Какво се случи на пазара на земеделска земя от началото на годината, какви са очакванията за настоящата година и къде можем да очакваме спад в цените? Тези въпроси зададохме на Стефан Асенов, член на СД на Буллент инвестмънтс АДСИЦ.

Ето какво сподели той пред Profit.bg:

Г-н Асенов, какво се случи на пазара на земеделска земя от началото на годината?

Първоначалните ни очаквания за 2012 г. бяха за ръст от около 15 до 20% на годишна база. Те се базираха от една страна на ОСП на ЕС след 2014 г., която променя регламента за получаването на евросубсидиите и за основа ще бъдат взимани притежаваните земеделски земи и тези, които се обработват на договорни основания към края на стопанската 2013 г. От друга страна България продължава да е с най-раздробената земеделска земя в ЕС (съществуват около 17 млн. парцела, собственост на над 2 млн. българи), по-малко от 10% от земята си е сменила собственика след реституцията, а също така и с най-евтината и с ниска рента, така че има много да наваксваме.

В подкрепа на очакванията за нарастване на цената на земеделските земи е и фактът, че тя е ограничен ресурс, а очакванията са, че в дългосрочен план нейната цена и на храните ще се повишават в световен аспект.

България не прави изключение. Последните две години ставаме свидетели как в окото на финансовата криза, която се трансформира в дългова, успешни бизнесмени от други икономически сектори и отрасли пренасочиха десетки милиони левове в земеделие. Това не е случайно, тъй като в подобни кризи селското стопанство е един от най-стабилните отрасли с потенциал за растеж. През 2011 г. успяхме да стигнем и дори да задминем изтъргуваната земя като брой сделки и количество спрямо обемите от преди кризата. Мога да заявя, че при земеделските земи нямаше балон и те към момента единствени в сектора на недвижимите имоти имат реални възможности за растеж.

Доказателство са и резултатите на „Булленд инвестмънтс“ АДСИЦ, чийто представител съм, а и на всички останали АДСИЦ с фокус върху земеделските земи. В момент на криза те показват стабилни резултати, увеличават приходите си, не на последно място и раздават редовно дивидент (Булленд тази година ще разпредели най-високия дивидент от създаването си).

Закономерно и от началото на 2012 г. те са във фокуса на инвеститорския интерес на БФБ.

За съжаление към днешна дата оптимистичните прогнози трябва да бъдат намалени. Очаквам растежът на цените на този актив да са около 10% на годишна база. Факторите, които са в основата на негативната корекция са няколко: стопанската 2010/2011 г. бележи спад от 10 до 15% в агросектора (независимо от относително по-големите добиви и износ, цените на земеделската продукция като цяло бяха по-ниски от предната стопанска година) според ЦИР; есента на 2011 г. унищожи или увреди близо 3 млн. дка рапица; държавните доплащания на декар бяха намалени до малко над 3 лв./дка; закъсня и възстановяването на акциза върху горивото за земеделски нужди в размер на до 70 млн. лв.; водното бедствие в област Хасково унищожи десетки хиляди декари есенници и отнесе плодородния слой на почвата; не на последно място трябва да отбележим и значителното увеличение на сделките на вторичен пазар през миналата година.

Кои са областите/градовете, където видяхме ръст/спад на цените?

Най-голям процентен ръст на цените през настоящата стопанска година ще има там, където има забавяне и изоставане в темпа. Това са такива райони, които до момента бяха незаслужено пренебрегвани – Ямбол, Сливен, Враца, Монтана, Видин, Търговище и Разград. Допреди наводненията бих добавил и Хасково, но в момента не мога да прогнозирам. Дано собствениците, земеделците и държавата с общи усилия успеят максимално бързо да преодолеят последиците.

Що се отнася до районите, в които ще има забавяне в ръста на цените, то това са тези, които бяха във фокуса на инвеститорския интерес последните години – Добруджа, Силистра, Плевен, Стара и Нова Загора, Пловдив и Пазарджик. Това са райони с относително високи цени, обусловени от конкуренцията между различните участници на пазара. В тези области има силни земеделски производители и арендатори, които обработват хиляди декари земя и може да се каже, че предлагането е по-ограничено, а ако има, е на високи нива. Така че при тези високи цени, ръстът ще бъде по-малък.

Какви са цените на сключените договори за аренда спрямо година по-рано?

Практиката в България от последните години е цената на арендата да се повишава годишно в границите между 5 и 8 до 10%. Това се обуславя от факта, че поземлените отношения в страната все още не са достатъчно добре развити, цените относително ниски и има доста да наваксваме, докато се изравним със средноевропейските за златната и плодородна българска земя.

Можем ли да очакваме активност на пазара в предстоящите месеци, с оглед настъпването на пролетта?

Разбира се. През пролетта природата се пробужда за живот, същото се отнася и за земеделието.

През 2012 г. очаквам да се запази тенденцията за увеличение на сделките на вторичен пазар. И то за качествени земи, които са окрупнени в парцели от по 500 до 1000 и повече декара.

На този фон очаквам и да се увеличи ножицата между цените на комасирани и некомасирани имоти. Такава е пазарната логика, която се базира на силната раздробеност на земята, милионите собственици и наследници, така също и липсата на достатъчно предлагане на качествени комасирани парцели.

При тази неблагоприятна ситуация, която продължава вече 23 г., уедрената качествена земя е лукс. Поземленото банкиране е скъп и сложен процес. То минава от закупуването на стотици дребни парцели, през няколко годишен период, когато те се комасират /чрез замени или изкупуване на съседни парцели/ и чак накрая- ако инвеститорът е финансов, да бъдат предложени на вторичния пазар.

Резонно и продавачът, който е поел риска години наред да изкупува на дребно, да уедрява и управлява разпокъсаната земя, когато успее да формира по-голям имот да търси най-изгодната цена. Цена, която да осребри поетия риск, разходите и времето, което е инвестирал в този проект.

Тук е мястото отново да повдигна въпроса за създаването на Закон за комасацията! Липсата на подобен закон вреди на земеделието като цяло и пречи на развитието и налагането на модерни поземлени отношения в един от двата структуроопределящи отрасъла за държавата. За да разберете колко е важен, ще ви дам само един пример. В момента турската държава финансира комасационните процедури за 10 млн. дка земеделска земя.

Мисля, че е крайно време да се създаде този закон. Едновременно с това е наложително да бъдат отворени и договорените глави по европрограмите, в който има предвидени десетки милиони евро до 2013 г. за комасация и хидромерилиорации. А тези пари освен за уедряване на земята ще се използват за ново проектиране на землищата, инфраструктурата, напояването и инженерните съоръжения предпазващи населението от наводнения /изключително актуална тема/, които са скачени съдове с процедурите по комасиране.

Към момента комасационни инициативи идват само от бизнеса и то по реда на ЗСПЗЗ. До момента има реализиран само един комасационен проект в Катунец. „Булленд инвестмънтс“ АДСИЦ ще вземе участие в нови пет проекта, които стартират през 2012 г.

Материалът има информационно аналитичен характер и не представлява препоръка за взимане на инвестиционно решение.