В рамките само на малко повече от две десетилетия Рене Бенко се превърна от ученик, който не завършва образованието си, до сериозен бизнесмен, който оглавява бизнес империя на стойност 22 млрд. долара.

В Ню Йорк той притежава емблематичната сграда „Крайслер“, във Виена луксозния хотел Park Hyatt, а в Берлин универсалния магазин KaDeWe.

Възходът на Банко беше подпомогнат от залога му, че стойността на неговите недвижими имоти може да се движи само в една посока - нагоре. Стратегията на 43-годишния Бенко се базира на идеята, че единствено Католическата църква и кралицата на Англия могат да се похвалят със сходен портфейл от уникални локации, както обича да казва той на своите сътрудници.

Общо оценките на имотите в неговата основна компания Signa Prime Selection AG се очаква да са нараснали с около 10% през 2020 г., което би била поредната добра година, според хора, запознати с финансите на групата.

На другия полюс, пандемията принуждава други имотни мениджъри да намаляват стойността на много магазини в центровете на градовете, на молове и на хотели.

Анализ на стотици уведомления до регулаторните органи в Австрия, сред които годишни отчети и протоколи на закрити събрания на акционерите, както и интервюта с десетки хора, запознати с дейността на Бенко, разкриват безпрецедентна информация относно структурата на неговата мрежа и колко зависим е неговият бизнес от нарастващите оценки на имотите.

Дори и само застой в стойността на хартия на неговите активи би могъл да засегне печалбите му, докато спад би влошил финансовите показатели, които са от ключово значение за неговото финансиране, пише Bloomberg.

Процъфтяващият имотен пазар през последното десетилетие подкрепяше способността на неговата компания да набира средства и да плаща дивиденти на инвеститорите, което помогна за привличането на компании, като базираната в Ню Йорк Madison International Realty LLC, френската фамилия Peugeot и германския застраховател R+V Versicherung AG.

След като локдауните заради пандемията обаче оставиха множество магазини и хотели в големите градове празни, този модел рискува да се сблъска с пазарните сили.

“Дори и добре позиционираните търговски имоти на отлични централни локации се смята, че са изгубили част от стойността си” през миналата година, казва Джейкъб Кайтамл, имотен анализатор в чешката компания Wood & Co., който следи австрийския пазар. “Никак не изненадващо, същото важи и за водещите хотели.”

За компаниите на Бенко рязкото обръщане на пазара съвпада със засиления контрол от страна на финансовите регулатори. Банковите регулаторни органи са забелязали все по-голямата роля, която неговата империя играе в кредитирането на австрийския имотен пазар.

През 2019 г. финансовият регулатор в страната изрази притеснения относно експозицията на Raiffeisen Bank International AG, след като банката се включи в отпускането на синдикиран заем на Signa Prime.

Милиардерът, който произвежда спортни фланелки и става все по-богатКристиано Роналдо, Том Брейди и Леброн Джеймс имат правото да се хвалят, че играят с едни от най-продаваните фланелки в света на спорта, но не могат да се сравняват с човека, който ги произвежда

Залогът е голям за империята на Бенко, която се състои от мрежа от непублични компании. Има признаци, че пандемията се е отразила на тяхната дейност.

След като неговата група се отказа от опитите да продаде облигации най-малко за 300 млн. евро, обезпечени с имотни активи, тя е влязла в преговори с няколко банки за отпускането на заем под формата на запис на заповед, твърдят запознати източници.

Неговата верига германски универсални магазини Galeria Karstadt Kaufhof GmbH, която е един от основните наематели на Signa Prime, получи държавен заем в размер на 460 млн. евро.

Справянето с настоящата турбуленция на пазарите зависи от способността на Бенко да покаже на оценителя на Signa Prime Jones Lang LaSalle Inc., че неговите магазини, хотели и строителни проекти са изолирани от пандемията благодарение на първокачествената си локация и лоялните дългосрочни наематели.

В същото време в последните месеци стойността на портфейлите на конкуренти, като Unibail-Rodamco-Westfield, Immofinanz AG и Land Securities Group Plc, беше намалена рязко.

Увеличението на печалбите от преоценки е друг ключов елемент от успеха на Signa Prime – щедри плащания на външни инвеститори и способността да се взема нов дълг, докато ливъриджът се поддържа в съотношение, което е приемливо за банките.

Бенко, чието лично състояние се оценява на 4.3 млрд. долара, според австрийското списание Trend, има скромен произход и амбиции, които се простират далече извън родината му Австрия.

След като предизвика обединение на двете най-големи вериги универсални магазини в Германия през 2018 г., той обедини усилия с нюйорския имотен магнат Аби Роузън година по-късно за закупуването на сградата „Крайслер“. Той участва в ежегодното имотно събитие Mipim в Кан, като акостира с яхта с три палуби в средиземноморското пристанище и проучва нови сделки.

