Имотите в София: купувачите не бързат, чакат по-добри оферти

2017 г. се доказа като най-успешна за имотния пазар през последните 10 години с ръстове при всички показатели – продажби, цените на имотите, обем ново строителство, новоотпуснати жилищни кредити при исторически най-ниски лихвени проценти, сочи анализ на BULGARIAN PROPERTIES.

Всичко това беше подкрепено от ускоряване на растежа на БВП и доходите на населението, рекордно ниска безработица и очаквания за стабилно икономическо развитие в средносрочен план.

„В края на годината предлагането на имоти в София беше по-ограничено в резултат на изтегляне на оферти от пазара от страна на продавачите и изчерпване на наличности в сградите ново строителство, особено на двустайните апартаменти, Този процес беше съпътстван от възобновяване на нарастването на цените в София след балансирането на пазара в края на лятото и началото на есента“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

“От началото на новата година пазарът се върна към нормален ритъм и към момента предлагането е добро. На пазара излязоха много интересни оферти и това активизира купувачите.“

“Интересно е да се отбележи, че макар да е налице осезаем ръст в цените на имотите в София и те да преминаха границата от 1 000 евро/кв.м, купувачите като че ли не бързат да купуват. Има моменти, в които те се оттеглят в изчакване на по-добри оферти, които да пасват по-точно на техните изисквания и възможности. Една немалка част от купувачите търсят от доста дълго време, понякога повече от година. Тази еластичност в търсенето постепенно ще забави нарастването на цените, тъй като купувачите не са склонни да купуват на всяка цена”, допълва тя.

„Вече се усеща отдръпване от надценени имоти и райони и пренасочване към други райони. Същевременно, предлагането нараства и все повече сгради ново строителство и имоти на вторичен пазар се борят за вниманието на купувачите. Продавачите трябва да бъдат много внимателни в ценообразуването, за да може имотите им да бъдат продаваеми.“

Средни цени и достъпност на имотите

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че през четвъртото тримесечие на 2017 г. растежът на цените в София се е възобновил и средната цена на жилищата в София се покачва до 1 095 евро/кв. м от 1 060 евро/кв. м през двете предходни тримесечия.

Годишното увеличение на цените спрямо четвъртото тримесечие на 2016 г. е 14%. Средната покупна цена на жилищата в София е 98 780 евро.

Показателят за достъпност на цените в София (съотношение на цената на кв. м към средната заплата в столицата) запазва ниво около 1.48. Има леко влошаване на достъпността на имотите в столицата, но като цяло коефициентът е на нива от средата на 2011 и началото на 2012 г. и е далеч от стойностите си от предходния бум, когато достигаше близо 3.5.

Общо за 2017 г. пазарът в София завършва със средна цена 1 050 евро/кв. м и средногодишно нарастване на цените от 16%. Това представлява ускоряване на растежа в цените в столицата спрямо 2016 г., когато измерихме ръст от 14.7%, сочи още анализът на BULGARIAN PROPERTIES.

На графиката може да се проследи и годишното нарастване на имотите по тримесечия. Може да се види, че то се ускорява значително в края на 2016 и началото на 2017 г. и се забавя през последните 6 месеца. Очакванията ни са темпът на нарастване допълнително да се забави с увеличение на предлагането и постепенното уравновесяване на пазара, но да се запази в рамките на около 10% и през 2018 г., посочват от BULGARIAN PROPERTIES.

По-чувствителното нарастване на цените в София започна през 2015 г. с ръст от 6%, когато средната цена беше 790 евро/кв. м. Година по-късно, през 2016 г., цените достигнаха 906 евро/кв. м и отбелязаха ръст от 14.7%, а през 2017 г. преминаха бариерата от 1 000 евро/кв. м и ускориха своя растеж до 16%.

Обеми продажби

Според данните на Агенцията по вписванията за четвъртото тримесечие, в София са вписани 9 411 имотни продажби при 8 428 за същия период на 2016 г., което е ръст от 11.7% на годишна база.

За цялата 2017 г. в столицата са вписани 28 175 продажби при 26 480 през 2016 г., което показва годишен ръст на продажбите в София в размер на 6.4%.

Данните сочат още, че има лек спад в темпа на нарастване на продажбите на имоти в София (който е бил над 8% за 2015 и 2016 г.), но това вероятно се дължи на големия дял ново строителство, сделките с което ще бъдат приключени и вписани на по-късен етап.

