Инвеститорите загърбиха АДСИЦ-овете, но защо?

1736
Инвеститорите загърбиха АДСИЦ-овете, но защо?

Факт е, че през изминалите почти девет месеца от 2010 г., българските индекси остават под нивата си от края на декември 2009 г. Факт е също така, че специализираният индекс на БФБ-София за дружествата със специална инвестиционна цел - BG REIT, за момента е и големият губещ за годината. Понижението в стойността му е от 13.77% спрямо нивото от 28 декември 2009 г. Посоченото процентно изменение на индекса е към 24 септември.

Всичко това се случва в края на септември 2010-та. Годината, от която повечето пазарни участници очакваха, че фондовете ще разгърнат своя потенциал и ще възнаградят инвеститорите за търпението им. Имаше дори период, когато АДСИЦ-овете никнеха като гъби.

Но предположенията така и не се оправдаха. Нещо повече! Интересът на инвеститорите към АДСИЦ-ове сякаш се изпари. За това говори слабата борсова търговия с акции на фондовете, както и значителното поевтиняване на книжата им през последните години. Някой ще каже, че това важи за всички търгувани на БФБ-София активи и като цяло за търговията на капиталовия ни пазар. Да, така е, но акциите на АДСИЦ-овете се търгуват близко до дъната им.

Справка на Profit.bg показа, че повечето от АДСИЦ-овете от стария и новия състав на BG REIT (без фондовете за земеделска земя), днес се търгуват в пъти под счетоводната си стойност.

По-долу в таблицата може и да се запознаете с цифрите, които извадихме за осем АДСИЦ-а: Фонд за недвижими имоти България, БенчМарк фонд имоти, Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт, ФеърПлей Пропъртис, Прайм Пропърти БГ, Болкан енд Сий Пропъртис, Парк и Ексклузив Пропърти.   

АДСИЦАктиви (хил. лв.)Сч. стойност на акцияЦена на акцияР/В
ФеърПлей Пропъртис*1282801,320,330,25
Фонд за недвижими имоти България 1012121,260,370,3
БенчМарк фонд имоти 786641,160,30,26
Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт (консолидиран отчет) 711944,182,970,71
Прайм Пропърти БГ (консолидиран отчет)413971,120,610,54
Болкан енд Сий Пропъртис 304164,812,32,56
Парк 164181,620,550,34
Ексклузив Пропърти 65440,690,751,09

Източник: Profit.bg 

*При публикуването на статията допуснахме грешка при снемането на данните за размера на активите на ФеърПлей Пропъртис, за което се извиняваме! Данните са коригирани. 

Каква е причината фондовете да се търгуват в пъти под счетоводната си стойност (с малките изключения, видни от таблицата)? Какво трябва да се случи, за да нарасне интересът към такива акции и съответно да поскъпнат? Кои от търгуваните в момента АДСИЦ-ове на БФБ-София заслужават внимание? Това попитахме Снежана Йотинска, директор за връзка с инвеститорите (ДВИ) на ФеърПлей Пропъртис, Красимир Йорданов, портфолио мениджър в ДСК Управление на активи и Развигор Христов, портфолио мениджър в ПОД Бъдеще.

„Причината (пазарната цена на акциите да е под счетоводната им стойност - бел. ред.) е икономическата криза, която повлия негативно на всички сектори на икономиката и на всички пазарни сегменти", смята Снежана Йотинска.

Но има и други поводи за негативното влияние върху цените на АДСИЦ-овете, според Йотинска, наред с отблъскващата инвеститорите слаба ликвидност при повечето фондове.

„При някои компании това е високата задлъжнялост, свързана с големи разходи за лихви, които не могат да бъдат покрити от оперативните приходи. Когато заемните средства на такива компании са инвестирани в замразени или забавени с години проекти, те няма как да бъдат привлекателни за инвеститорите", е категорична Снежана Йотинска. „Други дружества, макар и без сериозни задължения, имат незначителни приходи и инвеститорите не очакват да получат сериозни дивиденти от тях".

Красимир Йорданов смята, че сама по себе си счетоводната стойност не показва дали дадена акция е подценена или надценена. „Това, което е от значение в случая е пазарната стойност на имотите на съответния АДСИЦ, от една страна, и способността на тези имоти да генерират доходност от друга", добави експертът.

Според него цените на акциите им ще клонят към счетоводната стойност на книжата само в случай, че някой фонд възнамерява да продаде имотите в портфейла си, при допускането, че балансите на АДСИЦ отразяват реалните пазарни цени на имотите, в които са инвестирали.

"При положение, че българските АДСИЦ съществуват като работещи дружества (going concerns), тоест не възнамеряват (или не могат) да продадат притежаваните недвижимости, а да печелят от тях, счетоводната им стойност, както и пазарната, имат малко отношение към справедливата цена на техните акции", обясни още Йорданов.

„Тогава, когато очакваната възвращаемост на собствения капитал (ROE) е по-ниска от рисково-претеглената изискуема доходност от страна на инвеститорите, то коефициентът P/B<1 е оправдан и обратно - когато инвестираните средства носят по-висока доходност от тази, която инвеститорите искат, то е нормално съотношението цена/счетоводна стойност на акция да приема стойности над 1", коментира портфолио мениджърът.

