Факт е, че през изминалите почти девет месеца от 2010 г., българските индекси остават под нивата си от края на декември 2009 г. Факт е също така, че специализираният индекс на БФБ-София за дружествата със специална инвестиционна цел - BG REIT, за момента е и големият губещ за годината. Понижението в стойността му е от 13.77% спрямо нивото от 28 декември 2009 г. Посоченото процентно изменение на индекса е към 24 септември.

Всичко това се случва в края на септември 2010-та. Годината, от която повечето пазарни участници очакваха, че фондовете ще разгърнат своя потенциал и ще възнаградят инвеститорите за търпението им. Имаше дори период, когато АДСИЦ-овете никнеха като гъби.

Но предположенията така и не се оправдаха. Нещо повече! Интересът на инвеститорите към АДСИЦ-ове сякаш се изпари. За това говори слабата борсова търговия с акции на фондовете, както и значителното поевтиняване на книжата им през последните години. Някой ще каже, че това важи за всички търгувани на БФБ-София активи и като цяло за търговията на капиталовия ни пазар. Да, така е, но акциите на АДСИЦ-овете се търгуват близко до дъната им.

Справка на Profit.bg показа, че повечето от АДСИЦ-овете от стария и новия състав на BG REIT (без фондовете за земеделска земя), днес се търгуват в пъти под счетоводната си стойност.

По-долу в таблицата може и да се запознаете с цифрите, които извадихме за осем АДСИЦ-а: Фонд за недвижими имоти България, БенчМарк фонд имоти, Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт, ФеърПлей Пропъртис, Прайм Пропърти БГ, Болкан енд Сий Пропъртис, Парк и Ексклузив Пропърти.

АДСИЦАктиви (хил. лв.)Сч. стойност на акцияЦена на акцияР/ВФеърПлей Пропъртис*1282801,320,330,25Фонд за недвижими имоти България 1012121,260,370,3БенчМарк фонд имоти 786641,160,30,26Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт (консолидиран отчет) 711944,182,970,71Прайм Пропърти БГ (консолидиран отчет)413971,120,610,54Болкан енд Сий Пропъртис 304164,812,32,56Парк 164181,620,550,34Ексклузив Пропърти 65440,690,751,09

Източник: Profit.bg

*При публикуването на статията допуснахме грешка при снемането на данните за размера на активите на ФеърПлей Пропъртис, за което се извиняваме! Данните са коригирани.

Каква е причината фондовете да се търгуват в пъти под счетоводната си стойност (с малките изключения, видни от таблицата)? Какво трябва да се случи, за да нарасне интересът към такива акции и съответно да поскъпнат? Кои от търгуваните в момента АДСИЦ-ове на БФБ-София заслужават внимание? Това попитахме Снежана Йотинска, директор за връзка с инвеститорите (ДВИ) на ФеърПлей Пропъртис, Красимир Йорданов, портфолио мениджър в ДСК Управление на активи и Развигор Христов, портфолио мениджър в ПОД Бъдеще.

„Причината (пазарната цена на акциите да е под счетоводната им стойност - бел. ред.) е икономическата криза, която повлия негативно на всички сектори на икономиката и на всички пазарни сегменти", смята Снежана Йотинска.

Но има и други поводи за негативното влияние върху цените на АДСИЦ-овете, според Йотинска, наред с отблъскващата инвеститорите слаба ликвидност при повечето фондове.

„При някои компании това е високата задлъжнялост, свързана с големи разходи за лихви, които не могат да бъдат покрити от оперативните приходи. Когато заемните средства на такива компании са инвестирани в замразени или забавени с години проекти, те няма как да бъдат привлекателни за инвеститорите", е категорична Снежана Йотинска. „Други дружества, макар и без сериозни задължения, имат незначителни приходи и инвеститорите не очакват да получат сериозни дивиденти от тях".

Красимир Йорданов смята, че сама по себе си счетоводната стойност не показва дали дадена акция е подценена или надценена. „Това, което е от значение в случая е пазарната стойност на имотите на съответния АДСИЦ, от една страна, и способността на тези имоти да генерират доходност от друга", добави експертът.

