Секторът на недвижимите имоти в Европа и света страда от най-тежката финансова криза от Втората световна война насам. Засега пазарът на недвижимите имоти у нас някак си успява да избегне пълната сила на негативните последствия, но това едва ли ще продължи дълго. В края на миналата година станахме свидетели на рязко влошаване на конюнктурата в сектора.

В настоящия материал ще направим едно сравнение между ситуацията касаеща пряко и косвено пазара на недвижими имоти у нас и широко коментираните Естония и Латвия, където се говори за пукането на имотни балони.

Макар и на пръв поглед ситуацията в тези страни и у нас да е коренно различна, има известни прилики, а разликите идват основно от това, че процесите на надуване там започнаха много по-рано, тъй като страните станаха членки на ЕС три години преди нас.

Ето как изглежда едно сравнение между столиците на България, Латвия и Естония по отношение на имотите и икономиките на трите страни.

Приликата с Естония идва и от това, че страната също е във валутен борд - един доста важен фактор.

СтранаБългария (София)
Латвия (Рига)
Естония (Талин)

20072008*20072008*20072008*БВП Ръст 6.20%6.70%10.30%-0.90%7.10%-1.50%БВП на глава (България)92501000015850157501198511600Инфлация12.50%12.30%14.10%15.90%6.60%10.00%Среден доход (евро)
390
445
489Достъпност (цена жилище/год. Дох.)
16.5
11.4
15.4Ръст кредити77.00%16.00%44.00%10.00%31.00%3.36%Лихви по кредити (ноември)8.10%10.50%14.70%12.77%5.00%7.37%Кредити % БВП25.00%27.10%33.75%32.00%37.00%38.00%






Цена 2-стаен9261191145593416401390% промяня
28.62%
-35.81%
-15.24%Сделки с имоти--40.00%-23.70%-65.00%-21.90%-50.00%






Наеми доходност
4.80%
4.40%
4.60%

* Данни - Profit.bg, НСИ, БНБ, Global Property Guide, Arco

Когато говорим за цени на имоти, много хора имат погрешното впечатление, че в столиците на Латвия и Естония цените са много по-високи. Да ама не. След спада от близо 36% при имотите в Рига (става въпрос за двустайно жилище), средната цена там е в размер на 934 евро, според данни на водещата агенция за имоти Arco.

Това е значително под средната цена на имотите в София, която през изминалата година е била в размер на 1191 евро, по данни на НСИ. Тук е моментът да споменем, че доходите в столицата ни са значително по-ниски от тези в латвийската столица.

В Естония средната цена на жилищата е значително по-висока от тази в София, но има голяма разлика в доходите на жителите на двете столици, в полза на Естония.

Като съпоставим достъпността на имотите за жителите - като разделим цената на жилището на доходите на населението, се оказва, че имотите и в Латвия, и в Естония са по-достъпни, отколкото в България. Въз основа на среден доход на софиянци (приет за 390 евро) и средната цена на имотите според НСИ, изплащането на жилище от 65 кв. м става за 16.5 години, при 15.4 години в Естония и едва 11.4 за Латвия.

На фона на спада в цените на имотите в Латвия и Естония, съответно с 36 и 15.2%, което ние пропуснахме поради фазата на развитие, в което се намираше родния пазар, цените на имотите в София са поскъпнали с 28.6%.

Ръстът на БВП на страната ни, който в резултат на набраната инерция се е повишил най-вероятно с над 6% през изминалата година, до голяма степен съдейства за все още положителното представяне.

Затягането на банковите условия обаче, както и очакванията за забавяне на ръста на БВП до близки до нулевите нива, се очаква в по-голяма степен да ни приближи до балтийските страни. Разбира се там спадът може значително да забави темпа си, но при всички положения едва ли ще станем свидетели на ръст на цените у нас, на каквото мнение са повечето от специалистите в сектора.

София доста се доближава до балтийските столици и по доходност от наеми - това е друг показател за това до колко имотите са надценени или подценени. Макар и да са малко по-високи от там, едва ли в момент на криза като този те биха могли да са достатъчен мотив за инвестиране, при положение, че освен несигурност, други относително безрискови алтернативи като депозити например, носят по-висока доходност от един и половина пъти.

Друг показател, по който може да се търси прилика между пазарите е спадът на броя на сделките. Макар и за страната ни да не се води официална статистика, според консултанти, сделките у нас са се понижили с 40% през изминалата година. В Талин те са намалели с 50%, а в Рига с 65%.

Относително високи са лихвите и в трите страни. Това е в резултат на висока инфлация - страните заемат водещи места в ЕС по този негативен показател. Лихвите у нас далеч не са най-ниски - в Латвия те са с около три процентни пункта по-ниски (към ноември миналата година).

Като известно успокоение идва фактът, че бумът на кредитите у нас закъсня с няколко години. Така като процент на задлъжнялост на населението от БВП, сме все още далеч зад останалите две страни с 27.1% към края на миналата година, спрямо 32% за Латвия и 38% за Естония.