Икономиките на България и Румъния бяха сериозно засегнати от финансовата криза, се казва в доклад на UniCredit за пазарите на търговски площи. В двете страни резкия спад в износа, липсата на преки инвестиции, последиците от влошаващите се условия на трудовия пазар и нежеланието на банките да отпускат нови кредити се отразиха на разходите на домакинствата и доведоха до остра рецесия. БВП на България падна с 4.9% през 2009 г. докато икономиката на Румъния се сви със 7.1 %.

И двете икономики имат нужда от време, за да се възстановят. След гръцката криза мерките в ЕС, насочени към насърчаването на фискалната консолидация и намаляването на националния дълг, се отразиха на икономическото възстановяване. Нарастващата безработица и фискалната консолидация имаха пряк отрицателен ефект върху частното потребление, особено в Румъния. След като румънският върховен съд обяви намаляването на пенсиите с 25% за противоконституционно, правителството на Румъния вдигна ДДС от 19 на 24 %. Зпалатите на държавните служители пък бяха орязани с 25 %.

Данните за публичния дълг на България са значително по-добри, което и дава по-голяма свобода на действия при определянето на фискалната политика. Поради наличието на валутен борд в България левът не може да се обезцени, за да се увеличи конкурентоспособността на страната в чужбина и управляващите могат да прибегнат само към така наречената политика на вътрешна девалвация, или по-ниски заплати и цени в страната.

Въпреки известния икономически растеж през втората половина на тази година БВП и на двете страни отново ще отбележи леко понижение през 2010 г., според експертите от UniCredit.

През следващата година се очаква умерен икономически растеж от 1.7 % за румънската икономика и 2.2 % за българската. Растежът ще е подобен на този в останалите 17 страни в Централна и Източна Европа.

Търсенето на търговски площи в ЦИЕ отново нараства като ръстът се оглавява от по-добре развитите пазари.

Икономическото възстановяване в ЦИЕ подобри пазарните условия за инвестиции в търговски недвижими имоти в тези страни.

Въпреки че инвестиции в търговски площи възлизат само на 0.7 млрд. евро през първото тримесечие на 2010 г., те бележат ръст до 1 млрд. евро през второто тримесечие и 1.5 млрд. евро през третото. Общите инвестиции в размер на 3.2 млрд. евро за първите девет месеца на 2010 г. са значително по-високи в сравнение с тези в размер на 2.5 млрд. евро за цялата 2009 г. Международните инвеститори продължават да се фокусират върху имоти в по-развити пазари от Централна и Източна Европа (ЦИЕ), като Полша и Чехия. Интересът към търговски имоти в България и Румъния е малък или нулев, въпреки че банките с добри финансови показатели отново отпускат финансиране. По данни на CBRE в България няма подобни сделки през първите девет месеца на 2010 г. Инвестициите в румънския пазар за същия период възлизат на около 200 млн. евро.

Относително слабото икономическо възстановяване в България и Румъния само частично обяснява липсата на интерес от страна на международните инвеститори в тези два страни. Прозрачността на пазара също е важен проблем. В индекса на Jones Lang LaSalle за прозрачността на пазарите Румъния се изкачва до 32-ро място, но нейния пазар все още се определя като полупрозрачен. Класираната на 40-то място България също е определeнa като полупрозрачен пазар; трябва да се отбележи обаче, че тя не бележи прогрес в класацията през последните години.

За международните инвеститори качеството на строителството е важен въпрос. По време на бума преди кризата когато квалифицираните работници не достигаха, контрола върху качеството често не беше сред топ приоритетите. Това дава възможност на предприемачите, които са се възползвали от падащите цени на земята и строителните разходи и от наличието на квалифицирани строителни работници да построят енергийно ефективни сгради, които могат да бъдат отдавани под наем на добри цени. Например проектите за офис сгради с месечни наеми от около 12 евро на кв. м имат ясно изразено конкурентно предимство.

Значителното нарастване на офис площите води и до увеличение на незаетите площи

През последните няколко години строителството се развива бурно в Букурещ и София, което доведе до голям ръст в модерните офис площи.

Към края на 2009 г. в Букурещ е имало 1.75 млн. кв. м модерни офис площи а в София те са били 1.1 млн. кв. м. През 2009 г. новите офис площи, построени в Букурещ, достигнаха рекордни нива от близо 400 000 кв. м. Новите офис площи завършени в София достигат 160 000 кв. м.

