През втората половина на 2009 г. пазарът на индустриални и логистични площи в София продължи да бъде по-активен в сравнение с тези в Пловдив, Варна и Бургас, коментираха от Colliers International.

Общият обем модерни индустриални и логистични площи в столицата нарасна със 100 000 кв.м (38 000 от тях кв.м. са спекулативни*), достигайки 1 441 000 кв.м в края на 2009 г. Под влиянието на настоящата икономическа ситуация най-съществена роля в търсенето и изграждането на нови логистични центрове имат дискаунт веригите.

Наемните нива при първокласни и второкласни локации отбелязаха лек спад през 2009 г.

Предлагане

Предлагането в логистичния и индустриален сегмент отбеляза лек ръст, дължащ се на продължаващия спад в икономическата активност. Въпреки това този пазар продължава да бъде най-леко засегнатият, тъй като остава слабо развит в сравнение с останалите сегменти.

През втората половина на 2009 г. процъфтяващата дейност на дискаунт операторите значително повлия на търсенето на индустриални площи, което доведе до изграждане на нови складови площи, предимно за собствено ползване. Междувременно банките останаха консервативни по отношение на кредитирането, като задържаха високи лихвени нива и нисък LTV коефициент*, отпускайки до 50% от стойността на проекта.

София

Общият обем на модерни спекулативни и изградени за нуждите на конкретен наемател индустриални и логистични площи в столицата отбеляза ръст от 100 000 кв.м през втората половина на 2009 г., достигайки 1 441 000 кв.м в края на годината. Основните попълнения идват от завършения логистичен център на Пени Маркет, Сграда 3 на Sofia Airport Center, първа фаза на Universal Logistics и проекти като Логистичен Парк Божурище.

Над 60% от новите сгради са предназначени за собствено ползване или са изградени специално за нуждите на конкретен наемател. Изграждането на голяма част спекулативни площи се отлага поради пазарната несигурност. Въпреки това, общият обем спекулативни площи е нараснал през второто полугодие на 2009 г. с нови 38 000 кв.м, достигайки 289 000 кв.м, или 20% от общите модерни логистични и индустриални площи в столицата.

Понастоящем логистичните и индустриални площи в процес на изграждане възлизат на 156 000 кв.м, което е увеличение с 57 000 кв.м в сравнение с първата половина на 2009 г. Ръстът е резултат от изграждането на нови логистични центрове на някои дискаунт вериги. Бързото им разрастване ще им позволи да заемат близо 8% дял от общия обем модерни логистичните и индустриални площи с приблизително 100 000 кв.м.

Районът между Равно Поле, Нови Хан и Елин Пелин оформи нова индустриална зона, която обхваща няколко логистични обекта. През есента на 2009 г. Пени Маркет завърши собствен логистичен център в близост до Елин Пелин. Билла, Лидл и Унивег също започнаха строителството на собствени логистични бази, които ще бъдат завършени през първата половина на 2010 г. Близостта им до двете ключови магистрали, както и достъпните цени на земята, превърна този район в предпочитано място за изграждане на подобни обекти.

Пловдив

С общо 888 000 кв.м спекулативни и изградени за нуждите на конкретен наемател площи Пловдив остава втората най-развита индустриална зона в страната. През втората половина на 2009 г. модерните логистични и индустриални площи отбелязаха ръст от 35 000 кв.м, основно дължащ се на ABB в Индустриална Зона Раковски и Fresh Logic в Индустриална Зона Радиново.

Въпреки малкото новостроящи се обекти през втората половина на 2009 г. в процес на изграждане са 49 000 кв.м модерни логистични и индустриални площи.

Няколко български и международни инвеститорски компании обявиха плановете си да изградят логистични центрове, които първоначално ще бъдат отдавани под наем. С оглед икономическата ситуация в България, очевидно голяма част от обявените проекти ще бъдат замразени или забавени във времето в очакване на по-добри времена за пазара.

Варна

През второто шестмесечие на 2009 г. логистичните и индустриалните площи във Варна отчетоха скромен ръст от 4% (15 000 кв.м), като достигнаха 390 000 кв.м.

През същия период бяха започнати проекти с обща площ от близо 6 000 кв.м, основно съсредоточени в Аксаково. В момента проектите в строеж възлизат на едва 14 000 кв.м.

Бургас

Подобно на Варна индустриалният сегмент в Бургас не отчете значително раздвижване през втората половина на 2009 г. Общите логистични и индустриални площи в града се увеличиха с 13 000 кв.м (7%), достигайки общо 205 000 кв.м към края на годината. За разлика от първите 6 месеца на 2009 г., когато почти нямаше нови проекти в строеж (2 000 кв.м до м. юни), през втората половина на годината модерните логистични и индустриални площи отчетоха лек ръст от 3 600 кв.м и така проектите в строеж достигнаха 5 600 кв.м.

Търсене

Пазарът бе значително повлиян от намаления износ и общата икономическа криза. В ситуация на по-ниска икономическа активност и намалено потребление основният фактор, който движеше пазара, беше навлизането на дискаунт веригите. Никой от съществуващите наематели не прояви интерес да наеме допълнителна складова площ през втората половина на 2009 г.

Намаленото потребление засегна и производителите, което доведе до по-ниски нива на заетост, тъй като наемателите бяха все по-чувствителни по отношение на разходите си.

Търсене на съвременни логистични площи през втората половина на 2009 г. бе породено основно от дискаунт операторите, дистрибуторите на бързооборотни потребителски стоки (FMCG), както и фармацевтичните компании, които търсят основно помещения, изградени специално за техните нужди.

Свободни площи

Завършването на няколко големи проекта със спекулативен характер и по-слабото търсене в София доведоха до възходяща тенденция при свободните площи. Така незаетите спекулативни логистични площи достигнаха 55 000 кв.м, което е най-високото ниво за последните няколко години.

Наемни нива

Наемните офертни цени за първокласни локации отбелязаха лек спад през втората половина на 2009 г., който не е съществен поради факта, че търсенето в голяма степен се припокриваше с предлагането.

Повечето транзакции бяха договорени при цени 10-15% по-ниски от офертните.

Наемни цени за съвременни индустриални площи в Големите градове са при нива от около 4 евро за София и около 3 евро за останалите големи градове.

През първата половина на 2010 г. се очаква да бъдат завършени няколко големи проекта, сред които логистичните центрове на DB Schenker, Билла, Лидл и Унивег.

Поради ограниченото търсене наемите за първокласни локации през следващата половин година ще отбележат лек спад.

В краткосрочен план се очаква повишено търсене от страна на модните оператори

Очаква се повишено търсене на помещения с температурен контрол от страна на търговците на хранителни стоки и от фармацевтичните компании.