Какво е бъдещето на имотния пазар у нас? Отговорите на този и други въпроси потърсихме от Трендафил Дрянков, управляващ директор на Excel Property Bulgaria.

1. Какви е ситуацията на имотния пазар в столицата София в момента?

Жилищните имоти в София са надценени с повече от 20% и е крайно време някой да го каже. Абсолютно спекулативни са твърденията и прогнозите за устойчиво развитие на пазара и повишаване на цените! За да бъда по-конкретен, съвсем накратко ще изложа няколко факта.

Два метода са утвърдени в световната практика през годините за оценка на пазара на недвижими имоти, с които задължително трябва да се съобразим, преди да правим прогнози за бъдещото развитие и цените на имотите в България.

Първият метод е чрез използването на коефициента наем спрямо цена, който се изчислява на годишна база и по този начин показва каква е текущата възвръщаемост на инвестицията. Според този метод за оценка, нормалната възвръщаемост при инвестициите в имоти е 10-12% за година, а към момента при имотите в София той е 4-6% което е признак за надценяване и „балон“.

Вторият метод е чрез използването на коефициента цена към доход, като този показател показва съотношението колко брутни годишни дохода са нужни на едно домакинство, за да си закупи недвижим имот. На повечето международни пазари, при една стабилна икономика, този индекс е до 10 години.

Въпрос на елементарна математика е всеки един от вас да изчисли колко пъти са „раздути“ цените, което би трябвало да ни накара сериозно да се замислим какво става на пазара за недвижими имоти в София. При тези нива на цените имотите са нисколиквидни, безперспективни и доказателство за това е липсата на интерес от страна на крупни чуждестранни инвеститори, които са основна движеща сила на пазара, като в определена степен изключение правят единствено бизнес имотите и по-точно офис площите.

Вторият движещ фактор на пазара е покупката на имот за лични нужди, но в условията на „дългова криза“, в каквато се намира икономиката на България, стагнацията в дребния и средния бизнес, като се има предвид БВП и ниската покупателната способност на населението, недвусмислено се налага изводът, че имотите остават недостъпни за по-голяма част от участниците на пазара.

Поредното доказателство за неплатежоспособността на българските граждани е, че според статистиката на БНБ през 2015 г. със 100 000 е намалял броят на кредитните карти поради невъзможност да бъдат обслужвани.

2. Какви са прогнозите ви за развитието на столичния имотен пазар?

Две са основните движещи сили на пазара за жилищни имоти в София, а именно вътрешната миграция и българската диаспора в чужбина. Факт е, че през последните две години жилищният пазар в София изпадна в ситуация на дефицит на имоти, което беше повече от логично, при положение че строителният сектор беше почти замразен след 2011 година.

В резултат на това, търсенето изпревари предлагането и както е нормално в тези условия на пазара, цените се повишиха с 2-4%. Това създаде много добри предпоставки за стартирането на нови проекти, които да запълнят този вакуум, но не и условия за повишаването на цените на имотите, защото икономическите показатели на България остават нестабилни и не бележат особен ръст.

Необяснимо защо обаче, новото строителство стартира на ценови нива от преди кризата, когато в ценообразуването се залагаха печелби 300-500%. Кратка справка на цените на строителните материали и СМР към момента показват, че себестойността на масовото строителство варира от 250 до 400 евро/м2, като само в определени райони на София при някои висококачествени проекти със смесено предназначение и повече удобства за общо ползване от живущите в тях, може да достигне до 800 евро/м2.

На пръсти се броят строително-инвестиционните компании в София, които имат сериозен бекграунд и портфолио от реализирани проекти при това високо качество на строителство и могат да отговорят на завишените очаквания и потребности на купувачите. На практика обаче, непонятно е защо всички останали компании, които строят до тях, срещу тях или в съседната пряка продават на същите цени, без да могат да предоставят това качество на продукта.