Според него цените на акциите им ще клонят към счетоводната стойност на книжата само в случай, че някой фонд възнамерява да продаде имотите в портфейла си, при допускането, че балансите на АДСИЦ отразяват реалните пазарни цени на имотите, в които са инвестирали.

"При положение, че българските АДСИЦ съществуват като работещи дружества (going concerns), тоест не възнамеряват (или не могат) да продадат притежаваните недвижимости, а да печелят от тях, счетоводната им стойност, както и пазарната, имат малко отношение към справедливата цена на техните акции", обясни още Йорданов.

„Тогава, когато очакваната възвращаемост на собствения капитал (ROE) е по-ниска от рисково-претеглената изискуема доходност от страна на инвеститорите, то коефициентът P/B<1 е оправдан и обратно - когато инвестираните средства носят по-висока доходност от тази, която инвеститорите искат, то е нормално съотношението цена/счетоводна стойност на акция да приема стойности над 1", коментира портфолио мениджърът.

На въпроса за разминаването на счетоводната стойност и пазарните цени при АДСИЦ-овете, Развигор Христов каза следното: „Това се отнася и за много акции, които се търгуват на БФБ-София. Основната причина си остава много ниската ликвидност, която възпира инвеститорите".

Но какво трябва да се промени, за да се обърне плочата?

„Необходимо е дружествата да генерират достатъчно приходи, с които да оправдаят доверието на инвеститорите. За да стане това, първо трябва да се възстанови секторът на недвижимите имоти и той да навлезе в нова, дългосрочно по-стабилна фаза. Когато това се случи, добрите АДСИЦ едва ли ще останат незабелязани", смята Снежана Йотинска.

Трайното възстановяване на сектора на недвижимите имоти е определящо както за Красимир Йорданов, който допуска раздвижване в бранша (строителство и недвижими имоти) през 2012 г., така и за Развигор Христов.

"Секторът на недвижимите имоти е най-силно засегнатият от кризата като предлагането надвишава търсенето, което оказва дефлационно въздействие върху наемните равнища и доходността от инвестицията. По правило строителният сектор и този на недвижимите имоти се възстановяват последни от кризата и ако приемем че догодина икономиката ще навлезе в експанзионистична фаза, то раздвижване в бранша бихме могли да очакваме едва през 2012 година", каза Красимир Йорданов.

„Отново да има някакъв интерес към БФБ-София и съживяване на сектора на недвижимите имоти", кратко и ясно посочи Развигор Христов.

Бяла лястовица има навсякъде, но коя е тя (са те) сред АДСИЦ-овете днес?

„Внимание заслужават дружествата с ниски до умерени нива на дълга, които развиват атрактивни и стабилни проекти и реализират добри приходи дори и в условията на криза", коментира Снежана Йотинска.

Красимир Йорданов обясни от своя страна, че всеки АДСИЦ трябва да се разглежда отделно в контекста на сектора, в който оперира и нивото на корпоративно управление на мениджмънта.

„Някои АДСИЦ не намалиха таксата за обслужващите дружества, въпреки влошаващите им се финансови показатели, като същата се превърна в относително фиксиран разход и увеличи нивото на оперативен ливъридж и риск за съответната позиция", бе критичен още портфолио мениджърът.

За Развигор Христов, внимание заслужават изплащащите редовно дивидент, като припомни, че АДСИЦ са длъжни да разпределят като дивидент на акционерите 90% от реалната си печалба. „Разбира се, трябва да се има предвид и портфолиото от имоти на дружеството", заключи още експертът.

Дружествата със специална инвестиционна цел имат редица предимства - данъчни преференции, нисък праг на инвестицията, публичност, задължение за разпределяне на дивидент и др. АДСИЦ (REITs) са се наложили в световен мащаб като форма на непряка инвестиция в имотния сектор. Рано или късно те отново ще попаднат във фокуса както на институционалните, така и на индивидуалния инвеститор у нас, но кога ще покаже само бъдещето.