - „Камбаните Бизнес Център"

„Камбаните Бизнес Център" (КБЦ) - представлява офис сграда със РЗП от 16 335 кв.м и открит паркинг с общо около 217 места.

През третото тримесечие на 2010 г. дейността по проекта е била основно насочена към отдаването под наем на нови офис площи от сградата. В резултат от положените усилия през отчетния период са подписани два анекса с Хюлет-Пакард Глобъл Деливъри България Център за отдаване на още 4 502.83 кв.м. Така отдадените площи в момента са в процес на преустройство и ще бъдат предадени на наемателя най-късно в началото на следващата година. Към момента 97.3% от сградата е отдадена под наем.

Проект - Жилищна сграда „Секвоя 2" - Боровец

Дружеството стана през 2007 г. собственик на ваканционен имот - жилищна сграда „Секвоя 2" в най-стария ски курорт на България - Боровец. Общата разгърната застроена площ е 3 527.3кв.м.

Сграда се състои от 36 апартамента, разположени на 5 етажа и 9 гаража в приземното ниво. Комплексът „Секвоя" се намира близо до живописна борова гора недалеч от центъра на курорта и само на 50 метра от началната станция на кабинковия лифт „Нова Гондола", който е част от проекта „Супер Боровец".

Проект - Ваканционно селище на морето

Проектът предвижда изграждането на ваканционно селище от затворен тип, в което да се построят жилищни, търговски и развлекателни площи. В проекта е заложено изграждането на 291 апартамента, два басейна - детски и за възрастни, два ресторанта, търговски и развлекателен център.

В резултат от неблагоприятни пазарни условия в сектора на ваканционните имоти, които са следствие от световната икономическата криза и твърде голямото предлагане на имоти по българското Черноморие, ФНИБ замрази проекта за изграждане на ваканционното селище.

Проект - Инвестиционен имот до гр. Велико Търново

Парцелът е закупен през 2006 г. и е с обща площ от 203 248 кв.м. Имотът има добра локация, което дава отлични възможности на това място да бъде развит търговски район с множество обекти, където големи търговски вериги да разположат своите магазини.

Проект - Инвестиционен имот до гр. Видин

Друг имот, собственост на ФНИБ, с перспектива за бъдещо развитие е разположен близо до Видин и е с площ 86 008 кв.м. Теренът бе спечелен на проведен от Министерството на отбраната търг през октомври 2006 г.

Tеренът е разположен в близост до фериботното пристанище на Видин на основния път, свързващ града и ферибота. В района срещу парцела е разположено митническо бюро, обслужващо товарите идващи по река Дунав. В допълнение, имотът се намира в близост до новия мост над река Дунав, чието изграждане продължава и през текущата година.

Проект - Инвестиционни имоти в град София - Околовръстен път

Друг проект с добър потенциал за бъдещо развитие са закупените от дружеството имоти в полите на Витоша, в съседство на вече реализирания проект - Камбаните Бизнес Център. Общата площ на закупените от ФНИБ имоти е 18 052 кв. м.

Проект - Инвестиционни имоти в Младост IV, София

ФНИБ придоби през 2007 година 21 имота с обща площ 79 253 кв.м, разположени на Околовръстното шосе на София в точката му на пресичане с бул. Александър Малинов, в западна посока срещу Бизнес Парк София. След продажбата през 2008 г. на 9 от общо закупените имоти, ФНИБ остана собственик на 12 имота с обща площ 47 345 кв.м.

През 2008 г. Община София започна процедура по изготвяне и приемане на нов устройствен план на района, което ще отложи инвестиционните намерения на дружеството за времето след одобрението на новия устройствен план.

Каква е пазарната ситуация от гледна точка реализиране на доходност от направените инвестиции?

Текущо дружеството получава приходи по четири проекта:

От търговските центрове Mr.Bricolage - текущо дружеството получава постоянен приход от наем, който не е засегнат от ситуацията на пазара на недвижими имоти.

Земеделски земи - предвид добрата година от гледна точка на земеделските производители събираемостта на вземанията ни от аренди се е подобрила през изтеклата година. Допълнителен плюс в тази насока имат и нарастващият размер на субсидиите, които се изплащат на производителите. В същото време търсенето на земя от страна на производителите с цел покупка позволяват на дружеството да реализира част от земята на добра цена.

Камбани Бизнес Център - през последните месеци се наблюдава раздвижване на пазара на офис площи, което ни позволи да повишим запълняемостта на сградата и оттам да подобрим доходността на проекта. Това прави имота доста привлекателен за потенциални купувачи, които търсят стойностни проекти със стабилни доходи.

Жилищна сграда „Секвоя 2" - пазарът на ваканционни имоти претърпя значителен спад през последно време, което значително затрудни процес по продажба на апартаменти и намали пазарната им цена. Това до голяма степен ограничи в значителна степен доходността, която можем да реализираме от подобни проекти.

Останалите имоти - по-голямата част от тези имоти са в процес на регулация и не могат се започнат инвестиционни проекти. Като цяло тежката ситуация на пазара на недвижими имоти силно ограничава възможностите за реализация на нови инициативи и генерирането на по-сериозен доход от подобен род имоти.

Каква стратегия следвате, с цел извличане на доходност от проектите?

В днешните тежки времена на криза всички инвеститори залагат на сигурните доходи били те и по-ниски. В тази насока са и нашите действия. Концентрираме усилията си върху проектите, които ни носят сигурен доход и използваме всяка възможност за генериране на допълнителен доход от неизползвани досега възможности, които нашите имоти биха могли да ни предложат.

Другата насока на нашата работа е да оптимизираме до минимум текущите ни разходи, което ще постави добра основа за бъдещото ни развитие. Разбира се следим изкъсо и ситуацията на пазара на недвижими имоти и сме готови да реагираме във всеки един момент, в който ни се открие възможност за реализация на добра възвращаемост.

Какви нови проекти предвиждате?

Понастоящем следим внимателно развитието на пазара и участниците на него. Нашата стратегия за бъдещето на фонда е преструктуриране на портфейла от една страна и увеличаване броя на проектите, които носят постоянни приходи, с цел увеличаване текущата доходност за нашите акционери. От тази гледна точка следим и разглеждаме всички възможности за нови инвестиции, които пазарът може да предложи.

Сн.: Официален сайт на Фонд за недвижими имоти АДСИЦ