Имотът е завършен, когато има Акт 15

1065
Имотът е завършен, когато има Акт 15

В специализираните публикации за недвижими имоти под “ново строителство” се има предвид незавършено строителство. Какво значи това? Според нормативните разпоредби една постройка е завършена, когато има Акт № 15 и Разрешение за ползване. Но пазарът наложи да се сключват договори и преди това, на различна предварителна фаза. Законодателно е определено, че съществува правен обект, който може да бъде предмет на правото на собственост и др. вещни права след завършване на грубия строеж (кота “било”).

Защо има търсене за покупка на имоти “на зелено”, т.е. преди завършване на грубия строеж? В основата е завишеното търсене на новопостроени жилищни, търговски или офис площи, при което почти не се намира предлагане за обекти в нови напълно завършени сгради. От друга страна, договарянето преди завършването на имота може да се използва като защитен механизъм срещу покачване на цената на имота в резултат на поскъпване на строителните материали, инфлацията или завишеното платежоспособно търсене, а защо не – и в резултат на присъединяването ни към Европейската общност.

Не е за подценяване и фактът, че при незавършеното строителство обикновено се договаря разсрочено плащане, а довършителните работи са по желание на купувача. Заедно с това много банки, особено ако с тях няма постигната договореност от строителя, отказват отпускане на кредит преди достигната определена степен на завършеност на сградата. Качественото ново строителство е изключително привлекателно и с повишените си стандарти (например за топлоизолация) наред с подобрения си архитектурен облик.

Не е за подценяване и фактът, че на купучава е спестено инвестирането в основен ремонт на обекта (за нова дограма и настилки например), за подновяване на ВиК, смяна на радиатори и др., както и за поправка на общи части в етажната собственост (покрив, асансьор и др.). Довършителните работи, освен че могат да бъдат направени допълнително, когато се намерят средства, дават изключителната възможност всеки да прояви своя вкус и предпочитания. От другата страна са интересите на продавача, който предлага на пазара незавършени обекти.

На преден план стои интересът на строителите и инвеститорите да си осигуряват свежи пари чрез това косвено кредитиране от страна на купувачите. Това им дава възможност да влагат собствения си и заемен капитал предимно в закупуване терени за следващи строежи.

Не е за подценяване и фактът, че чрез тези предварителни продажби почти се изключва вероятността да се търсят купувачи и да се чака възстановяването на инвестицията след построяване на сградата. И нека не го крием – често строителят диктува условията при договарянето и е готов да изчака следващия купувач, който ще приеме едностранно предложения договор, дори да са в негова вреда. Не трябва да се подценяват и неблагоприятните обстоятелства, които често съпътстват сделките с обекти в ново строителство.

От гледна точка на купувачите безспорно това е завишеният риск, който се обуславя от необходимия период за завършване на строителството, а оттам – до висящо положение дали ще се изпълнят поетите от продавача задължения. От друга страна, сериозен риск има поради сключването на предварителни договори, при които прехвърлянето на собствеността става в значително по-късен момент и реално купувачът няма никакви юридически права върху обекта. Дори при желание от страна на строителната фирма недопустимо е да се сключи валиден договор в нотариална форма за продажба на обект, който не е завършен най-малко до фаза груб строеж. По тази причина на купувачите се предлага предварителен договор и за разлика от изготвянето на нотариален акт често в него не се посочват и анализират необходимите документи, доказващи правата на продавача. Последният трябва или да е собственик на терена, или да има учредено право на строеж (суперфиция) върху него. Задължителна е проверката за вписани ипотеки или искови молби, касаещи недвижимия имот, върху който се строи. Необходимо е също така да има одобрен архитектурен проект, виза за строеж, разрешение за строеж, сключени договори с доставчици на електроенергия и водоснабдяване.

Следващ въпрос касае “благонадеждността” на инвеститора/строителя. Дори да направите проверка за актуално състояние на фирмата му, има риск фирмата да е прекратена или да е в производство по несъстоятелност, преди да ви предаде имота. В най-лошия случай – теренът или правото на строеж впоследствие да бъдат ипотекирани или обектът, който купувачът вече смята за свой, да бъде продаден на трето лице. Срещу тези рискове предварителният договор не създава бариери.

Не трябва да се остава с впечатление, че няма рискове и за продавача. Ако е добросъвестен, а до доказване на противното няма основание да не смятаме за такива всички строителни предприемачи, той поема също своите ангажименти. Основното е да построи сградата с определеното качество и в договорения срок. Заедно с това той “пази” имота за вас – дори да нямате в момента парите за покупка, вие получавате правото да го придобиете, при това по предварително определената цена. Да не забравяме, че цените на строителните материали търпят промени в периода на строителството под влияние на различни фактори (курса на чуждестранните валути, цените на горивата и др.).

Вече има и продавачи, които са пострадали от неизпълнение на купувачите. Това може да стане при неплащане на част от цената, оставаща след прехвърляне на обекта в състояние “груб строеж” по нотариален ред. Има и случаи на неоснователен отказ на купувачи да подписват необходимите документи за оформяне на протоколите и актовете по узаконяване на сградата, което може да постави под въпрос спазването на крайните срокове за предаването й на собствениците.

Безспорен факт е, че продажбата на обекти в незавършено строителство е масова практика въпреки рисковете, които крие за двете страни. Но на пазара на недвижими имоти в момента на преден план излиза фигурата на купувача, който вече има не само повече претенции спрямо това, което му се продава на твърде високи цени, но и може да избира между конкурентни оферти и все повече държи на качеството. Въпреки че се наблюдава известно забавяне на реализацията на новото строителство, на пазара все повече се отсяват „случайните играчи”, привлечени от високия ръст на печалбата. Това, заедно със засиления надзор и задължителния регистър на строителните фирми, увеличава гаранциите за купувачите.

Източник: в. Новинар

Facebook Коментари

Добави коментар

Екипът на Profit.bg Ви благодари, че използвате кирилица за вашите коментари.
В случай, че коментарът Ви съдържа нецензурни квалификации и лични нападки или обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа, той ще бъде изтрит от модератора на сайта.

Абонирайте се за електронния
информационен бюлетин на Profit.bg