Боряна Пенева е мениджър на отдел „Търговски площи” в Colliers International. Като част от екипа на компанията тя е участвала в успешното отдаване на площите във водещите молове в страната: Mall of Sofia, Park Mall Stara Zagora, Mall Plovdiv, Burgas Plaza, The Mall, Grand Mall Varna, Galleria Burgas.

През настоящата и следващата година в София ще бъдат открити няколко нови мола. Няма ли пазарът на търговски площи в столицата да се пренасити?

Този въпрос е много интересeн, защото със сигурност не може да му бъде даден еднозначен отговор и трябва да бъде анализиран по отношение на различните елементи на пазара на търговски площи. Темата активно се експлоатира в медийното и публично пространството, за съжаление обаче, без задължително да е аргументирана със сериозни проучвания и пазарни изследвания. Какво имам предвид:

Насищането на пазара е функция от съотношението на търсенето и предлагането на търговски площи. През последните месеци обаче вниманието основно остава концентрирано върху обема от търговски площи, който се предлага на пазара, без да се изследва сериозно търсенето, по отношение на динамиката на експанзията на търговските оператори и потребностите на обществото и крайния потребител.

Това са тенденции, които ние в Colliers следим, особено що се отнася до нагласата и намеренията на търговските оператори.

Наскоро, например, проведохме проучване за основните критерии при избор на локация на малките и средни наематели на търговски площи в молове в София, при което 63% от респондентите заявиха намерение да отворят нови магазини в София през следващите 2 години, като повече от половината от участниците в проучването отбелязаха, че целта им е увеличаване на пазарното им покритие, а не релокиране на съществуващи обекти.

В глобален аспект, търговските площи, и в частност моловете, вече отдавна са надраснали функцията „място за пазаруване”, превръщайки се в социално-обществена категория, която съвместява пазаруване, развлечение, спорт, здраве, образование и култура на едно място.

Отнесено към нашата реалност, това идва да каже, че когато анализираме насищането на пазара с молове, задължително трябва да вземем предвид какво представляват тези търговски центрове като концепция, дали се припокриват като съдържание с конкурентни проекти или предлагат нови за клиента продукти, услуги, индивидуални и социални активности.

Успоредно с това следва да се изследват и чисто емпирични показатели, като динамика на усвояване на търговските площи, средна заетост на моловете, съотношение отдаваеми търговски площи в молове на 1 000 души население в София спрямо средните нива на същия показател за столици в Европа (като, разбира се, се търсят сравними градове и се отчитат разликите в покупателната способност на населението).

Не на последно място е важно да се отчете и географския елемент на насищане на пазара като зони на непосредствено покритие и конкурентно присъствие – западната част на София, например, през последните години остана извън фокуса на инвеститорите в молове, като първият мол в Люлин, всъщност, ще бъде открит през 2014 г. (става въпрос за проекта „Плаза Уест”).

Какви са вашите очаквания за наемните цени през настоящата и следващата година?

През първата половина на 2013 г. наемните нива за първокласни локации в търговски центрове и на търговските улици регистрираха леко раздвижване. Същевременно станахме свидетели на прецедентна тенденция - за първи път наемът на магазин от 100 кв. м на главната търговска улица и този на първокласна локация в мол в столицата се изравниха при нива от 30 евро на квадратен метър.

Като цяло очакваме пазарът на търговски площи да се стабилира през идните две години, тъй като до голяма степен картата на моловете в София вече е ясна и не се очакват нови проекти, извън обявените три проекта – София Ринг Мол (до ИКЕА) и Плаза Уест в Люлин, които планират да отворят през пролетта на 2014 г., и Мега Мол в Люлин, който е планиран за второто полугодие на 2014 г.

Първокласните търговски локации ще продължат да поддържат наемните си нива, като основен фактор за ценообразуването при моловете ще бъде обострената конкуренция между утвърдените търговски центрове и новооткриващите такива.

Кои са най-големите молове в страната извън София? Какъв процент от площите им са отдадени под наем?

Ако разглеждаме най-големите градове в страната след София, а именно Пловдив, Варна и Бургас, според критерия „Обща Отдаваема Търговска Площ” съответно най-мащабните проекти по градове са както следва – Галерия Пловдив (45 000 кв. м), Гранд Мол Варна (50 000 кв. м) и Галерия Бургас (35 000 кв. м).

По отношение на заетостта започва да се очертава ясна тенденция на налагане на водещи проекти за пазара в големите градове в страната, които поддържат значително по-високи нива на заетост (над 85-90%) и устойчивост на микса, спрямо останалите.

Смятате ли, че след реконструкцията, на която беше подложен, булевард „Витоша“ в столицата може да бъде конкурентна шопинг дестинация на моловете и очаквате ли наемите там да се повишат?

Винаги сме разглеждали бул. „Витоша” като задължителен елемент на пазара на търговски площи в София, който не се конкурира пряко с моловете и не е тяхна алтернатива или обратното. Главната търговска улица на София е форма на търговско представяне, която е много по-различна от търговските центрове и представлява отделен елемент от структурата на пазара на търговски площи.

До скоро София нямаше истинска главна търговска улица предвид множеството ограничения, на които всички бяхме свидетели.

С реконструкцията на улицата обаче и с разрешаването на проблема с транспортния достъп до нея, смятаме, че „Витоша” вече има всички предпоставки да започне да функционира пълноценно като главна търговска улица, доказателство за което е и връщането на интереса към нея от страна на водещи търговски имена в сферата на модата, обувките и бързооборотните стоки.

Що се отнася до наемните нива на бул. „Витоша”, очакваме те да се стабилизират и да намерят разумния баланс между очакванията на наемодателите, които в някои случаи са замръзнали на нива от 2008 г., и реалните възможности на бизнеса като наемен разход.

Темата за бул. „Витоша” обаче е много по-комплексна, тъй като тази улица е едно от лицата на столицата ни и е важно тя да се развива в посока създаването на представителен и устойчив микс от търговци и концепции. Това, разбира се, е много трудна задача предвид факта, че собствеността на бул. „Витоша” е раздробена между множество несвързани физически и юридически лица.

Въпреки това обаче, ние в Colliers сме приели това като наша социална кауза и можем да заявим, че усилията ни в тази посока вече дават резултати и срещаме подкрепата и разбирането на много наемодатели, с които работим. Те започват да оценяват смисъла на дългосрочните качествени решения за реализацията на своите имоти и за атрактивността на улицата като цяло.

Напоследък в медиите често се появяват информации за фалит на молове. Може ли да се наблюдава такъв според вас?

Ако имате предвид фалит на молове като тенденция – определено не. Във всеки пазар, включително и българския, се появяват „метеоритни” проекти, които по една или друга причина (свързана с проекта сам по себе си или с динамиката на пазарната конюнктура) нямат успешна реализация.