Рекордно ниските лихви по ипотечни кредити означават само едно – кредитополучателите могат да рефинансират заемите си със сделки, които биха им позволили да плащат по-ниски месечни такси, като по този начин спестят хиляди левове.

Експертът по лични финанси Сузи Орман казва, че собствениците на имоти, купени с ипотечен кредит, трябва да си поемат въздух и да помислят за миг, защото повечето от тях правят огромна грешка, когато рефинансират заемите си.

Само по време на най-трудните месеци от пандемията от коронавирус – между април и юни, общо 1.7 млн. американци прибегнаха до рефинансиране на задълженията си. Това е двойно повече спрямо година по-рано, става ясно от данни на Attom Data Solutions.

Орман казва, че най-често хората рефинансират техния 30-годишен заем с друг 30-годишен заем, въпреки че от години плащат настоящия.

30-годишните заеми в САЩ са най-популярни и най-често избирани заради ниските месечни вноски, но това би означавало най-голямо оскъпяване в края на периода. У нас най-популярните заеми са 20-годишните, като описаните примери по-долу важат в пълна сила и за България.

„Да речем, че вече сте изплащали своя кредит 14 години и изведнъж решавате, че трябва да го рефинансирате. От банката ви предлагат нов 30-годишен заем и вие се съгласявате, въпреки че току-що сте избрали да изплатите дома си за общо 44 години.

Това е голяма грешка", пише Орман в своя блог.

Милионите хора, които финансираха покупката на домовете си в началото на 2020 г., когато средните лихви по 30-годишните заеми бяха 3.75 на сто, могат да спестят по средните 289 долара на месец с настоящите ниски лихви, показват изчисленията на Black Knight – компания, специализирана в събирането и обработката на данни.

Много пазарни анализатори, сред които и Орман, съветват рефинансирането да се прави при по-кратки срокове.

„Моето основно правило е, че никога не трябва да рефинансираме за срок, с който общият период на изплащането на кредита ни ще надхвърли 30 години".

Да речем, че сте взели заем преди 14 години, т.е. остават ви 16 години до неговото пълно изплащане. Лихвите тогава бяха на нива от 6.5%, което означава, че при заем от 250 000 долара днес ще разполагате с остатък от 188 000 долара.

Средните лихви по 30-годишните ипотечни заеми в момента са на нива от 2.99%, сочат данни на Freddie Mac. Ако рефинансирате остатъка от 188 000 долара с нов 30-годишен заем при тази лихва и наистина ползвате същата тази сделка до края на периода, ще платите общи лихви от 97 000 долара.

Да речем обаче, че изберете 15-годишен заем, където лихвите са дори по-ниски и днес те са на средните нива от 2.54 на сто.

Ако подпишете за рефинансиране при подобни условия, ще платите общи лихви от 38 000 долара, което е с 59 000 долара по-малко от 30-годишен кредит.

Много хора обаче се спират на 30-годишни заеми, като основната причина за това е по-ниската месечна вноска.

Изчисленията показват, че месечната вноска (главница + лихви) за 30-годишен заем на 188 000 долара при 2.99 долара е 791 долара. Месечната вноска (главница + лихви) за рефинансиране с 15-годишен заем на 188 000 долара при 2.54% лихва пък възлиза на 1257 долара.

Орман обаче е права – вноската ви по оригиналния заем от 250 000 долара при 6.5% лихва е 1580 долара. Ако сега изберете 15-годишен заем, това би означавало, че ще плащате по 323 долара по-малко.

У нас

Процесът по рефинансиране е особено популярен в развитите икономики – САЩ, Канада, Великобритания и др. Активното управление на задълженията ви по кредита са едно от основните оръжия, с които можете да оставите (съвсем законно) повече пари в домакинството ни.

Ето защо трябва да следим изкъсо предложенията, както на банката, от която сме изтеглили кредит, така и на конкурентите й. Много често срещана практика е, че при желание да рефинансирате задължението си със заем от друга банка, вашата финансова институция също да ви предостави атрактивно предложение, за да ви задържи като клиент.

Имайте предвид, че т. нар. банкова ваканция у нас продължава до 31 март 2021 г., но текущата по-висока безработица, както и повечето хора с намалени заплати, биха означавали и проблеми при изплащането на заемите в следващите месеци.

Ето защо можем да предпримем няколко неща, които обаче трябва да обсъдим с банкер или кредитен консултант:

1. Рефинансиране с по-ниска месечна лихва и намаляване на срока на договора, при положение че сме теглили кредит преди 2-3 или повече години;

2. Погасяване на част от задължението, при положение че имаме натрупани спестявания. Това ще ни позволи да намалим месечната ни вноска, като дори можем да договорим по-ниска лихва, с което допълнително да си помогнем.

3. Можем също така да се възползваме от неплащането на заема за период от до 6 месеца, като този период ще ни позволи да „си стъпим на краката“ и да нормализираме финансовото си състояние.