Цените на недвижимите имоти в Япония продължават да се понижават, след като възстановяването на икономиката на страната е слабо, на фона на слабостта в експортно ориентирания сектор и поскъпването на йената, водещи до дефлация.

Средната продажна цена на новите апартаменти в столицата на страната се е понижила с 5.1% на годишна база до 691 000 йени (8 894 долара) за кв. м. през август, според официалната статистика.

Цените на старите апартаменти се е понижила с 3.3% до 380 000 йени (4 891 долара) през август на годишна база, което бе 14-то поредно месечно понижение.

Средната цена на еднофамилните къщи се е понижила с 1.7% до 31 770 000 йени (408 901 долара) през август на годишна база.

По-слаби са били пониженията в цените на имотите във втория най-голям японски град – Осака, където новите жилища са поевтинели с 3.2% до 457 000 йени (5 882 долара), докато на съществуващите апартаменти с 1.6% до 239 000 йени (3 076 долара).

Цените на земята са били значително по-слабо засегнати, като в Токио цената се запазва без промяна спрямо година по-рано при ниво от 187 000 йени (2 407 долара), докато в Осака се наблюдава дори поскъпване на земята с 1.7% до 117 000 йени (1 506 долара).

Броят на продадените апартаменти се е повишил с 10.6% в Токио, докато тези на еднофамилните къщи са нараснали с 9.5% през първите осем месеца на годината.

Специалистите очакват цените на недвижимите имоти да продължат да се понижават, а продажбите да се запазят относително слаби, предвид на слабостта на японската икономика.

През второто тримесечие на годината японската икономика е нараснала с 0.7%, което е едва наполовина на предварителните прогнози на правителството за ръст от 1.4%. За сравнение, през първото тримесечие на годината икономиката на страната отбеляза ръст от 5.3% на годишна база. За цялата година третата най-голяма световна икономика се очаква да отбележи ръст от 2%.

На практика Япония все още се възстановява от имотния балон от края на 80-те години на миналия век. За периода между 1970 и 1980 г. цената на земята в Япония се е повишила с цели 200% и с 238.5% в шестте най-големи града.

След това през 80-те години земята поскъпва с нови 103% средно и с 272.3% в шестте водещи града.

Спукването на балона през 1991 г. остави банките с лоши кредити на стойност близо 1 трилион долара, което допринесе за така нареченото „загубено десетилетие“ за пазара на имоти в страната.

Финансовата система в страната е в изключителна форма в момента. Лошите кредити се понижават от 8.7% през март 2002 г. до 1.4% през март 2008 г.

Основната лихва, определяна от централната банка, е при „виртуално нулево ниво“ от октомври 2010 г. насам и под 1% от средата на 90-те години.

Въпреки ниските лихви обаче, търсенето на кредити остава слабо, предвид на глобалната финансова криза. Ипотечните кредити в Япония, като процент от БВП на страната, са при много по-ниски нива, в сравнение с останалите развити стани при около 24.5%.

Въпреки понижението в цените на имотите, доходността от наеми в Токио се понижава от 5.5% през 2009 г. до около 4.8% през 2011 г.

Проблемът при имотите не се очаква да изчезне скоро, като той се задълбочава от поскъпването на японската йена. Тя повиши цената си до 76 йени за долар през октомври 2011 г., което е далеч над нивата от средата на 90-те години.

Нивото на безработица обаче се запазва относително ниско в страната, което дава лъч надежда пред имотния пазара.

Трябва да споменем, че въпреки високите нива в цените на имотите в един от най-скъпите градове в света, те далеч не са толкова недостъпни. Едно сравнение сочи, че средният месечен нетен доход на японец жител на столицата купува почти толкова квадратни метри имот, колкото и в столицата на България София.

При ниво от 300 000 йени (3 800 долара), след данъци, средният месечен доход на един жител на Токио купува 0.79 кв. м. съществуващ апартамент.

За да се похвали със същия размер покупка на съществуващ апартамент, средният софианец трябва да е с нетен доход от близо 1 300 лева на месец.

Значително по-малката разлика в цените между нови и стари апартаменти в столицата ни дава известно предимство, в сравнение с жителите на Токио. За да купи толкова кв. м. ново жилище, колкото жител на Токио, софианец трябва да получава нетен доход от над 700 лева.

Можем само да си пожелаем пазарът на имоти в столицата да не тръгне по пътя на този в Япония, където се говори за по-нататъшен спад в цените, въпреки че доходността от наем в Токио определено не е по-ниска от тази в София.