Изключително голяма активност през първите 3 месеца на годината и ускоряване на ценовия растеж до около 4% на годишна база.

Така се развиваше имотният пазар в София до средата на март, когато беше въведено извънредното положение. Последва отдръпване на пазарните участници, спад в запитванията и огледите и временна пауза на намеренията за покупка до преминаване на епидемията.

"Досега не се беше случвало толкова рязко превключване от бум в пауза, но доброто състояние на пазара преди кризата дава основание да смятаме, че възстановяването ще бъде бързо при благоприятно развитие на епидемията и последвалата от нея икономическа стагнация", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

Нека да видим какви са данните за приключилото първо тримесечие, което по нищо не подсказваше подобен обрат, а даже напротив – беше едно от най-силните тримесечия за имотния пазар през последните години.

Средни цени и годишно изменение

През първото тримесечие на 2020 г. ценовите ръстове се ускориха, а средната цена в София подмина границата от 1100 евро/кв.м., около която гравитираше от края на 2017 г.

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат средна цена на жилищата в София на база реални сделки 1120 евро/кв.м. спрямо 1080 евро/кв.м. за първото тримесечие на 2019 г., което е нарастване с около 4% на годишна база. Ръст от 2.2% има и спрямо последните месеци на 2019 г., когато апартаментите в София се продаваха средно за 1095 евро/кв.м.



Средната обща продажна цена на закупените апартаменти също нарасна на 101 130 евро за 2020 г. при 90 960 евро в началото на 2019 г. и 95 230 евро през последното тримесечие на 2019 г. Това е нетен ръст от около 10 000 евро средно за апартамент в София спрямо същия период на 2019 г.

Обеми продажби

Сделки се сключваха активно през цялото тримесечие, буквално до момента на обявяване на извънредното положение. Данните на BULGARIAN PROPERTIES на база новосключени сделки показват задържане на обема от реализирани сделки на сходни нива като тези през първите месеци на 2019 г. По-голямата част от тези сделки вървят към финализиране и отказите към момента са минимални.



Според данните на Агенцията по вписванията през 1-вото тримесечие на 2020 г. в София са вписани 5 285 имотни продажби при 5 641 за същия период на 2019 г., което е спад с около 6.3% на годишна база. Това са данни за нотариално изповядани покупко-продажби, а не само за сключени през периода сделки. Този спад има обективни причини и се дължи на извънредното положение и специалния режим на работа на нотариусите, на невъзможността за явяване за нотариално изповядване и отлагането на сделки, както и на все още големия дял на новото строителство в продажбите в София - сделки, които ще бъдат вписвани при прехвърляне на собствеността.

На база на тези данни може да се направи извод, че те все още не отразяват моментното състояние на пазара, а вече отминал негов етап на развитие. Реалното състояние ще видим в данните за второто тримесечие.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Най-голяма активност отчитаме в традиционно предпочитаните квартали като Витоша, Манастирски ливади, Кръстова вада, Дианабад, централните частни на София, включително широк център – Зона Б-5, Б-18, Банишора.

Към тях добавяме и големите жилищни комплекси Младост, Люлин и Надежда, към които винаги има сериозен интерес.

След въвеждането на извънредното положение се повишава интереса към жилища в периферни райони на столицата, в селата около нея, с възможност за изолация, но и лесно придвижване до града. Хората започват да се настройват за по-дългосрочна нужда от собствено пространство на открито.

Средните цени в най-популярните квартали през 1-вото тримесечие на 2020 г. са:

• Манастирски ливади – 1090 евро/кв.м.
• Витоша – 1034 евро/кв.м.
• Кръстова вада – 1250 евро/кв.м.
• Дианабад – 1290 евро/кв.м.
• Център – 1420 евро/кв.м.
• Лозенец – 1900 евро/кв.м.
• Банишора – 1030 евро/кв.м.
• Младост – 1150 евро/кв.м.
• Надежда – 945 евро/кв.м.
• Люлин – 710 евро/кв.м.



Параметри на закупените жилища

През 1-вото тримесечие на 2020 г. делът на закупените тристайни жилища нараства и се изравнява с този на двустайните – по около 47% от всички закупени жилища. Само 5 % от жилищата са били едностайни или многостайни апартаменти.

Средната площ на закупените жилища е 90 кв.м. – нараства от 81 кв.м. в края на 2019 г. поради нарастването на обема на тристайните апартаменти.

Най-купувани са жилищата на 4-ти етаж, като продължава интереса към жилища на по-високите етажи в сгради ново строителство заради хубави гледки, повече простор и светлина, по-малък шум от околни улици и булеварди.

През последните 2 месеца нараства интересът към къщи, партерни апартаменти с дворче и жилища в затворени комплекси с частни дворове и паркова среда.

Tенденции към края на месец април

Все още е много трудно да се правят прогнози поради недостатъчната яснота относно времевите хоризонти за справяне с епидемията. Все пак, вече разполагаме с някои ранни индикации относно развитието на пазара и възстановяването на активността.

Oт средата на април се забелязва раздвижване, тъй като хората се пренастроиха към новата реалност и започват да възобновяват действия по изпълнение на своите планове и бизнес задачи.

• Пазарната активност се възстановява – за това говори нарастващият брой запитвания за имоти, които се върнаха на нивата от преди кризата. Наред с виртуалните огледи, започват да се провеждат и все повече присъствени огледи на имоти, без които трудно би се стигало до сделки.

• Цените на имотите за момента остават без съществено изменение. Продавачите са в изчаквателна позиция, докато има повече яснота какво предстои. Купувачите също изчакват - по-ниски цени или да видят дали ще останат на работа и при какви условия ще могат да се финансират от банките. Страните са отворени към диалог и преговори.

• Интересът е насочен основно към жилища в напреднал етап на строителство или завършени с Акт 16. Също така, особен интерес привличат качествените и високостойностни имоти, както и имотите с уникални характеристики и местоположение.

• Работата по строителните обекти не спира. Повечето от тях дадоха уверение, че разполагат с нужните материали, финансиране и предпазни мерки, за да продължат да работят. Това става видно в изминалите вече почти два месеца – много от обектите бележат значителен напредък и някои дори биват въвеждани в експлоатация.

• Банките продължават да кредитират и като цяло кредитните им продукти не са много по-различни от това, което предлагаха преди кризата. Все пак, повишени са изискванията спрямо кредитополучателите, процентът на самоучастие и обезпеченията.