По офис площи на глава от населението обаче и двата града изостават доста зад Братислава, Прага, Варшава и Будапеща.

През тази година също се очаква значителен ръст на офис площите. През първата половина на 2010 г. в Букурещ са завършени 140 000 кв. м нови офис площи, докато в София те са близо 100 000 кв. м. Очаква се за цялата 2010 г. в Букурещ да бъдат завършени 280 000 кв. м офис площи, а в София 200 000 кв. м. Новите офис площи, излизащи на пазара ще намалеят значително чак през 2011 и 2012 г.

В нито една от двете столици пазарът не може да поеме завършените офис площи. Темпът, с който се строят новите офис площи изпреварва значително темпът, с който се заемат, откъдето идва и големия ръст в незаетите офис площи.

В средата на 2010 г. средното ниво на свободните офиси за Букурещ е било приблизително 18 %, като центърът на града е бил по-слабо засегнат от останалите райони. Очаква се ръст в незаетите площи особено извън центъра на града.

За София средното ниво на незаетите модерни офис площи в края на първото полугодие на 2010 г. е било близо 20 %, като се очаква то да нарасне.

През 2008 г. наемът на офис площи с най-високо качество в Букурещ е бил 21 евро на кв. м. До края на третото тримесечие наемите за подобни площи са паднали до нивата си от 2005 г. в размер на 19.5 евро за кв. м. В София наемите за офис площи с най-високо качество падат върха си от 18 евро за кв. м през 2008 г. до приблизително 13 евро на кв. м.

Спадът в цените е значително по-висок в София, в сравнение с Букурещ. Наемите в Букурещ и София вероятно ще бъдат подложени на още по-голям натиск, когато значителни количества нови офис площи бъдат завършени и излязат на пазара.

Спад в нивата на наемите

Финансовата и икономическа криза доведе до значителен спад в нивата на наемите. До края на 2009 г. нивата на наемите бяха паднали в страните от ЦИЕ, докато наемите в Западна Европа и Огоизточна Европа отчитаха сравнително умерени понижения.

По време на строителния бум основната цел в България и Румъния беше сградите да се изкарат възможно най-бързо на пазара. Много от тези сгради има един основен недостатък - ниското качество. Това създава привлекателни възможности за предприемачите, които са с добри позиции да се възползват от по-ниските цени на строителството и на земята, както и на наличността на квалифицирани работници. Тези фактори спомагат в двете столици да се строят енергийно-ефективни сгради, които могат да носят печалба с устойчиви месечни наеми на нива от приблизително 12 / кв. м.

Конкуренцията в сектора на търговията на дребно нараства

Въпреки географската си близост секторите на търговията на дребно в Румъния и България се развиват по различни пътища през последните години. С население от 21.5 милиона жители Румъния има близо три пъти повече потребители от България, чието население е 7.6милиона. Нещо повече, в Румъния има повече от 25 града с население от над 100 000 души, докато в България тези градове са само седем. Това прави румънския пазар значително по-привлекателен за инвеститорите. Двете страни обаче имат и някои общи неща. Потреблението страда в резултат на влошаването на трудовите пазари и особено в Румъния на мерките за бюджетна консолидация. Заплатите в публичния сектор в страната бяха намалени значително, данък добавена стойност беше повишен от 19 % на 24 %. В добавка, частното потребление преди кризата се финансираше основно с кредити, тъй като банковите заеми се отпускаха лесно. Още по-лошото е, че голяма част от кредитите бяха в чуждестранна валута. Поевтиняването на леята доведе до значително увеличаване на размера на вноските по тези кредити.

Търговските площи в България нарастват

Финансовата криза засегна повечето проекти точно преди да бъдат или точно след като бяха реализирани. Много от тези проекти, особено търговски центрове в процес на проектиране или вече в строеж бяха замразени, отложени или отменени. Спирането на строителните работи обаче имаше и положителни последствия. Завършването на всички проекти за търговски центрове щеше да наводни пазара с търговски площи.

Най-често засяганите проекти бяха тези извън София. Дори и в София не беше отворен нито един търговски център през 2009 г. Тенденцията в столицата обаче може би вече се е обърнала, тъй като два големи търговски центъра The Mall и Serdika Center, отвориха врати през първата половина на 2010 г. Това означаваше, че само в рамките на няколко месеца търговските площи в София нараснаха двойно и в града вече има шест търговски центъра с обща площ от около 200 000 кв. м. В София не се очаква откриването на нови търговски центрове до края на 2011 г., когато трябва да отвори врати Mega Mall с площ от 25 000 кв. м.

