„Този апартамент вече е продаден, но имаме друг – точно като за вас“.

Едва ли има някой, който да не е чувал подобно изречение, ако е решил да проучва обявите за недвижими имоти в интернет, независимо дали става въпрос за продажба или наем.

Въпреки че е изключително динамичен, пазарът на имоти е лишен от ключови инструменти за регулация, а огромните липси и пропуски в законодателството са създали перфектната основа бизнесът да бъде превърнат в поле за изява на хора без експертиза, опит или поне базови познания как се купуват и продават имоти.

Днес всеки може да се нарича брокер, а най-потърпевши са клиентите, които искат да се разделят с имота си или пък да направят инвестиция с покупка, и се доверяват на непознати лица, търсещи бърза и лесна печалба.

Жилищният пазар у нас - устойчив, с плавен ръст на цените и млади купувачи

„Частни лица“ ли са частните лица от обявите в интернет

Макар да звучи парадоксално, най-честите измамници на пазара, всъщност са тези, които твърдят, че не работят с агенции за недвижими имоти. Идеята е да ви „спестят“ разходите за комисионна по сделката.

„Те публикуват оферти, които не съществуват. Примамката е лесна – обявата е придружена с хубави снимки и е на добра цена“, обяснява пред Profit.bg Светлана Дункова, брокер от София с над 10-годишен опит в сферата на недвижимите имоти. Когато се обадите на подобна обява, която е фалшива, ще чуете именно гореописаното изречение – че апартаментът току що е продаден (или нает), а в някои случаи – че собственикът е в чужбина. И без никога да ви е виждал, човекът от отсрещната страна бързо ще ви предложи подобно жилище и скоростно ще си уговорите час за оглед, обяснява Дункова.

Светлана Дункова, брокер

Започват се огледи на всевъзможни апартаменти, които нямат нищо общо с вашите предпочитания и критерии за търсене. Целта е една – бърза сделка и получаване на двойна комисионна.

Защо двойна? В тези случаи брокерът (който се представя за частно лице) взима комисионна и от собственика, с когото при всички положения си е договорил някакъв процент, и от частното лице, което се е обадило по обявата.

А на фона на високите цени у нас, двойната комисионна от средно 3%, съвсем не е пренебрежителна сума, допълва Дункова. Проблемът е още по-голям при обявите за имоти под наем, където според нея, всяка втора е фалшива.

Идеята е да те привлекат като клиент и следва неистово звънене с предложения за жилища – буквално като психоатака към купувача или наемателя.

Редовна практика е по-голяма агенция да създаде няколко свои дъщерни фирми, които публикуват нейните обяви. Каква е целта? Ако има разочаровани клиенти на голямата агенция, да попаднат на по-малката и неизвестна и така да се обадят за същите обяви, обяснява брокерът.

НСИ: Цените на жилищата у нас са се увеличили с 10,1% през четвъртото тримесечие на 2023 г. на годишна база

Луксозно, но евтино – как да не се хванете на въдицата

Решаваме да направим експеримент.

Влизаме в секцията за имоти на една от най-известните платформи за безплатни обяви. Спираме се на апартамент под наем в столичния квартал Младост. Жилището е луксозно обзаведено с атрактивна цена, под средната за наем в този район. Звъним на посоченото лице за контакт, а Дункова е убедена, че обявата е фалшива и дори няма да отговорят на обаждането ни.

Оказва се права – никой не вдига телефона.

Проверяваме акаунта на „частното лице“, публикувало обявата и се оказва, че същият човек предлага цели 4 страници с оферти за имоти под наем – около 80 жилища. Сами си отговорете дали може да е частен собственик.

Класически случай на фалшив брокер, казва Дункова.

Затова съветва, когато преглеждате морето от онлайн обяви да проверявате акаунтите, от които са публикувани и така лесно ще се ориентирате, ако видите дълъг списък с имоти.

Всички фалшиви обяви винаги са много евтини, тъй като ниската цена е като въдица, на която да се хванете и моментално да получите импулс да се обадите.

Освен това, те са изключително реалистични – например снимките не са откраднати от някой чуждестранен сайт, те просто са на съществуващи жилища, които да речем са продадени преди повече от 10 години и са в базата данни в интернет.

А ако текстът на обявата започва със „само за частни лица“ или „само реални обяви“, тогава задължително червената лампа за потенциална измама трябва да светне.

Изборът на професионален брокер е решаващ за сделката с недвижим имот

Защо да наемете брокерска агенция

Хората проявяват интерес към обявите от „частни лица“, тъй като бягат от комисионната за брокерските агенции.

„Да, тя не е малка като процент и при толкова нелоялни брокери, аз съм съгласна и напълно приемам недоверието и нежеланието на хората да работят с агенция“, допълва Дункова.

Нейният съвет е преди да се впуснете в проучване на обяви, да си направите среща с поне 2-3 агенции и изберете ваш брокер, на когото да гласувате доверие.

„Когато намерите правилния консултант, ще се убедите много бързо в предимството да можеш да разчиташ на някой в този емоционален момент като покупка или продажба на имот.

Добрите брокери работят с препоръки, така че направете проучване сред контактите си - приятели, колеги, близки. Не се впускайте в срещи с всяко частно лице от интернет, което твърди, че е брокер.

Друг важен аспект е, че дори да се стремите към сделка без агенция, когато търсите в обявите и ги прозвънявате за повече информация, е много вероятно в крайна сметка да платите комисионна фалшивото частно лице, оказало се брокер.

България е сред европейските страни с най-силно поскъпване на жилищата в края на 2023 г.

Затова, Дункова е категорична, че у нас трябва да бъде създаден регистър на професионалните лица от сферата на недвижимите имоти.

