От пика през 2008 г. цените на жилищата в България следват тенденция на понижение със забавящ се темп през последните три години. Напоследък се забелязва спиране на спада и дори минимално покачване, съчетано с активизация на сделките, сочи анализ на АДРЕС и Forton, част от групата на AG Capital.

След 2008 г. на пазара настъпиха промени в профила на купувачите, продиктувани от отношението и подхода им към пазара и достъпа им до жилищно кредитиране.

Движещата сила за пазара са купувачите, които търсят жилище за собствено ползване - общо 83% от всички.

Тези, които купуват като инвеститори – с намерение да запазят стойността на капитала си или да отдават под наем – формират едва 10% от всички сделки.

Повече от половината от сделките не надхвърлят стойност от 50 хиляди евро. Двама от трима купувачи плащат в брой и не ползват банков кредит.

Ако обобщим, днес пазарът е доминиран от сделки, финансирани основно със собствени средства в брой, като жилищата следва да отговарят преди всичко на критериите на купувачите за собствен дом.

Най-важен критерии при покупка на жилище е локацията. Купувачите се ориентират към традиционни местоположения.

Това са жилищните квартали на големите градове, които се характеризират с изградена инфраструктура, достъп до обществен транспорт и услуги: медицински, образователни, търговски и други.

В София съществено влияние оказва развитието на метрото, което задържа интереса към кварталите с наскоро пуснати или очаквани нови метролинии и станции, например „Младост“, „Люлин“, „Надежда“.

В средния ценови сегмент предпочитанията на купувачите съответстват на общия модел, като търсенето се съсредоточава в близки до центровете на големите градове квартали и оценявани като престижни райони, включително такива, разположени в по-широката периферия на града.

Друг определящ фактор е цената. Тя остава главно съображение за мнозинството от купувачите. Всеки втори купува имот на стойност не повече от 50 хиляди евро. В големите градове обикновено тази стойност отговаря на двустаен апартамент.

От друга страна, делът на тези, които търсят двустайни жилища, е по-малък (един на трима). Дори с цената наум, купувачите биха се насочили към по-голяма площ във всеки случай, в който могат да си го позволят.

Всеки шести (18% от всички купувачи) придобива имот на стойност над 70 хиляди евро. Поравно (по 9%) са разпределени тези, които купуват в диапазона 70 до 100 хиляди евро и тези, които придобиват жилища на стойност над 100 хиляди евро.

Размерът на жилището е друг определящ покупката фактор. Поради сравнително ограничената покупателна способност двама от трима купувачи се насочват към двустаен или тристаен апартамент (жилища с една или две спални), като те са поравно разпределени между двата типа имоти.

Купувачите на многостайни жилища и къщи са относително малък процент (6%) от всички. Следва да се има предвид и че последните два типа имоти представляват несъществена част от общото предлагане.

Купувачите гледат и второстепенни критерии при покупка на жилище. Околността е един от тези фактори. Предпочитанията им показват, че те очакват определен набор от услуги в непосредствената околност, но не непременно в рамките на комплекса или сградата, в който купуват.

От друга страна, за предприемачи, които строят в неразвити райони или околностите на града, това поражда необходимостта да предвидят минимум от услуги и обществени пространства: магазин, аптека, детски площадки, озеленяване.

Купувачите на жилища търсят имоти, които отговарят на минималните стандарти за светла височина, размер на стаите и етажни разпределения. Имоти с твърде малки спални (под 10 кв.м), ниски тавани (под стандартния минимум), неправилни форми на помещенията обикновено се продават с отстъпка от типичните цени на квадратен метър в съответната сграда, за да привлекат купувачи.

Но и това означава възможност за купувачите с по-ниски бюджети да намерят по-голямо жилище. Купувачите гледат още общите части, инсталациите, довършителните работи и допълнителни услуги.

Поддържането на общите части е въпрос, на който мнозинството обръща внимание, макар че има по-малко значение при избора от фактори като цена и размер на имота. Това все пак е най-често очакваната допълнителна услуга, следвана от наличието на жива охрана, видеонаблюдение и контрол на достъпа във входа или комплекса.