В края на 2021 година потърсихме инж. Пламен Андреев, за да си поговорим за очакванията му за цените на жилищата през 2022 г., както и бъдещото развитие на един от най-продаваните нови комплекси у нас - Морени. Според него, инфлацията, миграцията към големите градове и ниските лихви по ипотечните кредити са основните причини за настоящите цени на имотите у нас. Ето какво каза още Андреев пред Profit.bg:

Г-н Андреев, можем ли да кажем, че „Морени клуб резиденс“ е един от най-добре продаваните жилищни комплекси в София през 2021 г.?

Можем да кажем, че се продава добре, защото е един от най-добрите проекти в София. За мен най-човешкият, най-близо до природата, най-естетичният и най-различният. Затова вероятно всичко, което се строи в момента, е продадено (с изключение на 2 апартамента). Строителите са в графика и предвид напредъка на обекта предвиждаме в началото на март 2022 да започнем още пет жилищни сгради ( със 101 апартамента) от втори етап.

Ще растат ли цените на жилищата?

Цените ще растат, защото стремително расте себестойността на строителството. Сериозното поскъпване на основни материали – стомана, цветни метали, дърво, стъкло, полимерни продукти, цимент и т.н., съчетано с рязко увеличение на цените на енергоносителите и горивата пряко се отразява в цената на строителството. Недостига на работна ръка и увеличените вече разходи за труд плюс социални разходи – също. С едно изречение – всички компоненти на образуването на цената на жилищата растат.

Независимо от ръста на цените се увеличава и търсенето на имоти, свързани ли са тези характеристики на пазара?

Би трябвало голямото предлагане да „свали цените“ и/или да намали търсенето. Намираме се в аномалия на растящи цени и увеличено търсене – особено за категорията на по-достъпните имоти – в среден и нисък клас. Това е така, защото увеличението на цените се движи не от „търсене-предлагане“, а от обективно увеличение на разходите. Никой не може да каже докога и колко ще продължи този процес.

На второ място – страхът от инфлация, страхът от въвеждане на еврото, страхът, че трябва да се „опазят“ наличните пари по някакъв начин и считаният за най-сигурен начин - инвестицията в недвижим имот.

Ремонтът у дома вече е лесен Практиката показва, че за подобен вид дейности е по-добре да се обърнем към фирма с опит, квалифициран персонал и установени стандарти на работа, която предлага цялостна услуга.

На трето – „примамващо“ ниските лихви по ипотечните кредити, с които се допълва недостигащата сума за закупуване на имот.

Има и други причини – миграцията към големите градове, сравнението на цените на имотите у нас с тези в Европа и т.н.

Можем ли да кажем, че закупилите жилища в „Морени клуб резиденс“ са успели да защитят парите си от инфлацията?

Можем да кажем, че нашите клиенти са закупили имотите си на изгодни цени. Почти всички от тях са купили имоти, за да живеят в тях и целта им вероятно не е била – „защита от инфлацията“. В този смисъл „Морени“ и подобни проекти не са най-подходящият пример. Проекти като „Морени“ се появят рядко на пазара – като локация, концепция, природа и изобщо условия за живот. Дори и да настъпи криза, дори и да спадне темпът на продажбите, такива проекти имат устойчиво пазарно бъдеще. Това са имоти, които както казваме на жаргон - „държат цена“, т.е. цената им не пада във времето. Напротив – при добро управление и FM, с развитието на средата и експлоатацията на всички системи цените растат. В портфолиото на „Планекс Инвест“ имаме аналогични примери, където рядко има вторични препродажби, но пък цените са много по-високи от тези на придобиването.

Как се справя „Планекс Инвест“ в сложната ситуация, която описвате, как ще продължите следващите етапи на „Морени“?

Пазарната обстановка се променя, но животът и бизнесът трябва да продължат. До сега успяхме да намалим негативните ефекти върху разходите за строителство с изпреварващо договаряне и по-ранното осигуряване при фиксирани цени на част от полуфабрикатите и материалите. За съжаление не за всичко може да се приложи този подход и част от оскъпяването на строителството е за наша сметка.

За предстоящите етапи нямаме други варианти освен коректно да калкулираме увеличението на строителна стойност в цените на имотите. Проблемът е, че никой не може да прогнозира дали цените на материалите ще се стабилизират или ще растат още. Затова контролът на разходите и управлението им придобива първостепенно значение. Трудно е, има много неизвестни, но в дясната страна на уравнението е продуктът, с който не можем да правим компромиси.

Вие сте един от най-уважаваните експерти на имотния пазар у нас. Какви са очакванията ви за следващата 2022 година?

Строителството на инвестиционни проекти не е еднократна сделка, то е дълъг процес. Най-добрият вариант е това да става в устойчива пазарна среда. Надявам се през 2022 г. цените на строителството да се стабилизират поне на тези нива, като не очаквам (на база световните тенденции) те да се понижат. Явно е, че ще се наложи да работим при нови условия, в които оптимизмът ще трябва да бъде подкрепен от още повече професионализъм и мерки за пазарна адекватност.

Инж. Пламен Андреев е роден през 1958 г. във Варна. През 1990 г основава „Планекс“ – строително-инвестиционна компания, която оперира основно във Варна, Черноморския регион и София. От 2019 г. е мажоритарен собственик на групата „Планекс концепт“, част от която е и „Планекс Инвест“ ООД.