В началото на настоящата седмица Агенцията по вписванията публикува информация относно броя сделки, извършени на територията на страната през третото тримесечие на 2012 г.

Навлизайки в последното тримесечие от годината, логично е да си зададем въпроса по-добра ли е тя и как ще завърши. За целта „Явлена” направи анализ на един по-дълъг период от време, обхващащ години на възход и години на криза на пазара на недвижими имоти и на икономиката като цяло.

Обхватът на анализа е от 2006 до 2012 година, с тримесечни данни (общо за страната и отделно за гр. София), като за четвърто тримесечие на 2012 година са използвани прогнозите на специалистите на имотната агенция.

В графиките по-долу са представени данните, които очертават тенденциите през тези седем години:

Графика 1: Динамика на сделките с недвижими имоти за страната, по тримесечия за периода 2006 – 2012.

Това, което може да се обобщи от графиката, е по няколко направления. На първо място налице е идентичност в годишната динамика на реализираните покупко-продажби – слабо първо тримесечие, активизиране през второто и третото тримесечие, с малки разлики в стойностите и висока активност през последното четвърто тримесечие.

Това до голяма степен показва предсказуемост на пазарното поведение на купувачите. Изменение в поведението на годишната динамика наблюдаваме през 2009 и 2011 години, като обяснението може да се намери в спецификата на тези две години.

При появата на индикации за задаваща се криза след първото полугодие на 2008 година и набраната инерция, първата реакция на пазара бе още през първото тримесечие на 2009 – сериозен спад; второто тримесечие премина под знака на разчистване на започнатите по-рано през годината сделки и достигна през третото тримесечие до сериозен, почти 20%, спад, който все пак бе компенсиран донякъде от реализирания обем през последното тримесечие.

Подобна по отношение на кривата на стойностите от графиката, бе и 2011 година, която ние определихме като „година на земеделската земя”.

Активността на купувачите бе особено висока през второто и четвъртото тримесечие, а в края на годината общият брой сделки надмина реализираните от предходните 2009 и 2010 години.

Годишната динамика през настоящата година, до третото тримесечие, показва крива, нехарактерна за целия наблюдаван период. С всяко следващо тримесечие броят на реализираните продажби постепенно нараства, като данните от третото тримесечие са повече сделки, отколкото през 2009, 2010 и 2011 година.

Именно тази крива и достигнатите стойности през изминалите кризисни три години ни дава основания да очакваме едно добро представяне на пазара през четвъртото тримесечие с една умерено оптимистична прогноза за 65 000 сделки, което в годишен аспект ще представлява спад спрямо предходната година с около 4%.

Графика 2: Динамика на сделките с недвижими имоти за гр. София, по тримесечия за периода 2006 – 2012.

Данните от графиката за поведението и динамиката в годишен план наподобяват тези от графиката за цялата страна, с тази разлика, че третото тримесечие от годината, т.н. „тримесечие на отпуските” за столицата, е с доста по-слаба активност и намаляващи стойности.

Идентичност на движението на кривата наблюдаваме през 2010 и настоящата 2012 година, където колебанията спрямо предходните тримесечия са доста по-слаби, което говори за постоянство в реализираните обеми, свързано с икономическата ситуация.

И тук, както и при предходната графика, през първите три тримесечия на настоящата година забелязваме едно условно изравняване на стойностите.

Ето защо, нашите очаквания и тук са умерено оптимистични – за достигане на около 6 000 сделки през четвъртото тримесечие на настоящата година, което представлява спад спрямо предходната година от около 12%. Все пак спадът е по-обнадеждаващ от този за второто тримесечие с 33% на годишна база, спрямо Q2 на 2011.

В крайна сметка кога ще се появи „изгубената година” на пазара на имоти?

Вглеждайки се двете графики, ясно се откроява празното пространство, оформено между достигнатите стойности през периода 2006-2008 и този от 2009-2012. Надяваме се именно тук да се ситуират стойностите през следващата 2013 година.