На въпроса за разминаването на счетоводната стойност и пазарните цени при АДСИЦ-овете, Развигор Христов каза следното: „Това се отнася и за много акции, които се търгуват на БФБ-София. Основната причина си остава много ниската ликвидност, която възпира инвеститорите".

Но какво трябва да се промени, за да се обърне плочата?

„Необходимо е дружествата да генерират достатъчно приходи, с които да оправдаят доверието на инвеститорите. За да стане това, първо трябва да се възстанови секторът на недвижимите имоти и той да навлезе в нова, дългосрочно по-стабилна фаза. Когато това се случи, добрите АДСИЦ едва ли ще останат незабелязани", смята Снежана Йотинска.

Трайното възстановяване на сектора на недвижимите имоти е определящо както за Красимир Йорданов, който допуска раздвижване в бранша (строителство и недвижими имоти) през 2012 г., така и за Развигор Христов.

"Секторът на недвижимите имоти е най-силно засегнатият от кризата като предлагането надвишава търсенето, което оказва дефлационно въздействие върху наемните равнища и доходността от инвестицията. По правило строителният сектор и този на недвижимите имоти се възстановяват последни от кризата и ако приемем че догодина икономиката ще навлезе в експанзионистична фаза, то раздвижване в бранша бихме могли да очакваме едва през 2012 година", каза Красимир Йорданов.

„Отново да има някакъв интерес към БФБ-София и съживяване на сектора на недвижимите имоти", кратко и ясно посочи Развигор Христов.

Бяла лястовица има навсякъде, но коя е тя (са те) сред АДСИЦ-овете днес?

„Внимание заслужават дружествата с ниски до умерени нива на дълга, които развиват атрактивни и стабилни проекти и реализират добри приходи дори и в условията на криза", коментира Снежана Йотинска.

Красимир Йорданов обясни от своя страна, че всеки АДСИЦ трябва да се разглежда отделно в контекста на сектора, в който оперира и нивото на корпоративно управление на мениджмънта.

„Някои АДСИЦ не намалиха таксата за обслужващите дружества, въпреки влошаващите им се финансови показатели, като същата се превърна в относително фиксиран разход и увеличи нивото на оперативен ливъридж и риск за съответната позиция", бе критичен още портфолио мениджърът.

За Развигор Христов, внимание заслужават изплащащите редовно дивидент, като припомни, че АДСИЦ са длъжни да разпределят като дивидент на акционерите 90% от реалната си печалба. „Разбира се, трябва да се има предвид и портфолиото от имоти на дружеството", заключи още експертът.

Дружествата със специална инвестиционна цел имат редица предимства - данъчни преференции, нисък праг на инвестицията, публичност, задължение за разпределяне на дивидент и др. АДСИЦ (REITs) са се наложили в световен мащаб като форма на непряка инвестиция в имотния сектор. Рано или късно те отново ще попаднат във фокуса както на институционалните, така и на индивидуалния инвеститор у нас, но кога ще покаже само бъдещето.

Facebook Коментари

Добави коментар

Екипът на Profit.bg Ви благодари, че използвате кирилица за вашите коментари.
В случай, че коментарът Ви съдържа нецензурни квалификации и лични нападки или обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа, той ще бъде изтрит от модератора на сайта.

Коментари

$$$$
# 0
18:09 | 30 September 2010
Има 3-4 АДСИЦ-а които са атрактивни, останалите не заслужават внимание. Не знам как тези експерти си представят, че цените на имотите ще се върнат на нивата от 2007-2008 г. Нито ще се раздават такива кредити, нито имотите ще поскъпнат както преди.
izlagaciq
# 1
11:09 | 29 September 2010
хахааах..... не мога да повярвам как учебникарски отговарят т.нар. "мениджъри". Затова сме в това положение, никой не иска да осъзнае реалната ситуация!!
буш
# 2
11:09 | 29 September 2010
напълно нормално, в повечето случаи обслужват интереси на собствениците им които си осъществяват амбициите с хоркси пари и богатеят. скоро ще се случи и с местните договорни фондове при които положението е същото
Абонирайте се за електронния
информационен бюлетин на Profit.bg

Пазари

% Стойност
  • SOFIX 731.570 0.31%
  • BGREIT 117.510 0.39%
  • BGTR30 564.910 0.20%
  • BGBX40 138.680 0.15%
Ask Bid
  • EUR/USD 1.1711 1.1711
  • GBP/USD 1.2866 1.2867
  • USD/JPY 110.7670 110.7790
  • USD/CHF 0.9751 0.9752
  • USD/CAD 1.2722 1.2724
  • AUD/USD 0.7854 0.7855
  • USD/BGN 1.6707 1.6710
Ask Bid
  • DOW JONES 22006.67 22010.67
  • S&P500 2465.80 2466.30
  • NASDAQ 4705.68 4706.68
  • CAC 40 5188.00 5190.49
  • DAX 12277.82 12279.82
  • FTSE 100 7428.68 7430.18
  • ПЕТРОЛ 48.64 48.69
  • ЗЛАТО 1270.56 1271.06
  • СРЕБРО 16.69 16.72

Видео