Преди пандемията Бенко обичаше да показва своето, извоювано с много труд, място сред най-богатите в Австрия, като организираше Вечеря на благодарността в своя хотел Park Hyatt във Виена, като сред гостите бяха хора, като канцлера Себастиан Курц.

Освен Signa Prime, другите компании на Бенко включват инвестиционното дружество Signa Holding GmbH, Signa Development Selection AG и Signa Retail GmbH — компанията майка на Galeria Karstadt Kaufhof и частичен собственик на KaDeWe Group GmbH и на швейцарската Globus. Дървото на собствеността се разпростира сред стотици холдингови компании и приключва с два австрийски тръста, на които Бенко и неговото семейство са бенефициенти.

Ръстът в оценките на Signa Prime достига близо 3.2 млрд. евро в периода 2014 – 2019 г., което е повече от три пъти над доходите от наеми за периода. Без това увеличение на оценките компанията щеше да отчете загуби във всички години, с изключение на една.

Макар да не е необичайно имотните компании да преминават през периоди, в които ръстът в оценките на активите им е по-голям от печалбите от наеми, размерът и постоянството е поразително при компаниите на Бенко.

Бенко израства в малък апартамент в Инсбрук, където майка му работела в детска занималня, а баща му в общинско предприятие. Докато бил още ученик, той продавал застрахователни полици и други финансови услуги за AWD Holding AG и се обучавал в търговията с имоти, като помагал за превръщането на прашни тавански стаи в жилища. Той обаче пропуска толкова много часове, че не му е позволено да се яви на изпитите за дипломиране.

Преди да навърши 30 г, той прави първия си голям удар. С финансиране от наследника на голяма австрийска верига бензиностанции, той купува основния универсален магазин в Инсбрук Kaufhaus Tyrol през 2004 г. През следващото десетилетие Бенко добавя актив след актив, основно първокласни имоти в немскоговорящи страни.

Той разширява дейността си в сферата на търговията на дребно и хотелския бизнес, като често става наемател в собствените си имоти.

През 2008 г. закупуването на сградата на Länderbank в центъра на Виена е класически пример за стратегията на Бенко. Той плаща около 125 млн. евро за слабо използваната офис сграда, удвоявайки инвестицията с ремонт, който я превръща в Park Hyatt през 2014 г., където има бутици на марки, като Prada и Brunello Cucinelli.

Приходите от наеми нарастват повече от четири пъти, а близо половината от тях идват от хотела, който се управлява от друга компания на Бенко. Тази компания отчита оперативна загуба, което предполага, че хотелът не може да работи при наема, който плаща.

Въпреки това високият наем е от съществена важност за оценката на сградата, която през 2019 г. е оценена на 423 млн. евро.

Схемата е подобна и при други основни активи, сред които и KaDeWe в Берлин.

10 неща, които интуитивните хора правят по-различно Интуицията е нещо трудно за описване, въпреки огромната роля, която играе в нашето ежедневие

Подкрепена от все по-скъпия си имотен портфейл, Signa Prime е разпределила 634 млн. евро дивиденти от 2014 г. Плащанията помагат за набирането на 2 млрд. евро от продажбата на акции от 2017 г.


Нарастващата капиталова база привлече акционери, като германския застраховател R+V, както и FFP - инвестиционната компания на френската фамилия Peugeot, докато Бенко наливаше средства, за да остане мажоритарен акционер.

Неговият тръст Familie Benko Privatstiftung е инжектирал най-малко 1.35 млрд. евро в Signa Holding през последните четири години.

Това е пример за забележителните ресурси, с които неговите два тръста разполагат. Тъй като бдителността на регулаторните органи принуждава банките да бъдат предпазливи, а някои инвеститори продават дяловете си, достъпът на групата до капитали ще бъде от основно значение.

Множество въпросници от страна на регулаторните органи относно кредитирането на подразделения на Signa накараха финансистите да внимават. В резултат на това австрийските банки са се фокусирали върху финансирането на краткосрочни проекти, вместо дългосрочни или такива с необезпечени кредити, пише Bloomberg, позовавайки се на запознати източници, които са пожелали анонимност.

Дори и Бенко да усеща напрежението, той не го показва. Неговата група продължава с амбициозните си планове за разрастване, въпреки смрачаващите се перспективи пред имотния пазар.

На събрание с водещи мениджъри в луксозния ски курорт Lex през ноември той е обсъждал строителни проекти на стойност 12 млрд. евро в идните години. Сред тях са 64-етажната Elbtower в Хамбург чието строителство се очаква да започне тази година и ще бъде най-високата сграда в германския град.

“Най-хубавото нещо е, че всички, или поне повечето, хора искат нещо от мен,” казва Бенко по австрийската обществена телевизия през 2019 г. по време на ежегодното си благотворително събитие. “Преди беше обратното.”