Основните фактори оказващи влияние на пазара на офиси в страната, и през 2011 остават нестабилната икономическа ситуация и големият обем предлагани офис площи в следствие на голямата инвестиционна активност в сегмента през периода 2006-2008.

В резултат продължава тенденцията на дисбаланс между търсене и предлагане в полза на второто, която обаче през 2011 се запазва относително константна, като причините са две. От една страна е слабата инвестиционна активност и липсата на нови проекти в периода след 2009 година, а от друга е освобождаването на офис площи поради свиването на бизнеса, свързано с фалити на компании, закриване на клонове на фирми, съкращаване на персонал и нужда от по-малки офис площи, забавяне навлизането на чуждестранни компании и пр.

Слабата инвестиционна активност в сегмента на офис площите продължава и през 2011 година, като все пак се наблюдава минимално раздвижване, се казва в специален доклад на GVA Sollers Solutions относно пазара на офиси в страната ни.

По данни на Националния статистически институт, издадените разрешителни за строеж на аминистратвни и офис сгради за 2011 година са с 2.79% повече от издадените разрешителни за строеж през същия период на предходната 2010 година.

Спрямо 2009 и 2008 година обаче се забелязва спад съответно от 27.54% и 46.36%. За 2011 година броят на издадените разрешителни за строеж на административни и офис сгради възлиза на 221, а разгънатата застроена площ - на 149 998 кв. м.

През 2011 на територията на София са завършени над 245 хил. кв.м. офис площи клас А и В, с което общото количество се повишава до близо 1 500 000 кв.м. В сравнение с 2010 година се забелязва намаление с 42.93%.

Изминалата 2011 година в град София е стартирало строителството на 78 595 кв.м. нови офис площи – с 34.15% по-малко спрямо 2010 година.

Проектите с отложено строителство (замразени) в град София, възлизат на 298 153 кв.м.

Както и през предходната 2010 година, така и през 2011 се забелязва, че фирмите предпочитат да се преместват по две причини: в по-малки офиси поради намаляване на нуждите от офис пространства и второ поради наличието на по-атрактивни условия в други офисни проекти.

Търсенето е фокусирано върху малки (до 150 кв.м) и средно големи (до 500 кв.м) площи. Не липсват, но са сравнително по-малко, клиентите, търсещи по-големи офис пространства над 1000 кв.м. При тях основно изискване е сградите да бъдат енергоефективни с цел значително намаляне най-вече на разходите за електричество. Със сигурност тази тенденция ще се запази и през 2012 година.

В по-големите градове продължава движението на наемателите от стари административни сгради и преустроени апартаменти към модерни новоизградени офис локации.

Най-активни при търсенето и наемането на офис площи в столицата през 2011 година продължават да са предимно компании от IT сектора, консултантски компании, финансови институции, телекомуникационни компании, фирми, занимаващи се с търговия на потребителски стоки, застрахователни компании, счетоводни и адвокатски къщи.

Те търсят офиси с удобна локация за клиенти и служители и с възможност за паркиране.
Заплащането за закупуване на нови офиси е предимно чрез кредит или в брой плюс кредит. Преобладаващата цел при покупка на офис имот е за собствено ползване, по-рядко се среща за отдаване под наем.

За вземане на решение за покупка на офис площи средно са необходими около 3-4 месеца. Обикновено за този период се презентират и оглеждат около 15 имота. Основна цел на всеки желаещ да закупи офис площи е да види всички имоти, които се предлагат.

Спадът в търсенето и повишеното предлагане продължават да упражняват натиск върху офертните продажни и наемни цени на офисния пазар.

През 2011 година средните продажни цени на офис площи продължават движението си надолу, но с много по-слаб темп – едва 3.48%, на фона на 18-процентното намаление през 2010 година.

При продажните цени на офис сгради клас В най-голямо понижение се забелязва в Благоевград – 7.71%. Във Варна цените са намалели с 6.35%, в София - с 0.93%.

Корекцията между офертната продажна цена и цената, при която се сключва сделката е в размер до 30% отстъпка.

Много по-слабият темп на понижаване на продажните цени на офис площи през 2011 година е сигнал, че стойностите вече са натрупали значителна корекция и са близо до точката си на стабилност.

Средно за 2011 година наемните цени на офис площите в страната се понижават с 18.38%. На пазара на наеми най-значително е понижението спрямо 2010 година в Благоевград – с 26.72%, и Варна – с 25.73%. В Бургас то е с 0.18%. В София се забелязва повишаване на наемните цени с 3.08%.

Доходността на офис площите клас А и В в страната за 2011 година е в диапазона от 7% до 11%. Факторите, влияещи върху нейното ниво остават намаляващите пазарни и наемни цени, както и големият процент на незаетост на офис площите.

В София средната доходност при офис площите е 8.18%, във Варна – 9.71%, в Бургас – 6.95%, а в Благоевград – 10.59%.

Въпреки липсата на инвестиционна активност в сегмента и поради големия обем офис пространства реализирани, 2006-2010г., и недостатъчното търсене, дисбалансът на пазара ще се запази, респ. процентът на незаетост на офис площите ще е около 30%.

Не се очаква да бъдат завършени нови мащабни проекти, а цените в сегмента ще се запазят относително стабилни, като продажните стойности е възможно да бъдат коригирани с около 4-5%, а наемните с около -6-8%.

Задължителни изисквания за наемане ще са наличието на паркоместа и добрата транспортна комуникативност. Наличието на ритейл зона ще бъде значително предимство, особено за големите наематели.

Ниските енергийни разходи също ще са основен мотив, особено за големите наематели. Собствениците и инвеститорите в проекти с голям обем свободни площи и възможност за вътрешно преструктуриране ще открият потенциала на малките и средни компании като бъдещи наематели.