Това отново ни тласка в посока на „балонизиране“ на цените, а резултатът в крайна сметка е много пресен спомен за всички участници в този пазар. Строително-инвестиционните компании трябва да преосмислят своята ценова политика и да се ориентират към по-разумни печалби, в противен случай рискуват отново да изградят едни пустеещи сгради-призраци.

Другото абсолютно спекулативно твърдение, което се прави чрез медийни публикации и ПР внушения, е, че цените на „зелено“ догонват цените на готовите жилища, защото видите ли, някои инвеститори са финансово стабилни, съответно при тях не е необходимо калкулиране на риска и по тази причина тези две цени са в равновесна точка.

Аз считам това твърдение за абсолютно некоретно от страна на хората, които застават зад него, защото единствената реална причина цените на „зелено“ да бъдат по-ниски, е това, че с покупката на „зелено“ се осъществява един вид съфинансиране на строителния процес на проекта от страна на купувача.

3. Смята се, че раздвижването на пазара на имоти дойде като резултат от ниските лихви по депозитите. Споделяте ли това мнение?

Намаляването на лихвените проценти по депозитите е нещо, с което много се спекулира през тази година, поредният блъф. Твърдението, че щом доходността от вложенията в имоти е по-висока, отколкото при банковите депозити, то те са рентабилни и задължително трябва да влагаме в тях, защото предстои ръст на цените, е спекулация, която поставя началото на надуването на „балона“.

Некоректно е да се правят внушения, че моментът е подходящ да се правят инвестиции в недвижими имоти, а точно обратното, защото сега доверието в икономиката е много ниско. Намаляването на лихвите по депозитите е инструмент, който банкерите използват с цел да се предизвика икономическа активност на капиталите, да се подкрепи растежът и инфлацията.

Активното вложение в недвижими имоти, които са дългосрочни активи, води до ново замразяване на капиталите, срив на цените и колапс на пазара. Всички много добре знаем какво се случи на имотния пазар в САЩ след 2001 година, когато пакет от финансови инструменти на Федералния резерв за стимулиране на икономиката предизвика траен ръст в ипотечното кредитиране.

Ако една икономика като българската влезе в тази спирала, до две години ще изпадне в рецесия. България към момента остава най-бедната държава в ЕС, с най-ниски доходи и стандарт на живот. Реалната оценка на състоянието на доходите показва, че много малко хора могат да се възползват от възможностите на кредитирането, независимо от примамливите условия.

Крайно време е да се спрат и спекулациите със собствениците на бизнес, мениджърите на ръководни позиции, ИТ-специалистите и успелите млади хора, които търсят и купуват имоти на килограм. Малко над сто и десет хиляди са лицата в цяла България, които се осигуряват на прага на максималния осигурителен доход, което е по-малко от 3% от населението в трудоспособна възраст.

Бих задал на всички в този бизнес следния въпрос - ако за последните 5 години вече не са купили, по колко имота още трябва да придобият в София тези финансово обезпечени хора, за да формират една устойчива тенденция за развитие и ръст на пазара?

4. Имотният бизнес у нас се бори с некоректно отношение и лоши практики от страна на част от компаниите -участници на пазара. Има ли решение за този проблем?

Най-големият проблем е и си остава липсата на доверие към брокерите от страна на клиентите. За лоши практики можем да си говорим много, но истината е, че нашата професия е много компроментирана, защото вече доста години продължава да няма законова или нормативна уредба, която да регламентира тази търговска дейност.

Фалшиви оферти, фалшиви фирми, няма как да се оправдаваме и да очакваме някоя рекламна платформа да играе ролята на регулатор, при положение че това е в противоречие с нейните собствени интереси. В момента всяко юридическо лице, регистрирано като такова по смисъла на Търговския закон, може да упражнява посредническа дейност по сделки с имоти.

Липсата на ясни правила, етични норми, задължения и отговорности превръщат бранша в привлекателно място за хора, които търсят лесни печалби или както аз обичам да казвам: гледат на бизнеса като на „далавера“.

Крайно време е да се създаде сериозна браншова организация със широка представителност сред всички колеги, която да поеме отговорност за решаването на всички наболели проблеми в бизнеса.