„Все още има брокери, които работят от вкъщи, нямат никаква база данни или регистрации където и да е, има хора, които дори се представят като служители на агенции без изобщо да работят там. И това не може да се разбере от клиентите.“

Наясно е, че основният фактор, който кара хора от различни сфери да влязат в бизнеса с недвижими имоти е финансовият, но допълва:

Отстрани изглежда много лесно, но на практика, за да стигнеш до финансовия успех е необходимо много учене, работа, търпение и безсънни нощи в мисли за сделката на следващия ден.

А има ли начин да различим професионалния и опитен брокер от анонимен участник на пазара?

Разбира се, че има – още на първата среща можеш да го познаеш, категорична е Дункова.

„Първото нещо, което ще направи професионалният брокер, е да ви покани на среща в офиса си, от която да събере цялата информация, която му е необходима, за да ви обслужи. Няма да ви води на безсмислени огледи, които нямат нищо общо с вашето търсене, защото неговото време също е ценно.

Ще гони докрай вашите интереси и когато се стигне до сделка, няма да се прави на юрист, а адвокатът му ще поеме тази задача, за да бъдете спокойни и удовлетворени от покупката или продажбата“.

Може ли всеки да е брокер

Дункова е категорична, че брокер не е професия за всеки.

„Качествата, които трябва има един брокер са много, но основните, които мога да изтъкна е да може да слуша внимателно и да говори, когато трябва. Психологията е много важна част от нашата работа, както и търпението.

Покупката на имот не е лесно решение и процес. Трябва да бъде добре обмислен, затова не толерирам поведение на брокери, които оказват натиск на клиентите си да вземат решение веднага.

Ето защо, първият съвет, който дава на продавачите, е да имат търпение, а на купувачите – да знаят, че на финала ще трябва да направят някакъв компромис и да помислят още от самото начало какъв би бил той.

Да си купят имот в Дубай – новата голяма цел на българските инвеститори

Да откраднат бизнеса ти

Нелоялните практики на имотния пазар засягат не само обикновените клиенти. Преди известно време, агенцията на Дункова понася имиджов удар – името HomeProperty е откраднато от мними брокери, които публикуват фалшиви обяви като нейни представители.

Един ден, в офиса започват да валят обаждания за жилища, които самата тя няма идея, че агенцията ѝ предлага.

„Започнаха да звънят със запитвания за имоти в сайтове за обяви, но понеже даденият номер не отговарял втори ден, те намерили координатите на агенцията ни в интернет. Питаха за конкретни имоти, които моята агенция никога не е предлагала.“

Дункова намира фалшивия акаунт в платформата за обяви и подава сигнал до администраторите, но оттам връщат автоматичен отговор, че не виждат нередност в обявата.

На телефоните за връзка никой не отговаря. Адвокатът на агенцията започва да търси контакт, но се оказва, че това са фантоми, номерата са с предплатени сим карти и нищо не може да се направи.

„Обмислях дори да променя името на агенцията си, но реших, че клиентите, които сме спечелили през всички тези години ни познават добре и знаят как работим“, допълва Дункова.

Над 2 млн. лева са постъпили за два дни в хазната с промяната на сделките при нотариуси

Малките агенции в големия пазар на имоти

Това не е единственият проблем на малките агенции за недвижими имоти, каквато е нейната.

„Малките агенции имат проблем от гледна точка на менажирането, защото малкият екип трудно може да набере персонал. Разбираемо е, че повечето брокери предпочитат големи агенции“, обяснява тя.

Един собственик на малка агенция на практика е всичко – брокер, мениджър, маркетинг специалист. Ето защо съвсем наскоро професионалните имотни консултанти създават Асоциация за развитие на брокерите на имоти.

Идеята е малките агенции да имат подкрепа в обучението на служители. Обособяват се различни месечни модули за обучение – например за сделки с ново строителство, за имотна документация и т.н., които се водят от професионални мениджъри или от юристи.

В асоциацията могат да членуват компании за недвижими имоти с екип под 10 души, но най-важното е, че няма да се допускат некоректни лица. За целта, всеки кандидат за член преминава щателна проверка на дейността, подписва редица документи, сформирани са и работни групи за верификация на агенциите, които проверяват дали са налични фалшиви обяви от тяхно име.

„Целта на асоциацията е пазарът на имоти да бъде отворен и офертите да стигат до всички. Когато дейността ни напредне, под всяка обява от наши членове ще има отличителен знак на асоциацията и така потребителите ще са спокойни, че офертата 100% е реална и могат да разчитат на услугите ни“, допълва Дункова.

Купувачите у нас изчакват повече, преди да направят сделка за недвижим имот

Екзистенциалният въпрос: Ще се спука ли балонът?

Като брокер с над 10 години опит, тя е категорична в едно:

Винаги е късно да купиш имот.

Имам клиенти, които от 10 години чакат „да се спука балонът“ и са загубили много през това време. Никога не можеш да загубиш от покупка на имот, когато и да го направиш, е добра инвестиция.

След кризата от 2008 г., пазарът е бил разклатен и някои се надяват на повторен спад сега. Но това, което се е случило тогава, не може да се повтори към днешна дата – говорим за финансова глобална криза. На този етап няма никакви показания, че това може да се случи и пазарът да се срине.

Плюс това, минахме кризата с Украйна, когато цените на материалите отбелязаха сериозно повишение и в момента продължава да запазват равнището си“, смята брокерът.

Дункова не очаква да има сериозни промени в цените на имотите след приемането ни в еврозоната, тъй като и сега почти всички сделки се извършват в евро, така че дори да има покачване, то ще е с малък процент.