От данните на Агенцията по вписванията също се вижда, че София е най-голям и е един от най-бързо растящите пазари. Като цяло страната бележи спад с -6.2%, а продажбите в областните градове общо също спадат с -3.4%.

Ново строителство

Новото строителство продължава да съставлява над 60% от продажбите в София, по данни на BULGARIAN PROPERTIES.

Данните на НСИ за издадените нови разрешителни за строеж показват, че през третото тримесечие на 2017 г. са издадени 262 нови разрешителни, което е най-високото им тримесечно ниво от близо 10 години насам. С това за деветмесечието разрешителните за строеж на жилищни сгради в София са 626 при 495 за същия период на 2016 г., което е ръст от 26.5%.

Тези данни показват, че предлагането на ново строителство продължава да се увеличава и това ще спомогне да се засити наличното търсене и пазарът да се уравновеси.

Параметри на закупените жилища през четвъртото тримесечие

В края на годината най-много закупените жилища – 60% - са двустайни апартаменти, като наличностите на двустайни апартаменти в сградите ново строителство се изчерпват най-бързо. 30% от закупените жилища са тристайни, четиристайните и многостайните са с най-нисък дял – 10%.

Средната площ на закупените жилища е 86.5 кв. м – с около 2.5 кв. м по-голяма от площта през третото тримесечие.

Забеляза се ръст в дела закупените жилища на първи етаж – той съставлява цели 27% от сделките и това се дължи най-вече на такъв тип наличности в сградите с напреднало строителство. Най-много се купуват апартаменти на втори до шести етаж – 70% от сделките. Апартаментите на високи етажи – от седми до десети, са едва около 3% от всички закупени.

Най-често са се купували жилища по БДС (на шпакловка и замазка) – 63%. Едва 15% от продадените жилища са напълно обзаведени, което се обяснява и с факта, че най-продавани са апартаментите ново строителство. Голямата част от жилищата са били в добро състояние – апартаментите, които имат нужда от основен ремонт са под 2%. Повече от половината - 60% - от закупените жилища се отопляват на ТЕЦ.

Средният престой на имотите на пазара на продадените в края на годината имоти е бил 138 дни, което е малко над 4 месеца и половина, а направените отстъпки от офертните цени са в размер средно на около 1% от цената.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че най-много закупени жилища през четвъртото тримесечие има в кварталите Кръстова вада, Студентски град и Витоша с приблизително равен дял на продажбите в тях.

Към тях добавяме и изключително добре представящите се продажби на жилища ново строителство в ексклузивния ни комплекс Sofia North Park в кв. Връбница 2, който беше разпродаден над 50% още преди старта на строителството, посочват от компанията.

Младост 4 беше изключително търсен, но поради ограничено предлагане, особено на двустайни жилища, сделките там бяха отложени в изчакване на по-добро предлагане.

Средните цени на имотите тези квартали, са както следва:

Най-скъпо продавани са жилищата в центъра и в Лозенец, където средните цени за изминалото тримесечие са били 1 510 евро/кв. м в центъра и 1 407 евро/кв. м в Лозенец. И в двата квартала предпочитани са луксозни апартаменти с поне 2 спални.

Перспективи за 2018 г.

Пазарното равновесие, което отбелязахме през есента на 2017 г., беше краткотрайно явление и възходящият тренд на цените се възобнови в края на годината.

Благоприятното въздействие на икономическия подем и всички следващи от това позитивни тенденции, като ръст на доходите, ниска безработица, достъпно банково финансиране и цялостното усещане за по-голяма сигурност както в доходите, така и във вложението в имот, продължи своето действие и загря пазара в София в последните месеци на годината.

Банковото финансиране продължи да нараства и приключи годината с рекорден ръст от 38%. Лихвите по кредитите остават ниски, като вече са под 4%. Макар да има очаквания за тяхното повишение, то би било малко, на фона на постигнатия спад през последните години и кредитите ще продължават да бъдат атрактивни.

Всичко това ще оказва влияние върху търсенето и през 2018 г. и очакваме като цяло тази година да бъде много подобна на вече изминалата 2017. Темпът на нарастване на цените ще се успокои до около 10%, но като цяло активността ще се запази и през тази година имотният пазар отново ще бъде сред най-атрактивните за инвестиции пазари.

Местното търсене ще продължава да бъде основен двигател, но очакванията ни са то да бъде примесено с леко нарастване на чуждестранното търсене на имоти за инвестиция в София, посочват от BULGARIAN PROPERTIES.