Интервю на в. "Труд" с Ясен Начев, изпълнителен директор на „Агрион Инвест“

- Г-н Начев, за много хора професионално управление на земеделски активи звучи като нещо екзотично. На практика какво означава това?

- „Агрион” е изцяло българска компания, която предлага всички решения, свързани с управлението на земята - покупко-продажби, замени, наем, юридически и търговски консултации. Нещо повече - ангажираме се да даваме безплатни съвети на собствениците кой вариант е най-удачен за техния парцел, как се движат цените, какви са тенденциите на пазара, работим активно и с бизнеса и т.н.

Например - имате наследствени ниви, но нямате идея къде се намират, дали и от кого се стопанисват. Ето това е наша основна задача - да ви помогнем да решите какво да правите с тях и дали моментът е удачен за тяхната реализация.

Смятаме, че е много по-добре, ако нямате сериозни намерения да се занимавате със земеделие, да помислите как да спечелите от този свой актив, къде да инвестирате печалбата, а съответно земята да бъде обработвана.

Така, от една страна, финансовите нужди на собственика са задоволени, от друга, земята се използва за земеделие и се повишава добавената стойност на целия сектор. И накрая, инвестирането на реализирания капитал в други отрасли стимулира предприемачеството, откриването на нови работни места и води в крайна сметка до цялостно подобрение на бизнес средата у нас, а защо не и на доходите на хората.

Част от нашата философия е именно това - специалистите, хората с опит в бранша да дават професионални решения за това, от което най-добре разбират - за нас това са земеделските активи.

- Какви са общите ви наблюдения за сектора? Кои са предизвикателствата пред него?

- Според предварителните данни на Министерство на земеделието и храните, през 2013 г. използваната земеделска площ в България е около 33 млн. декара, а необработваните и годни за стопанисване земи са над 4.3 млн. дка. Наличието на толкова голяма неизползвана земеделска площ се дължи до голяма степен и на незаинтересованост от страна на някои собственици.

Друг основен проблем е разпокъсаността. Все още няма Закон за комасацията и изобщо цялостният процес по окрупняване на земеделските площи върви бавно. Средният размер на имотите, представляващи обработваема земеделска земя у нас е 5.5 дка., което е в пъти по-малко спрямо средния размер на земеделските парцели в Европейския съюз.

В такава ситуация как българските фермери да правят сериозни инвестиции в земеделското стопанство и как да реализират активни бизнес планове върху толкова малки парцели? Турция копира страните с успешни комасационни проекти като Германия. Там се прие, ако в проекта за комасация участват минимум 51% от собствениците в едно землище, той да става задължителен за всички, а ако някой от собствениците е в чужбина, интересът му да се защитава от местен комитет.

По този начин бяха комасирани 10 млн. дка. в южната ни съседка само от 2009 г. до 2011 г., а до 2014 г. се предвиждат още 10 млн. дка. При проектите задължително се изграждат пътища за достъп до имотите, както и системи за напояване, с което се вдигат добивите. Част от парите за инфраструктура се поемат от държавата и общините. Всички тези мерки генерират високата добавена стойност на земята и смятам, че са приложими и у нас.

- Колко офиса в цялата страна има „Агрион Инвест”?

- Към момента компанията ни е развила верига от офиси в 21 града в цялата страна, но смятаме да продължим да се разрастваме. Не разчитаме на случайни обяви, разлепени по стълбове и спирки, нито на безадресни примамливи предложения за високи изкупни цени. Напротив - ние сме първата фирма в бранша с професионална верига от търговски точки в цялата страна.

- Посещават ли се офисите на „Агрион Инвест” и можете ли да дадете информация кои от вашите услуги се търсят най-много?

- Да, радваме се на засилен интерес от страна на собствениците и наследниците на земеделска земя. Честно казано казусите, с които се сблъскваме всекидневно са много - питат какво е необходимо, за да продадат имота си, искат съдействие при взаимоотношенията си с арендатори, оплакват ни се от некоректни посредници.

Собствениците се обръщат към нас и с молба да ги насочим откъде и как да си извадят необходимите документи и търсят бързо осребряване на сделката. Но за нас най-важното е не покупко-продажбата на всяка цена, а по-скоро да предложим различни атрактивни варианти за управлението на тази земя.

Например, предлагаме възможност за продажба само на идеална част от имота или съдействаме за управление на наследствени земи. Целта ни е хората да могат да взимат адекватни решения дали за тях е по-добре да отдадат под наем или да продадат земята си, вместо да я оставят да пустее или да се стопанисва от недобросъвестни компании, без да им носи сигурен финансов резултат.

- Говорейки за анализи на пазара и цените - няма ли в България достатъчно надеждни регистри, от които всеки да види какви са те и как се движат в течение на времето по различните места? Възнамерява ли „Агрион” да направи такъв регистър?

- Разбира се, държавните институции като Министерство на земеделието и храните публикува годишни анализи, Система за агропазарна информация (САПИ) също поддържа, обработва и анализира информация за цените, данни могат да се намерят и през различни сайтове за покупко-продажби, през Регистъра на публичните продажби към Камарата на частните съдебни изпълнители.

За съжаление обаче, е трудно да се изгради обща единна система, която да обединява цялата информация, тъй като факторите за определяне на цената са много - местоположение, големина, изградена напоителна инфраструктура, договори с арендатори, землището, в което се намира и т.н.

Най-важните критерии са дали земята е обработваема и каква доходност носи. Така се стига до ситуация, в която дори в две съседни землища, цените на сравнително сходни парцели могат да се различават с до 50%.

- Какво е положението на пазара на земя в България в момента? Има ли повишен интерес към земите в Южна България например или все още повече се търсят в Северна България и каква е причината за това?

- Една от основните разлики между земята в Северна и в Южна България е, че на север парцелите са много по-окрупнени, а на юг разпокъсаността е по-голяма. Няма как една земя, която не е комасирана, върху която няма поливни съоръжения и липсва инфраструктура, да струва повече от тази, която отговаря на всички изброени критерии. Ще дам един пример - в област Пловдив преобладават предложения за продажба на имоти от 1 до 7 декара.

Тези с площ до 25 декара често са със статут на пасища, ливади, градини и всичко друго, различно от нива. Предложения на имоти от порядъка на 50 до 100 и над 100 декара в Пловдивско са по-скоро изключение. В Северна България това съотношение е различно - там се предлагат отделни частни имоти с площ 50-100 декара, които са напълно обработваеми.

Още нещо - разглеждайки развитието на пазара в последните години ясно се вижда, че основните интереси в земеделието бяха насочени към зърнопроизводството и съответно към Добруджа. Там процесът по комасиране започна много по-рано. Затова и цените в двете части на страната днес толкова много се различават.

Анализът ни показва още, че пазарът на земеделска земя е изключително свит и в застой. Случват се по-скоро спекулативни сделки, в които инвеститори, влезли в сектора преди време сега искат да осребрят актива си на нереално висока цена. Но задачата ни в „Агрион” е да работим за увеличаване доходите и на по-дребните собственици, разбира се, в рамките на пазарните реалности.