Покупката на имот е най-значимата покупка, от финансова гледна точка, в живота ни. Затова тя трябва да се извършва изключително внимателно и обмислено. През последните четири месеца станахме свидетели на сериозна промяна в сентимента сред инвеститорите по отношение на недвижимите имоти.

Виж още: Подходяща ли е покупката на имот за вас?

Причините за това бяха няколко. От една страна, през декември бяха размразени депозитите в КТБ, от друга - като резултат лихвите по депозитите се понижиха значително, както и възприятието на депозитите като безрискови. Понижението в лихвите по депозитите инициира след себе си спад в лихвите по кредитите.

Подходящ ли е моментът за покупка на имот?

Отговор на този въпрос ще дадем, като разгледаме ключовите фактори, които предопределят това.

1. Какви са и ще бъдат лихвите по кредитите?

Лихвите по кредитите са изключително важен компонент при вземане на решение за покупка на имот. Добрата новина за кредитополучателите е, че тези лихви се понижават и вече са при най-ниски нива за последните десет години.

Както вече посочихме, промяната на лихвите само за последната една година би ви спестила около 20 000 лева при изплащане на ипотечен кредит от 150 000 лева за срок от 25 години.

Друга добра новина за кредитополучателите е, че много пазарни наблюдателите очакват ново повишение на лихвите по ипотечните кредити и през тази година. Все повече стават и офертите, даващи възможности за фиксиране на лихвите за период между 5 и 10 години, което внася възможност за по-добро планиране на разходите в средносрочен план.

Виж още: Плащаме над 100 000 лева лихви и такси на банките

И докато никой не се нагърбва със задачата да прогнозира какви ще са лихвите след 15 години, то следващите фактори, които ще изредим, може би са много по-критични при вземане на решение за покупка на имот.

2. Достъпни ли са имотите?

Много по-важен фактор от лихвите е достъпността на имотите. За определяне на достъпността на имота може да се използва съотношението доход-цена на имота.

Виж още: София с най-достъпните имоти в цялата страна

За недостъпно се смята жилище, разходите по поддържането на което на месец са над 40% от доходите на едно домакинство.

Според данни на Адрес, жилищата в момента са най-достъпни за последните 10 години. Едно средно за страната жилище се изплаща с ипотечна вноска от около 55% от средната за страната заплата. В по-голямата част през разглеждания период този дял е бил между 90 и 120%.

Специалистите препоръчват на купувачите на имоти да посягат към жилища, които могат да си позволят. Масова е практиката хората да си купуват по-големи от възможностите им имоти, което често води до свърхзадлъжнялост и невъзможноста да се обслужват ипотечните кредити.

3. Каква е възвръщаемостта от наемите?

Възвръщаемостта от наемите е друг критичен фактор за покупката на имот, особено ако тя се прави с инвестиционна цел. Ясно е, че няма как да знаете каква ще е посоката в цените на имотите и какви ще са те след пет или десет години. Това, което можете да планирате обаче, е какъв доход ще ви носят имотите под формата на наем.

Тук отново има добри новини за инвеститорите. В свят на понижаващи се нива на лихвите по депозитите, достигащи вече около 2% годишно, доходността от наеми при нива от 5.5-6% са много привлекателни.

Както вече посочихме, добре е инвеститорите да предпочитат по-малки имоти. Освен по-малката изисквана сума за инвестиране, те се отличават и с по-висока доходност. Така например, на база на средните нива на наемите и цените на недвижимите имоти, доходността от наеми на едностайните в София и Пловдив възлиза на 8.9%.

Разбира се, инвеститорите трябва да имат предвид, че реалната възвръщаемост е по-ниска от посочената предвид на наличието на разходи, като данъци, подръжка и др., както и опасността имотът да не е отдаден под наем целогодишно.

4. Колко планирате да живеете в имота?

Дългосрочното планиране е много трудно и все пак, преди да подходите към покупката на имот, трябва да си зададете един ключов въпрос. Смятате ли да останете в имота поне в следващите 10 години?

Това е може би най-важният въпрос, с който трябва да започнете и който може да обезсмисли по-нататъшното придвижване на покупката.

Първоначалните разходи по покупка на имот са значителни и за да бъде оправдано едно такова решение, трябва да имате хоризонт от поне 10-15 години напред.