Инж. Пламен Андреев е управител на „Планекс Инвест“.

Компанията е носител на множество награди в национални конкурси и реализира собствени инвестиционно-строителни проекти в София, Варна и цялото Черноморие. Вижте какво заяви той в интервю за Profit.bg:

Може ли един голям град като София, където е съсредоточена една пета от населението на страната, да бъде в същото време и уютен?

На този въпрос не може да се даде еднозначен отговор. София се променя. Става все по-европейски град благодарение на инвестициите в инфраструктура и новия модерен силует, който формират новите сгради, пешеходните и паркови пространства, метрото.

В същото време в София има още много да се прави, за да стане уютна – по чистотата на въздуха и шума, по обновяването на старите сгради, създаването на нови паркове, вдъхването на живот на стари производствени сгради и подобряването на градската среда.

Иска ми се естетическите критерии към новите проекти да са по-високи и по-европейски. Всъщност, това се отнася за всички големи градове в България и добрите примери не са много.

Трябва ли да се променят механизмите на градското планиране? Каква е ролята на регулациите и къде се крият "слабите места" в настоящата нормативна уредба?

Механизмите на градското планиране се основават на действащата нормативна база. Заради остаряло законодателство или несъвършено такова, може би и от страх от „корупционни практики“ – диалогът между общинска администрация, архитекти и потенциални инвеститори, или в общ план, разговорът „за града“ в обществото, го няма.

Мисля, че точно този модел на комуникация, консултиран от хора с опит на световно ниво, може да създаде „новия град“. Не само конкурси за обществени поръчки за проектиране и изпълнение. Обществените поръчки без предварителен професионален диалог, без изисквания към качествата и нивото на проектантите, водят до недоразумения, на които ставаме свидетели.

Общинските органи, в т.ч. главния архитект, трябва да имат по-голяма свобода и права за професионални решения, делегирани от закона. Не трябва стриктното спазване на законите ЗУТ и ОГП да е доминиращо над качеството на сградите и средата, която инвестиционният процес създава.

Ограниченията или убиват творчеството, или създават условия да се получават посредствени, но все пак законни сгради. Пример – всички тези кулички, арки, покривни тераси в българските градове, сравнени с архитектурните силуети на Париж, Виена, Вашингтон.

Инвеститорът придобива даден терен. Той трябва да реализира съответния обем застрояване, за да му излезе сметката. Как да стане, кое ще бъде добре за града и хората – това е цялостен процес, в който архитектурата, транспортно-комуникационното решение, временните неудобства, причинени от строителството, трябва да се решават съвместно от общинските органи, архитектите и инвеститора. И едва след това да има проект и одобряване.

Друг важен въпрос е адекватността и качеството на проектирането, отнесени към средата, в която ще се изгражда новата сграда. Защо да нямат права главните архитекти да връщат проекти, които не са естетически издържани: лошо решени фасади, шарени, с недобри детайли и т.н., пък нека да отговарят на нормативната база?

След време хората няма да знаят какви са били нормативите, но грозните сгради ще „бодат“ очите поколения напред. Къде е последващият контрол след завършване на сградите срещу „индивидуалното творчество“ на всеки гражданин, закупил имот, който си прави, каквото си иска, дори и с фасадите на сградата.

Следваща тема: не винаги в чертите на имота могат да се осигурят съответния брой паркоместа. Защо не се въведе практика разликата в броя да се инвестира в общински паркоместа в близост до съответния имот за сметка на инвеститора? По подобен начин може да се разсъждава и за озеленяване, благоустрояване, улично осветление и т.н.

Как виждате участието на инвеститорите в изграждането на общинската инфраструктура?

След 1990 г. в продължение на доста години държавата и общините не правеха почти нищо по градската инфраструктура, във всички аспекти. През последните десетина години се започнаха нови булеварди, пробиви, подмяна на цялата подземна инфраструктура и т.н. Има още много неща, които трябва да се правят.

Става въпрос за много пари. Едва ли скоро ще има пари за квартални улици, междублокови пространства и др. Тази „дребна“ инфраструктура, поне на този етап, трябва да бъде ангажимент на предприемачите, а финансирането й да се разпредели като тежест и за предприемача, и за крайния клиент, включено в цената на жилището или офиса му.

Може да не е 100% законно или справедливо, но справедливо ли е същите тези хора да ходят в калта, да имат подземни паркинги, а да не могат да стигнат до тях по нормална улица?

Общината също трябва да има ангажименти - да извършва проектирането, всички административни процедури и да подпомага целия процес безплатно. Тя трябва, без административни спънки, да придобива като дарение тези инвестиции и да поеме последващата грижа като добър стопанин за тях. Дълга тема, изискваща промяна на закони и начин на мислене.

Общината трябва да има ресурси за стратегически проекти. Виждате, след като метрото стигна до „Младост“, как се промениха териториите, как се разви не само жилищното, но и общественото строителство, начинът на живот дори.

Подобна е и ситуацията с Бизнес парка и предстоящото удължаване на линията до Ринг мол. Тези територии са изпреварили като развитие метрото, но след като го има, само пътниците, които ще го ползват (за тези две спирки), са повече от 40 000 души.

Ефектът от тези стратегически проекти ще се мултиплицира във времето. Ще се намери някой да каже, че и едното, и другото е ангажимент на държавата и общините. Така е, но в същото време искаме и данъците да се запазят на сегашните нива, да не се вдигат.

Затова темата е за намирането на баланс между частния и обществения интерес. Това е критерий за зрялост на обществото.

Възможно ли е инвеститорите в строителство да поемат ангажимент за изграждане и на публични сгради, като детски градини и училища?

Инвеститорът не е благотворителна организация, освен ако не е НПО или фондация. Всеки би инвестирал, ако може да си възвърне вложението със съответната печалба. Ако общината предостави терена и проекта (за да са ясни критериите какво трябва да стане) и се договори с предприемача как – по месеци, години, краен срок – ще върне инвестицията, със сигурност ще се намерят инвеститори.

Формули има много – предоставя се общински терен, а общината получава част от новопостроеното – например детска градина, административна сграда, етажен паркинг и т.н.

Тези взаимоотношения са част от т.нар. публично-частно партньорство, което е форма за привличане на свободни (небюджетни) капитали към обекти на общинската социална, здравна или образователна инфраструктура,

Всичко може да стане при нагласа за промяна на мисленето и законите, диалогичност и търсене на взаимния интерес. Става въпрос за мениджмънт на дейностите и процесите. В общини и райони, където администрацията има ясни цели, желание за работа и управлява процесите, резултатите са видни.