В България в момента има над 500 000 кв. м. търговски площи, като в тях не влизат няколко големи проекта в по-малки градове, чието завършване наближава.

Един наскоро отворен център - Galleria Stara Zagora, трябва да бъде отбелязан поради това, че е построен по модерни междинардни стандарти за енергийна ефективност.

Строителството на търговски центрове в България накара някои международни вериги като Humanic, Peek & Cloppenburg и групата Indidex Group (Zara, Bershka, Stradivarius, Pull & Bear) да влязат на местния пазар. През есента на 2010 г. Lidl стъпи на пазара в България чрез няколко магазина закупени от хранителната верига Plus. Мебелният гигант Ikea също планира навлизането си на пазар, като ще отвори магазин с 30 000 кв. м. площ в София; строителството започна през юни 2010 г.

Въпреки натиска от страна на наемателите, засега наемите в търговските центрове по местни данни остават сравнително стабилни на нива от 7 - 35 евро/кв. м. в зависимост от размера на магазините. Наемите се очаква да бъдат поставени под допълнителен натиск със значителното нарастване на търговските площи на пазара. Незаетите площи са 5 %, което все още е ниско ниво, в момента и операторите на търговските центрове са подготвени на отстъпки, за да задържат настоящите си наематели.

Търговските улици в София бяха сериозно засегнато от отварянето на два големи търговски центрове. Много международни марки се преместиха в моловете, оставяйки доста празни магазини в търговските улици. Тъй като други международни пазарни играчи забавиха влизането си на пазар асега тези търговски улици трудно намират нови наематели. Поради настоящия икономически спад собствениците на магазини са принудени да намалят наемите. Най-високите наеми на основните търговски улици падат през първата половина на годината. Наемите в момента са между 35 и 60 евро/кв. м месечно и се очаква да падат още.

Строителството на логистични площи в застой

Пазарът на индустриални площи също не успя да избегне икономическата криза без поражения. В контраст със забавянето на строителството на пазарите на офис площи и търговски площи, логистичният сектор реагира светкавично на намаляващото търсене. Новите проекти бързо бяха ограничени, а предстоящите за изпълнение проекти бяха временно отложени. В края на 2009 г. в България е имало около 2.4 млн. кв. м логистични площи, като около 40 % от тях са около София. Общите данни обаче варират и точното количество трудно може да се определи.

Както в България, така и в Румъния, новите логистични площи в момента се строят само за собствено ползване от компаниите. Изпълнението на проектите със спекулативна цел е отложено. Новите проекти могат да да бъдат успешно оползотворявани само в случай на високо ниво на предварително привличане на наематели и значително дялово финансиране. Това води до парадокса, че продължава да има недостиг на качествени логистични площи, тъй като в логистичния сектор на практика няма инвестиции от края на 2008 г. насам. Ниското качество на наличните логистини площи и нереалистично високите цени спират потенциалните инвеститори.

Незаети логистични площи

Въпреки че има липса на високо качествени логистични площи, слабото търсене повиши нивото на незаетите площи. В средата на 2010 г. незаетите площи в Букурещ са били около 14 %, а в София около 8.5 %.

Трябва да се отбележи, че в София наемателите в момента не желаят да правят разходи по преместването си въпреки атрактивните наеми дори за нови площи.

Наемите падат от 2008 г. насам

Наемателите искат за запазят своята гъвкавост и не подписват дългосрочни договори. Както и на другите сегменти от пазара наемодателите предлагат различни стимули, за да се опитат да задържат наемателите си. Наемите за висококачествени логистични площи възлизат на около 4 евро/кв. м. в София и Букурещ в края на първото полугодие на 2010 г.

В някои случаи цените за по-старите площи достигат до 1.50 - 2.50 евро/кв. м.

Драстичното ограничаване на строителната дейност в логистичния сектор и продължаващата липса на индустриални площи от най-високо качество вещаят добре за бъдещето.

Когато икономическата активност отново се засили, в България и Румъния ще има недостиг на висококачествени логистични площи. Инвеститорите и предприемачите трябва да следят отблизо пазарните условия в бъдеще, за да не пропуснат възможностите, когато те се разкрият.