Как да сключим изгодна сделка за инвестиционна продажба на имот и какви са предимствата на професионалното управление на имоти? Това бяха основните теми на провелия се бизнес семинар, организиран от консултантската компания Forton International.

„Във време на криза купувачите са малко, за разлика от продавачите. Затова те са агресивни при ценообразуване, но изгодната цена не е единствено условие при вземането на решение за купуване на инвестиционен имот," каза Михаела Лашова, мениджър Капиталови пазари и Консултиране във Forton и лектор на семинара по темата „Как да продадем успешно в криза".

„Другите ключови изисквания при покупка на инвестиционен имот са дългосрочните договори на пазарни наемни нива, доволните наематели, добрите технически параметри на имота, както и професионалното управление, което гарантира запазване на прихода от имота в дългосрочен план след смяна на собствеността", каза още Лашова.

Предвид намалялата конкуренция сред инвеститорите и нарасналата предпазливост при вземане на решение, според Кушман и Уейкфийлд, времето за успешно приключване на сделка е нараснало от 4 седмици до 9-12 месеца. Броят добре структурирани инвестиционни проекти в България пък остава силно ограничен.

Кризата изправи играчите на пазара пред редица предизвикателства. Около 1.026 млн. кв.м. са наличните офис площи в столицата през 2009 година, като се очаква те да нараснат до 1.340 млн. кв.м през 2010 г. При търговските площи пък, само 2010 година ще донесе 426 761 кв.м. нови площи. Има значително предлагане, но ще успеят онези, които са подготвени професионално.

Подходящата локация и разположение са ключови характеристики на успешния инвестиционен проект. Те включват лесен достъп, добра видимост на обекта, правилно ситуиране и ориентация на сградата. Цялата сграда и земята към нея да имат само един собственик, а имотът да няма скрити задължения са само част от важните условия един проект да бъде предпочетен пред друг. Техническите характеристики на сградата също са от значение при сключването на сделка. Функционалното и гъвкаво разпределение на общи и отдаваеми площи в сградата, използването на качествени материали при довършителните работи, както и осигурените паркоместа са задължителни, а през последните месеци на преден план излезе и енергийната ефективност.

От изключително значение за качеството на инвестиционния продукт са и отношенията между наематели и наемодатели. Наличието на ключови наематели за търговските сгради и висок процент отдаденост под наем на сградата са гарант за привлекателност. За привличане на желаните наематели могат да се използват редица стимули - гратисен период, стъпаловиден наем, безплатни довършителни работи, обзавеждане и утвърдения на запад безплатен интернет.

В края на 2009 година доходността при търговските имоти е била около 10%, а при офис площите - около 11%. Голяма част от инвеститорите се интересуват каква ще бъде възвращаемостта им, ако сключат сделка в настоящия момент. „Пазарът в момента безспорно е труден и нивата на доходност са сходни с тези от миналата година, но разбира се, проекти с гъвкаво управление, добра локация и наематели, продължават да бъдат по-успешни", заяви Лашова.

В този контекст въпросът с професионалното управление на имоти е от голямо значение за сключването на изгодни сделки. Геновева Борисова, мениджър „Управление на имоти" във Forton International и лектор по темата „Управление на имоти - излишен разход или необходимост", изтъкна предимствата на професионалните компании за управление на сгради.

Управлението на имоти включва редица услуги, свързани с доброто функциониране на сградата - поддържане на добри отношения с наемателите, управление на сервизната такса за техническа поддръжка, почистване, охрана, осигуряване на висока събираемост на приходите от наеми. Професионалното управление е необходимост, а не излишен разход, заяви Борисова. Дейностите в управлението на имоти целят да се увеличи стойността на имота, да се избегнат конфликтите по възможно най-добрия начин, да се запази висок авторитетът на собственика.