Въпреки прогнозите, че финансовата криза ще заобиколи България, тя бавно, но все по-сигурно, започна да оставя своя отпечатък върху икономиката ни, най-вече в сектора на строителството и недвижимите имоти. Чуждестранни фондове и компании за инвестиции в имоти претърпяват загуби на световните пазари, което води до свиване на вложенията им, замразяване на проекти или дори оттеглянето им от България. Основните чужди притежатели на недвижимости в България - главно британски граждани, започват да разпродават имотите си, дори и на загуба, за да решат възникналите лични финансови проблеми в собствената си страна.

Всичко това вече се случва и първият пострадал е секторът на ваканционни жилища. Резултатите са налице - редица предприемачи се отказват от инвестициите си в планинските и морските курорти, които и без друго вече са презастроени. Наблюдаваме огромно напрежение сред строителните фирми, които са затворили вложенията си в проекти и незавършени обекти. Банките не отпускат кредити за строителство и покупка на ваканционни имоти, което прави още по-затруднено финализирането им.

Кризата на практика се отразява във всички сегменти на пазара - както при жилищните имоти, така и при бизнес проектите и търговските центрове. В момента има няколко десетки проекти за молове на много места из страната, които са далеч над търсенето и необходимостта на пазара. Бизнес имотите, от своя страна, също са доста разпилени, защото няма отредени зони за тях и все още в жилищни сгради се предлагат офиси на много по-ниски цени, което прави пазарът нестабилен. В Бургаски регион има недостиг на логистични и промишлени терени и производства, които да поемат икономическия срив, което е доста неблагоприятно.

Донякъде световната финансова криза има своето положително влияние върху недвижимите имоти в България и дойде навреме дотолкова, доколкото нашият пазар имаше нужда от отрезвяване, за да избегнем имотния балон и пренасищане, наблюдавани в редица страни.

Не можем да отречем, че строителството беше доста спекулативен бранш, към който се пренасочиха голяма част от бизнес средите.

Това, което наблюдаваме в момента на жилищния пазар, е една инертност. Пазарът се свива. Собствениците избягват да продават на по-ниски цени, а купувачите изчакват евентуално ново понижаване в цените и по този начин пазарът сам се блокира. Оказва се, че жилищните цени не са достатъчно гъвкави, за да отговорят на промяната в пазарните условия. В резултат на това броят на сключените сделки намалява значително. По този начин се натрупва голям запас от непродадени жилища, което допълнително оказва натиск върху цените за дълъг период от време.

Колко струва един имот у нас е труден въпрос, въпреки наличието на многобройни статистики и анализи на пазара от експерти.

Реалната себестойност на новото строителство у нас е около 350-400 евро на квадратен метър. За сравнение - в Унгария разходите на строителите са близо до 500 евро, а в съседна Румъния - 600 евро. Ако приемем условно, че средните цени, на които се продава жилищната площ у нас, са около 1000 евро на квадрат, ще видим колко печелят инвеститорите. Стремежът към бързо забогатяване от тяхна страна провали възможни продажби с по-малък процент печалба преди наближаващия домино-ефект.

Според нас добрите проекти - тези със солиден капацитет на инвеститора, добра концепция и дългосрочна стратегия, ще продължават да бъдат изграждани на фази, но само част от тях ще се случат на практика. Отчасти тази ситуация е повече здравословна, отколкото притеснителна, защото с развитието на жилищния пазар у нас ставаме свидетели на качествена промяна в предлагането на жилища. Нараства значението на доскоро непопулярни сред българите пазарни ниши, като къщите от "затворен" тип, чиято локация е на 10-20 км от града.

В този смисъл, нормално е навлизането на пазара в една по-зряла фаза, когато въпреки масовата психоза в световен мащаб, в България може да се разгърне един вторичен вътрешен пазар, в който да се преструктурира търсенето в сектора. Причината е, че свръхзастрояването доведе до изключителни неудобства - проблеми с трафика, паркирането и липсата на свободни пешеходни зони. Голяма част от нашите клиенти преориентират желанията си, търсейки дворни места в близките на Бургас села, за построяване на собствени еднофамилни къщи, защото ако приемем себестойността на строителството и цената на дворните места, за цена от порядъка на 50-60 000 евро може да се построи къща (120 кв. м ), зелен двор и спокойствие.

В този аспект можем да допълним, че промишлените терени в нашия регион са изключително ограничени и на доста завишени цени, което възпрепятства развитието на производството. Много малък е процентът на тези, които са се възползвали от кредитния бум, за да инвестират във фабрики или стимулиране на износа. Надяваме се финансовата криза да поуспокои цените на тези имоти, за да се реализират проекти в тази насока.

Изход от ситуацията с ваканционните имоти има. Вместо да стоят празни и необитавани стотиците новопостроени сгради, могат да се превърнат в туристическа дестинация за много българи, но съответно на преференциални цени.

*Теодора Стоянова - управител на агенция за недвижими имоти "Съни Вилас" - България